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土地の相続で損しないためにおさえておくべきたった3つのポイント

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「先祖代々の土地をいつか相続するんだろう」

「親が持っている田舎の土地はどう相続するんだろう」

なんとなく相続をすることはわかっていても、土地の相続ってどんなものかはっきりわかってないことが多いですよね。

この記事では、土地の相続がこういうものだということを、3つのポイント、誰が土地を受け取るのか、土地の相続手続きはどうなのか、相続税は払うのか、ということに別けてはっきりさせています。

ベリーベスト法律事務所の弁護士の司法書士や税理士法人ベリーベストの税理士が監修しているのでご参考にしていただけると幸いです。

さらに、相続を放棄する方法や、争わないで相続する方法についても書いていますので、ぜひ参照してください

少しでもこの記事を読んでくれた人が、争うことなく、そして、税金を過分にかかることなく、終えられることを願っています。

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1、土地を相続することってどういうこと?

まずは当然のことかもしれませんが、人が亡くなったときに相続が起こるっていうのは、一般的なことですよね。

もし亡くなった人が土地を持っていたら、土地を相続することになりますよね。

これが土地の相続です。

では、土地の相続で注意すべきことはどんなものでしょうか?

(1)ポイント1:誰が土地を受け取るのか?

母親や兄弟姉妹やその子どもまでいろいろな人が相続を受ける可能性があります。

まずは「誰が土地を相続するのか」を決めていきます。

具体的には、亡くなった人が持っている土地や預金や株などをどうやって分けるか、相続を受ける人同士で話し合って決めることです。

これは遺産分割協議と呼ばれています。

なお、遺産分割協議について詳しくは下記ページを紹介していきます。

https://best-legal.jp/heritage-division-consultation-document-1710

土地を分けて相続することもできますが、建っている建物は分けることができないので、できるだけ分割しないことがお勧めです。

この後に、メリットやデメリットについて解説していきます。

(2)ポイント2:土地の手続きはどうするの?

次に、誰が相続するか決まったら、その土地の名義変更をしていきます。

これは土地の登記と呼ばれます。

法務局、いわゆる登記所で、不動産を登記する手続きをしていきます。

自分でもできる様な手続方法を書いているので、後の文章もご参考ください。

(3)ポイント3:相続税はどれくらい払うの?

相続をしたときに、亡くなった人の持っていた資産が多ければ多いほど、税金を払わなければいけない可能性がでてきます。

だから、もし土地を持っていたら、相続税を払う可能性がでてきます。

不動産には優位な特例がたくさんあるので、相続税がかからないような方法を今のうちに知って、対策したいですよね。

できるだけわかりやすく、ケース別に書いているので、見てみてくださいね。

2、土地は共有名義で相続した方がいい?それとも土地は誰か一人が相続すべき?

人が亡くなったときに、土地を持っていたら、相続する必要がありますよね。

では、ポイント1として概要でもお話した、どうやってまたは誰が、その土地を分けるのかということを、理解していきましょう。

例えば、相続を受けられる人が複数いるときは、誰が相続するのか、共同で保有するのかということを決めていきます。

先ほどもご説明しましたがこれが遺産分割協議です。

ちゃんと話し合いをできなかったり、面倒だという理由で共有財産にして半分ずつということもありますが、デメリットがあるので注意が必要です。

(1)共有名義で相続した時のメリット・デメリット

共有で取得するというのは、具体的にどういうことなのでしょうか?

例えば、子ども2人が相続をした場合、2人だから、50%ずつという場合や、兄が80%で弟が20%となった場合も共有名義になります。

①メリットは控除額があがること

この場合、大切な実家を話し合いもなく勝手に売却されるということがなくなったり、勝手に担保の設定が入らなかったりという利点があります。

また、マイホーム特例という3,000万円の控除を一人ずつ使えるようになるので、不動産を取得するときに6,000万の控除が受けられるのは利点です。

②デメリットは全員の承諾を取りづらくなること

共有になったときは、「ココからココまでが兄の分」というような線引きをすることができないので、50%の権利が兄の分と言うように、区分の権利を持っていることになります。

一つ目の問題点は、もし兄と弟で名義を持っていて、弟は売却を考えていたとします。

兄が亡くなった場合、その妻や子どもの全員の承諾がないと売却することができなくなります。

さらに名義が細分化されてしまったときは、顔を合わせたこともないような親戚から、いきなり同意書などに署名してほしいという連絡がくるという事例もあります。

(2)誰か一人で取得する方法

共有名義にすると面倒なことがあるということは理解してもらえましたよね?

では、どうしたら共有名義にしないで済むのか知っておきましょう。

①現金で買い取る

土地を相続するときに、共有名義になりそうな場合、現金やその他の相続財産と交換してしまうという方法があります。

例えば、現金3,000万を子ども2人が相続するなら、1,500万ずつ分ければ問題ないですよね。

しかし、土地2,000万、現金1,000万だった場合、土地が分けられないので、子どもAに土地2,000万、子どもBに現金1,000万と、Bがもらえる分が少なくなります。

貰える額に差があってもお互いに納得できていれば、この方法(現物分割)でもOKです。

AもBも納得できていれば問題ないんですが、やはりBの方は嫌なものが残ってしまうかもしれないですね。

こんなとき、Aが現金でB500万を渡すという方法(代償分割)があります。

現金がない場合は、土地を担保に銀行からお金を借りる方法などもありますので、双方で納得ができる方法を探してみましょう。

②分割して単独名義の土地を作る

共有名義にしてしまうと手続きが面倒なので、土地を分割してしまえば良いんじゃないかという考え方(分筆)ですね。

ただし、土地の評価額は細かく決まっているため、正確に分けることは難しくなっているという問題があります。

また、手続きがかなり大変です。

土地家屋調査士に依頼をして、土地の測量と境界を決め、分割する手続きをという登記所に申請し、所有者の移転手続きをしていきます。

どうしても土地で相続財産を分けなければいけない場合は、この方法がいいでしょう。

③土地を売却して分ける

土地で相続するから分けられないという問題がでてきてしまうんです。

いらないなら、売ってしまって現金を分け合う方法(換価分割)は揉めずに済みます。

すでに共有名義になっている場合は、共有している全員の同意が必要になりますが、揉めてしまうよりは楽な手続きになるでしょう。

3、土地の相続手続きは自分でもできる?

土地を相続してしまったら、手続きが面倒になりそうですよね。

ポイント2の手続きをどうするのかというところで説明したとおり、土地を相続するということは、土地の名義変更をするということでした。

名義変更って聞くとそんなに難しくなさそうですよね?

では、具体的な土地の相続方法をしっかりと身につけておきましょう。

(1)手続きの流れ

土地を相続する時の流れは、簡単です。

5ステップで済むので、一つずつ解説していきますね。

①いまの土地がどうなっているのか調べる

まずは誰が持っているものなのか、共有名義などになっていないかということを確認するために、登記所で登記事項証明書というものを取得しましょう。

土地を取得していれば自宅に、この「登記事項証明書」や「登記簿謄本」があると思います。

もしない場合でも、住んでいる場所の管轄の登記所で住所から調べてもらうことができます。

ここで、その土地の評価額も確認する必要があります。

そのために、固定資産評価証明書というものを取得して、いま相続したらいくらになるのかということを知っておきましょう。

「登記事項証明書(登記簿謄本)」と「固定資産評価証明書」を取得できればOKです。

②亡くなった人について調べる

これは、土地以外の相続のときも同じ流れになりますが、「亡くなった人に隠し子がいて、他にも相続する人が見つかった」ということがないようにするためです。

亡くなった人が生まれてから死ぬまでの戸籍謄本を集める必要があります。

また、住民票でも確認をとる必要があるので、亡くなって除籍されているという証明書も必要です。

亡くなった人について必要な書類は、「出生に遡る全ての戸籍謄本」と「住民票除票」です。

③誰がもらうのか遺産分割協議書を作る

遺産分割協議書は、「だれ」が「いくら」もらうということに全員が納得していますよ、というようなもので、役所に提出する必要があるものです。

細かい遺産分割の内容や、書面の具体的な書き方はこちらを参考にしてみてくださいね。

https://best-legal.jp/heritage-division-consultation-document-1710

相続を受ける人全員の同意と、その人達を証明する戸籍謄本が必要になってきます。

また、土地が複数ある場合や今後の相続のために法定相続情報証明制度で「全員の住民票」があったほうがいいです。

法定相続分を超えてしまう場合は相続を受ける「全員の印鑑証明書」が必要になります。

遺言がある場合は、遺言が優先にされるので、遺産協議書は必要なくなります。

相続を受ける全員から、「戸籍謄本」「住民票」「印鑑証明書」を集めておきましょう。

④相続登記の申請書をつくる

登記申請書はこちらです。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001188765.pdf

書類作成の書き方はこちらをご確認ください。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207255.pdf

遺産分割協議書の書き方も載っているので参考になりますね。

これらと同じように「登記申請書」と「遺産分割協議書」「相続関係説明図」を作成していきましょう。

⑤必要書類をまとめて提出

いままで集めた必要書類と申請書を登記所に持っていけば登記は完了です。

念のため必要な書類の集め方や取得方法を表にしているので、確認してみてください。

不動産の必要書類

登記事項証明書

法務局で取得

固定資産評価証明書

役所または都税事務所で取得

亡くなった人の必要書類

出生に遡る全ての戸籍謄本

役所で取得

被相続人の住民票除票

役所で取得

相続を受ける人の必要書類

相続人全員の戸籍謄本

役所で取得

不動産を受け取る住民票

役所で取得

相続人全員の印鑑証明書

役所で取得

書類作成

登記申請書

作成

遺産分割協議書

作成

相続関係説明図

作成

申請書など作成したものでわからない部分があれば、登記所の相談窓口でも丁寧に教えてもらえるので、ご安心ください。

(2)自分で登記しても税金はかかる

登記をした時の評価額によって、登録免許税と言うものがかかってきます。

評価額の0.4%なので、1,000万の土地だと、4万円で、5,000万だと20万円です。

これは登録免許税なので、しっかりと納税して登記しましょう。

なお、もちろんですが専門家である司法書士に依頼することも可能です。

4、できるだけ相続税を払わない方法

ここまでは土地を相続するのに誰か1人の方がいいということ、相続登記の方法は自分でもできるということについて話してきました。

わかりづらい説明はなかったでしょうか?

ここからはお金についても重要なことなので、「1—(3)ポイント3:相続税はどれくらい払うの?」でもお話した相続税を、わかりやすく解説していきたいと思います。

土地の相続税を知るためには、どれだけの評価額があるのか、どれだけの控除があるのか、どれだけの税額なのかという順番で調べていくことになります。

細かいことについては、なかなかわかりづらいと思いますので、まずはざっくりとした方法をしっておけばOKだと考えています。

どれくらいの金額なら税金がかからないということを理解して頂ければと存じます。

(1)基礎控除内なら相続税がかからない

基礎控除は「税金を納める人が無条件に差し引けるお金」です。

割引みたいなイメージを持ってもらえたらわかりやすいですね。

相続を受けたときは、土地だけではなく、建物や現金、株、生命保険、負債も受け取ることになります。

これらを合計したもの(相続財産)に税率がかかるのではなく、そこから基礎控除などを差し引いて計算されます。

基礎控除は、「3,000万+600×相続人数」で計算されます。

具体例を見ておきましょう。

現金500万、土地4,500万、を妻と子ども2人で受け取ったとしましょう。

この場合、合計で5,000万が相続財産になります。

妻と子ども2人なので、基礎控除額は、3,000万+600×3人なので、4,800万になります。

5,000万-4,800=200万となります。

ここから、相続する分をわけて、

  • 妻・・・100
  • 子どもA・・・50
  • 子どもB・・・50

この金額に税率がかかって初めて相続税がいくらになるのかということがわかるようになります。

少し長くなってしまいましたが、基礎控除内、つまり、「3,000万+600×相続人数」の中だったら税金がかからないということを知っておきましょう。

(2)自宅の土地は8割引あり

自宅として使っていた場合は、8割引の金額で相続できるという、小規模宅地の特例というものがあります。

この特例が使えるのは条件があります。

①8割引できる面積の条件

小規模宅地なので、土地の面積に条件があります。

限度面積

減額%

居住用

330㎡

80%

事業用

400㎡

80%

貸付事業用

200㎡

50%

貸付事業用はわかりやすく言えば、駐車場やアパートのことですね。

例えば、居住用の敷地が300㎡だとしたら、80%の割引ができるということです。

②8割引できる相続する人の条件

誰が受け取るのかという、人にも条件がついています。

配偶者や同居している人が相続をする場合は小規模宅地の特例が使えます。

別居している人の場合は少し細かく2つの条件がつきます。

  • 亡くなった人に配偶者や同居していた相続人がいない
  • 相続が起きる3年以内に自分や配偶者のマイホームがない

自宅を引き継ぐという目的があるので、家を買ってないんだという見方から適用されるようですね。

(3)生きているうちに贈与して相続税を減らす方法がある!生前贈与とは?

小規模宅地も使えない大きな土地を持っていて、どうしても税金がかかってしまうということがはじめからわかっているなら、いろいろな対策があります。

ここでは、生きているうちに贈与しておけば相続税を減らせるという内容の生前贈与(暦年贈与)の概要を説明します。

生前贈与(暦年贈与)というのは、相続を受ける人が継続してお金を受け取っていくという方法になります。

贈与税110万円の控除内で行うので税金はかかりません。

どうやっても税金がかかってしまうのなら、相続税を一気に払うより、ちょっとずつ計画的に税金の控除枠をつかって相続していこうというのが、暦年贈与の目的とも言えます。

はじめから税金がかかるとわかっていれば、対策する方法はあるので、しっかりと勉強しておきましょう。

5、土地を相続しない方法は?

ここまでどうやって土地を相続していくのかということについて、重点的に話してきました。

しかし、決していい土地ばかりではなく、固定資産税だけかかっていてもう手放したほうが良いと思っている土地もあるはずですよね。

そんなときにどうやって手放せば良いのかということについて、説明していこうと思います。

(1)すべての相続をしない方法

相続の財産を受け取らないという、相続放棄という方法があります。

これは、預金があっても、株があっても相続を放棄するという選択なので、何も受け取れないという特徴があります。

相続を受け取る人がそれぞれ選択できるので、例えば、妻、子ども2人で相続する場合に、妻と子ども1人が相続を放棄して、子どもの1人がすべてを相続するということも可能になります。

相続放棄をする人がいても、基礎控除額は減らないので、1人で相続する場合も控除額をつかって相続することは可能です。

仮に全員が相続放棄した場合、固定資産税の支払い義務はなくなりますが、管理責任ということで相続人が管理することになります。

いらない土地を国や市区町村に寄付するということができないので、全員が放棄をしても管理しなければいけないということを知っておいて頂ければと思います。

(2)売却または寄付する

相続できないというのも、税金がかかりすぎるという問題だったり、管理する時間や手間がないなど、様々な問題があると思います。

いったん相続をしてしまって売却してしまうというのも、一つの方法です。

買ってくれる人が見つかるなら現金に変えて分けてしまうといいでしょう。

もし、買い手が見つからない場合は、相続税をもので払うという、物納を検討することも可能です。

ただし、測量をして評価額を決めることになるので、手数料がかかったり、そもそも物納できるような価値のない土地だったりと、こちらも必ずスムーズに行くというわけではありません。

生きているうちに土地をどうするか決めておきましょう。

まとめ 〜争わない相続をするために〜

ここまで読んでいただき有難うございます。

土地を相続するということについて、大まかなことは理解してもらえたと思います。

最後に、相続をする上で、一番大切だと考えていることについてお伝えさせて下さい。

それは、相続は争うものではないということです。

(1)1000万以下の相続は争続になりがち

相続争いが起きるのは、金額が大きいところだけだといって安心してはいけません。

相続の相談件数は平成14年に約9万件から平成24年に約17.5万件に増加しました。

中でも遺産分割事件は平成14年に約1.1万件から平成24年に約1.5万件に増加しました。

年間に1万件以上も相続争いの問題があり、100万人の死亡者からすると、相続争いは約1%と、かなり身近なところで起こっているのです。

(2)亡くなる人だけではなく、家族全員で生前に準備を

原因はお金、コミュニケーション不足、遠い親戚だからなどいろいろな問題がありますが、生前に準備ができていなかったというのが、一番の問題だと思っています。

親のお金について聞きづらいこともあるかもしれませんが、だからこそ、その親の築いてきた資産を守るために話さなければいけないことです。

相続は、亡くなっていく人だけが準備するものではなく、受け取る家族とも相談して決めるべきことです。

ぜひ、これを読んでいただいた方が、相続で自分がトクをするではなく、親族全員がトクをする方法を考えてほしいと思います。

今回の内容が土地を相続される方のご参考になれば幸いです。

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