亡くなった身内の方の遺産の中に土地があったら、相続税のことが気になりますよね。
高額な財産を相続したのは良いとしても、多額の相続税を支払う必要があるのなら、かえって困ってしまうこともあるかと思います。
しかし、相続した土地にできるだけ相続税がかからないようにする方法は、いろいろとあります。
土地を相続したすべての方が活用できる方法もありますが、土地の種類や現状などによって使える方法・使えない方法もあるので注意が必要です。
そこで今回は、土地に相続税がかからないようにする方法について、ベリーベスト法律事務所の弁護士が解説します。
本記事が、土地を相続して相続税が気になる方の手助けとなれば幸いです。
相続税についてはこちらの関連記事をご覧ください。
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目次
１、土地の相続税を下げるには土地の「評価」を下げる！
まず、土地を相続したすべての人が活用できる節税対策として、土地の評価額を下げるという方法があります。
土地の評価額が低くなれば相続税額も低くなりますし、一定の範囲までは相続税がかからなくなります。
（１）相続税は相続財産全体にかかる
最初に確認しておいていただきたいことは、相続税は相続財産全体にかかるということです。
土地にいくら、現金にいくら、預金にいくら、というかかり方ではなく、それらをすべて含めた相続財産全体に相続税がかかります。
そのため、相続税を計算する際には相続財産全体の評価額がいくらなのかが問題となります。
現金や預金の評価額は額面から明らかであり、何らかの方法によって左右することはできません。
それに対して、土地に評価額は自動的に明らかとなるものではありませんし、評価方法によっては評価額を左右することも可能です。
したがって、土地の評価方法を工夫することで、相続税をかからないようにできる可能性があるのです。
（２）土地の値段は水もの〜評価制度
上記のように、土地の評価方法によって評価額を左右できるという意味で、土地の値段は水ものであるということもできます。
とはいえ、各自が好き勝手に土地の評価額を決められるわけではなく、評価方法には一定のルールがあります。
基本的には、「路線価方式」または「倍率方式」のどちらかによって土地の「相続税評価額」を計算することになります。
しかし、それだけで土地の評価額が確定するわけではなく、評価額を軽減するための様々な制度が用意されています。
各制度については、次項以降で順にご説明していきます。
土地の評価制度の基本的なことについては、以下の記事をご参照ください。
（３）総額が「基礎控除額」以下なら相続税はかからない
様々な制度を上手に活用して土地の評価額を下げることによって、相続財産全体の評価額が基礎控除額以下となれば、相続税はかかりません。
基礎控除とは、相続のすべてのケースに認められている税額控除の制度のことで、相続財産全体の評価額が次の計算式で求めた金額以下の場合には相続税を無税とするものです。
基礎控除額＝３,０００万円＋（法定相続人の数×６００万円）
例えば、夫が亡くなって妻と子ども２人が相続する場合は、相続人の数が３人ですので、基礎控除額は４,８００万円となります。
（計算式）
３,０００万円＋（３人×６００万円）＝４,８００万円
２、居住用の土地の相続には相続税軽減特例がある〜小規模宅地等の特例
土地の評価額を下げるための非常に有効な制度として、「小規模宅地等の特例」という制度があります。
ここでは、この制度について詳しくご説明します。
（１）小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住の用などに供していた小規模な宅地について、一定の要件を満たす場合には相続税評価額を軽減することができる税制上の特例のことです。
土地の評価額を最大で８０％軽減できるので、利用できれば非常に大きな節税効果があります。
土地が使用されていた用途に応じて、以下のとおり適用可能な上限面積と評価額の軽減率が定められています。
土地の用途 | 詳細 | 上限面積 | 軽減率 |
特定居住用宅地等 | 被相続人が住んでいた宅地 | ３３０㎡ | ８０％ |
特定事業用宅地等
| 被相続人や同一生計を営んでいた親族が事業をしていた宅地 | ４００㎡
| ８０％
|
特定同族会社事業用宅地等
| 被相続人が経営していた同族会社の敷地 | ４００㎡
| ８０％
|
貸付事業用宅地等
| 被相続人や同一生計を営んでいた親族が貸し付けていた宅地 | ２００㎡
| ５０％
|
なお、評価額を軽減できるのは土地だけです。
その土地上の建物には小規模宅地等の特例は適用できませんので、ご注意ください。
また、総面積が上限面積を超える土地にも小規模宅地等の特例は適用されますが、評価額が軽減されるのは上限面積までです。
上限面積を超える部分については、通常の評価方法で評価額が計算されます。
（２）小規模宅地等の特例を使うと相続税はいくら？
では、実際に小規模宅地等の特例を使うと相続税はいくらになるのでしょうか。
亡くなった夫を妻と子ども２人が相続する場合で、いくつかのケースに分けて計算してみましょう。
①自宅を相続したケース
夫の遺産の中に敷地面積１５０㎡の自宅があり、土地の相続税評価額が５,０００万円だったとします。
このケースでは、「特定居住用宅地等」に関する上限面積と軽減率が適用されます。
土地の面積は上限面積（３３０㎡）の範囲内ですので、全体の評価額が８０％軽減されます。
したがって特例適用後の土地の評価額は１,０００万円（５,０００万円×２０％）となります。
相続人３人の場合の基礎控除額は４,８００万円ですので他に３,８００万円を超える遺産がない限り、相続税はかかりません。
②店舗を相続したケース
夫が手広く商店を営んでいて、敷地面積５００㎡の店舗があり、土地の相続税評価額が１億円だったとします。
このケースでは、「特定事業用宅地等」に関する上限面積と軽減率が適用されます。
土地の面積が上限面積（４００㎡）を超えていますが、４００㎡の限度で特例を適用することができます。
したがって、相続税評価額１億円のうち、８割（４００㎡÷５００㎡）については評価額が８０％軽減されますが、残りの２割はそのままの評価額となります。
結局、土地全体の評価額は、以下の計算により３，６００万円となります。
- （軽減される部分）１億円×８０％×２０％＝１,６００万円
- （軽減されない部分）１億円×２０％＝２,０００万円
- （合計額）１,６００万円＋２,０００万円＝３,６００万円
３人で相続する場合、他に１,２００万円を超える遺産がなければ相続税はかかりません。
仮に評価額１億円の遺産を３人で相続した場合には８６０万円の相続税がかかりますので、小規模宅地等の特例を適用することによる節税効果が大きいことがおわかりいただけるでしょう。
③賃貸アパートを相続したケース
次は、夫が運用していた賃貸アパートを相続したケースを考えてみましょう。
敷地面積は４００㎡で、土地の相続税評価額は１億円だとします。
このケースでは、「貸付事業用宅地等」に関する上限面積と軽減率が適用されます。
土地の面積が上限面積（２００㎡）を超えていますが、２００㎡の限度で特例を適用することができます。
したがって、相続税評価額１億円のうち、５割（２００㎡÷４００㎡）については評価額が５０％軽減されますが、残りの２割はそのままの評価額となります。
結局、土地全体の評価額は、以下の計算により３，６００万円となります。
- （軽減される部分）１億円×５０％×５０％＝２,５００万円
- （軽減されない部分）１億円×５０％＝５,０００万円
- （合計額）２,５００万円＋５,０００万円＝７,５００万円
仮に他の遺産がないとすれば、３人で相続する場合にかかる相続税は３５５万円となります。
１億円の遺産を３人で相続した場合にかかる相続税は８６０万円ですので、やはり大きな節税効果が得られるといえるでしょう。
（３）小規模宅地等の特例を適用するにはどうすれば良い？
小規模宅地等の特例を適用するには、相続開始から１０ヶ月以内に相続税の申告をする必要があります。
特例を適用すれば相続税が無税となるケースでも、申告をしなければ相続税が課せられますので、ご注意ください。
相続税の申告をする際には、「相続税の申告書」に、この特例の適用を受ける旨の記載をした上で、以下の必要書類を提出します。
- 小規模宅地等に係る計算の明細書
- 被相続人の相続関係のすべてがわかる戸籍謄本または法定相続情報一覧図
- 遺言書の写し（遺言書がある場合）
- 遺産分割協議書の写し（遺産分割協議を行った場合）
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を提出する場合）
ケースに応じて、以上の他にも書類が必要となる場合があります。
詳細は、あらかじめ税務署や税理士・弁護士といった専門家に相談されることをおすすめします。
３、借地権付きの土地及び収益性の悪い土地（山林など）の相続
借地権付きの土地や、山林など収益性の悪い土地を相続すると、ご自身で使用することができない上に売却することも難しい場合が多いものです。
かといって所有し続けると、固定資産税を支払い続けなければならない上に管理責任も発生するので、対応に困る場合が多いでしょう。
このような場合は、以下の対処法がおすすめです
（１）借地権付きの土地は借地権者へ売却
借地権付きの土地は土地所有者が自由に使用できない上に、地代の金額も高くないことが多いため、第三者に売却するのは難しいことが多いです。
したがって、借地権付きの土地を相続した場合には、次のどちらかの対処法をとるのが得策です。
- 借地権者に土地を売却する
- 借地権を買い取る
収益性の高い土地であれば借地権を買い取るのも良いですが、買取代金と諸経費に相応の費用がかかります。
そのため、一般的には借地権者に土地を売却するケースが多いです。
その場合の売却価格の大体の目安としては、地代の５年～１０年分程度とされることが多いようです。
（２）収益性の悪い土地のベストな処分方法の相談先
山林など収益性の悪い土地は、第三者に売却することがさらに難しい上に、借地権者に買い取ってもらうということもできません。
所有し続けると固定資産税を納めなければならない上に、管理責任も発生します。
そのため、通常は次のいずれかの方法で処分するのが得策です。
- 自治体などに寄付する
- 何とか売却先を探す
- 相続放棄をする
ただ、地方の山林などでは、所在が不明となっている場合もありますし、所在が判明したとしても隣地との境界が不明な場合も多いものです。
そのため、売却する前に法的問題を解決しておかなければならないことも少なくありません。
また、相続放棄をするかどうかは、他の遺産との関係で慎重に考えなければなりません。
以上の問題を解決するには専門家に相談することができますが、問題の種類に応じて弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士など、異なる専門家に相談しなければならない場合もあります。
そこで、これらの専門家が在籍していてワンストップで相談に応じてくれる法律事務所に相談することをおすすめします。
４、収益性が見込める更地の相続なら賃貸用建物の建設がオススメ
収益性が見込める更地を相続する場合は、そのまま売却するのも良いですが、賃貸用建物を建設しておくことをおすすめします。
そうすることで、相続税がかからないようにできる可能性がある上に、継続的な収入を得ることも可能になります。
更地に賃貸用建物の建設をおすすめする理由は、土地の評価額を下げることができるからです。
アパートやマンションといった賃貸用建物が建っている宅地は、前記「２」でご紹介した小規模宅地等の特例を適用すれば、評価額が５０％軽減されます。
さらに、新築の建物の評価額はおおむね建設費総額の５０％程度とされる上に、賃貸用建物の場合はさらに３０％軽減されます。
わかりやすい例でご説明します。
被相続人の遺産として５,０００万円の預金と、評価額５,０００万円の更地があり、相続人が１人いるとします。
更地のまま相続するとすれば、合計１億円の遺産を相続することになります。
この場合にかかる相続税は１,２２０万円です。
このケースで、被相続人が生前に預金の５,０００万円を使って賃貸用建物を建設した場合は、以下のようになります。
- 預金：０円
- 建物の評価額：５,０００万円×５０％×７０％＝１,７５０万円
- 土地の評価額：５,０００万円×５０％＝２,５００万円
- 遺産総額：１,７５０万円＋２,５００万円＝４,２５０万円
４,２５０万円の遺産を１人で相続する場合にかかる相続税は、６５万円です。
相続税を１,１５０万円（１,２２０万円－６５万円）大幅に節約できる上に、継続的な賃料収入も見込めるので、大きな経済的メリットが得られます。
５、農地なら評価減、納税猶予特例を使え
農地を相続した場合は、評価減や納税猶予特例を使うことによって相続税を節約できることが多くあります。
以下にご紹介する制度の中で該当するものがある場合は、相続税の申告の際に適用を求めることを忘れないようにしましょう。
（１）農地には評価減の要素がある
農地には、以下の様に様々な減額要素がありますので、該当するものを漏れなく適用することで評価額を下げることができます。
①市街地周辺農地の場合
市街地周辺農地とは、許可を受けることによって宅地として使用することができる農地のことです。
宅地に準じて評価されている場合でも、市街地周辺農地に該当する場合には、評価額を２０％軽減することができます。
②地積規模の大きな宅地の場合
首都圏・近畿圏・中部圏の三大都市圏の場合は地積が５００m²以上、それが以外の地域の場合は１,０００m²以上の宅地については、一定の要件を満たす場合に評価を軽減できます。
この評価減の制度は、市街地農地や市街地周辺農地にも適用できます。
③宅地造成費の控除
市街地農地については、宅地であるとした場合の価額から造成費の金額を控除して評価することが可能です。
控除できる造成費の金額は地域ごとに国税局長が定めており、国税庁ホームページで確認できます。
④農地を貸し付けている場合
農地を他人に貸し付けている場合も、評価額を軽減することができます。
軽減方法は、耕作権・永小作権・区分地上権・地役権など契約上の権利の内容によって異なります。
契約内容は、農業委員会で確認できます。
⑤生産緑地の場合
生産緑地とは、市街化区域内で都市計画によって指定された生産緑地地区内にある農地や山林のことをいい、一定の割合で評価を軽減できます。
生産緑地に該当するかどうかは、その土地を管轄する市区町村の役所で確認できます。
（２）納税猶予特例を使う
農地を相続した人が農業を継続する場合は、一定の要件を満たせば相続税の納税を猶予してもらうことができます。
猶予されるのは、その農地の価額のうち、農業投資価格による価額を超える部分にかかる相続税額です。
農業投資価格は国税庁のホームページで確認できます。
納税を猶予された相続税は、次のいずれかに該当した場合には免除されます。
- 特例の適用を受けた相続人が死亡した場合
- 特例を受けた相続人が農地の全部を農業後継者に一括して生前贈与し、その贈与税について納税猶予の特例を受ける場合
- 相続税の申告期限後２０年間農業を継続した場合
なお、免除されるまでの猶予期間中は、３年ごとに「継続届出書」を税務署に提出する必要があることにご注意ください。
６、評価額１億６,０００万円までは配偶者へ相続させる
被相続人に配偶者がいる場合は、配偶者に土地を相続させることで相続税をかからないようにすることも可能です。
（１）相続税の配偶者税制軽減
配偶者が相続するときには、「相続税の配偶者税制軽減」を受けることができます。
相続税の配偶者税制軽減とは、配偶者が相続する課税対象遺産が次のどちらか多い方までは相続税が課税されない制度のことです。
- １億６,０００万円
- 法定相続分
この制度を使えば、ほとんどの場合は土地の相続税がかからないようにすることが可能です。
（２）土地の相続において配偶者の税制軽減を使うと相続税はいくら？
被相続人の遺産として評価額６,０００万円の土地があり、これを妻と子どもが相続するとしましょう。
この場合、基礎控除額は４,２００万円ですので課税対象価額は１,２００万円です。
妻と子が２分の１ずつ相続する場合は、それぞれ６００万円ずつを取得しますが、配偶者税制軽減を適用することによって妻には相続税はかかりません。
しかし、子どもには６０万円の相続税がかかります。
このケースで、妻が土地を単独で相続することにした場合は、課税対象価額が１億６,０００万円以内なので、やはり妻には相続税がかかりません。
子どもについても、まったく遺産を相続していないため、相続税はかかりません。
このように、配偶者の相続分を多くすることによって、土地に相続税がかからないようにすることもできるのです。
ただし、ほどなくして配偶者も亡くなり、「二次相続」が発生した場合には子どもにかかる相続税の負担がかえって重くなることもあるので、注意が必要です。
配偶者の年齢や健康状態によっては、配偶者の税制軽減の利用はほどほどにとどめて、他の節税対策も併用した方が良いでしょう。
まとめ
土地は高価な財産ですので、遺産の中に土地があると相続税の負担が重くなる場合が多いです。
しかし、この記事でご紹介した方法を活用することによって、相続税がかからない様にすることも可能です。
ただ、制度の内容が複雑なものもありますし、制度を利用した場合の相続税のシミュレーションを行うにも税金に関する専門知識が必要な場合があります。
わからないことやお困りのことがあれば、税理士グループを持つベリーベスト法律事務所へお気軽にご相談ください。
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