マンション経営やアパート経営などの不動産投資はリターンが大きい反面、失敗した時のリスクも非常に大きいです。
そのため、始める前にしっかりと対策をすることが必要です。
では、そんなリスクのある不動産投資は、どのようにしたら失敗の確率を減らすことができるのでしょうか？
この記事では、
- 不動産投資に失敗してしまう３つの理由
- 失敗する人の２つの共通点から、失敗を未然に防ぐための方法
について紹介していきます。ご参考になれば幸いです。
なお、不動産投資の失敗に関しては、メディア「不動産投資の教科書」の「不動産投資の失敗「6つの事例」と回避策を解説」の記事もオススメです。
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１、不動産投資に失敗してしまうワケ
失敗してしまう理由は様々ありますが、より細かく分析していくと、この３つに分類することができます。それぞれ見ていきましょう。
（１）専門家に丸投げしてしまった
不動産投資をする際は、自分一人でその全てを行うという方は少ないでしょう。
失敗を避けるために、また、大きなリターンを得るために、専門家の助言のもと、投資を行っていくことがほとんどだと思います。
そのようにして専門家に相談を依頼した際に、注意するべきことがあります。
それは、全てを専門家に丸投げしないことです。
専門家とはいえ、未来のことを全て把握しているわけではありません。
自分の理想的な不動産投資と、専門家(売り手)の理想的な不動産投資は、かけ離れていることもあるでしょう。
『私たちに全てお任せください』
という言葉に安心して全てを丸投げしてしまう気持ちもわかりますが、ご自身でも調査・検証することを忘れずに、あくまでも『相談する』という姿勢で依頼するようにしましょう。
（２）プレビルドで物件を購入した
プレビルドとは、建物が立つ前にその物件を購入することです。
例えば、東京オリンピック前での購入や、発展途上国での購入など、『今が買い時！』というセールストークに煽られて、不動産を購入することです。
こちらも上記の『専門家に丸投げしてしまうこと』と同様に、その全ての選択を専門家に依存することになるため、とても危険です。
誰よりも早く購入できる建設前であっても、建設後に大地震が起こったり、自然災害によって人口が減ったりなど、あらゆるリスクも想定できます。
決してプレビルドが悪いというわけではありませんが、期待できる未来だけでなく、それが外れたときのリスクも考慮して、購入することが大切です。
（３）全体的な価値で判断しなかった
例えば、工場地帯の近くに建つ物件で、その社員が多く利用する不動産を購入したとしましょう。
その物件に住む社員がたくさんいることは毎月の収入も安定しますし、長期的に見てもとても収益性の高い物件のように感じるかもしれません。
しかし、このことだけを鑑みて不動産を購入することは、実はかなり危険なことかもしれません。
なぜなら、物件は全体的な価値を見て判断する必要があり、『工場があり利用する社員が多いから』というたった一つの長所だけでは、とてもその物件の価値を判断することはできないからです。
- 駅からは徒歩何分圏内か
- 構造は木造なのか鉄筋なのか
- 生活はしやすいか(スーパーやコンビニの有無・距離)
- 駐車場はあるのか
- 長く住みたくなるような作りか
- 利回りは良いか
など、さまざまなことを考慮して判断するべきです。
専門家の判断だけでなく、自分の目利きも重要な判断材料にして調査すると良いでしょう。
２、不動産投資の実際の失敗事例
ここでは、実際にあった不動産の投資の失敗事例を２つご紹介します。
（１）事例①
Ａさんは２０１１年に投資用のワンルームマンション３戸を購入。
さらに最近、居住用に３、９００万円の一戸建てを購入した。
だが、「いろいろ調べているうちに、とんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔している」。
Ａさんは大企業に勤める２０代後半のサラリーマンで年収は５００万円、貯金が２５０万円。
東京・新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで６、５００万円。
これに自宅のローン３、５００万円が加わり、借金は計約１億円にも上っている。
引用元：東洋経済ONLINE
この事例では、この投資マンションを販売した不動産会社から『入居者を管理する業者が潰れてしまったこと』を伝えられていませんでした。
管理業者が不在ということは、入居案内もままならず入居者がなかなか入らないということです。
そのような物件を進んで買う人は少ないでしょう。
投資物件を販売する不動産会社が増えている現代において、このような悪質な事例も珍しいケースではありません。
（２）事例②
Ｂさんも２０代後半の会社員で年収は６００万円。
独身で貯金は５５０万円。２０１０年と２０１１年に投資用ワンルームマンションを２戸、東京・練馬と杉並に購入した。
当時、投資に興味があったので不動産会社からの強い勧誘もあり、「将来の家賃収入は年金の代わり」というメリットに惹かれて購入したようだ。
運営はサブリース契約で、両物件の借入残高がそれぞれ２、０００万円弱で計４、０００万円。
持ち出しが月に４万円ほどあった。
「多少投資を勉強はしましたが、正直なところ先の見通しが甘いまま購入してしまった感が否めません。このように持ち出しが多い中、今後どうすればいいのか、運用、売却を含めて検討しています。頭が混乱してなにから手をつけていいかわかりません」と話をしてくれた。
引用元：東洋経済ONLINE
不動産投資の知識がほとんどなく、購入についてその全てを専門家に丸投げしてしまったことによって失敗を招いたケースです。
こちらのケースからもわかるように、物件を購入した後の収支についても、その内容をあらかじめ精査しておくことが必要不可欠です。
３、不動産投資に失敗する人の共通点
動産投資に失敗する理由や、実際に起こった事例について解説してきました。
不動産投資に失敗する人たちには、実はある共通点が存在します。
ここではその共通点について紹介していきます。
（１）不動産投資を『楽して儲けるられるビジネス』と考えている
不動産投資を、不労所得を得られる楽なビジネスとして捉え、安易に資金をつぎ込んでしまうケースです。
このようなケースに多いのは、不動産に対する最低限の検証や確認を怠っていることです。
基本的な知識をもっていなければ、他人の言いなりになってしまったり、うまい話に飛び乗ってしまったりと、収益性の低い物件に簡単に手を出してしまう可能性も高まります。
たしかに、不動産投資は、リスクはありつつもハイリターンが期待できる事業です。
しかし、それは十分な知識と経験に基づいたものであり、検証や確認なしでは絶対になし得ることはありません。
投資は楽して儲けるビジネスではないということを、しっかりと理解しておきましょう。
（２）不動産投資を事業経営として考えていない
不動産投資は、放っておいたら収入が発生するような仕組みではありません。
物件には入居者がいて、その人たちが住みやすい環境や、満足する快適空間を提供し続ける必要があります。
つまりは、不動産を買って終わりなのではなく、経営者として、常に入居者目線に立って創意工夫を重ねていかなければならないのです。
不動産投資を事業経営として捉え、経営者としての努力や学びを永続的に行っていくことが必要不可欠でしょう。
（３）資金の使い方に計画性がない
３つ目の共通点として考えられるのは、資金の使い方に計画性がないということです。
例えば、メンテナンス状態を確認しないまま、利回りが良さそうだという理由から、築年数の古い物件を購入してしまうケース。
目先の金額に目がくらみ、今が買い時だと思って購入したとしても、その後にメンテナンスや修繕費がかさみ、結局は多額の費用が必要となってしまうという悪循環を招きます。
または、物件のメンテナンスに関して、自分の好みに合わせてリノベーションをしてしまっては、失敗につながる可能性が高いでしょう。
入居率を上げるためには、入居者のニーズに合わせてメンテナンスをしていく必要があります。
修繕費用に対して無計画にお金をつぎ込んだとしても、結果的にお客様の満足のいく環境を作ることは難しいでしょう。
このように、自己満足のために無計画に資金を使うこともまた、不動産投資に失敗する人の共通点だといえます。
４、不動産投資の失敗を未然に防ぐために知っておくべきこと
ここまで紹介してきたように、不動産投資の失敗には、それに至る原因や、さまざまな共通点が存在します。
最後に、そんな不動産投資の失敗を未然に防ぐために知っておくべきことについて、ご紹介します。
（１）一つの大学・企業に依存しない
大学、または企業や工場が 物件の近くにあることで入居者が増えると安易に考えてしまうのは、失敗を招く大きな原因となります。
少子高齢化社会になり、いつ大学が移転しても、また、いつ大学が閉鎖になってもおかしくない時代になりました。
さらに、歴史の深い大企業でも、従業員の多い工場であっても、倒産することは全くもって不思議ではありません。
このような物件では、短期的なリターンは確実に得ることができるでしょう。
しかし、それでは全く意味がありません。
不動産投資のメリットは、長く安定的に家賃収入というインカムゲインを得られることです。
もしも初めて不動産投資を行うのなら、このようなハイリスクの手法をとるのではなく、失敗のリスクのない手堅い投資からスタートし、長期にわたって収益が得られる方法をとるべきでしょう。
（２）目先の利益に惑わされない
ここまで解説してきたように、不動産投資は、簡単に不労所得を得られる方法ではありません。
そのようなことを夢見て始めてしまうのは、かなり危険なことだといえます。
頭金の安さ、素晴らしい立地条件、期待できる高利回り。
そのような目先の利益に惑わされることも、後々自分の首を締めることになるので注意しましょう。
不動産投資はあくまでも、長期にわたって安定的な収入を得られるものであり、そのためにはそれ相応の努力や検証が必要です。
『不動産投資によってある日突然億万長者に』などという夢物語はそうそう起こり得る話ではありませんので、そのようなことに期待せず、準備に余念のない不動産投資をスタートさせましょう。
また、『誰から買うのか』ということは大変重要です。
口のうまいセールストークに煽られるのではなく、人として心から信頼のできる営業マンから買うことが成功の秘訣だということを、ぜひ頭に入れておいていただければと思います。
まとめ
今回は、不動産投資に失敗してしまう理由と、失敗を未然に防ぐための方法について、解説してきました。
不動産投資は、軽い気持ちで始めて成功できるものではありません。
しっかりとした準備や検証のもと、スタートさせることがセオリーです。
大きなリターンが期待できるからこそ、そこに大きな夢を抱いてスタートさせるという人もいるかと思います。
その際はぜひ、この記事の内容を参考にして、より失敗のリスクを抑えた不動産投資をスタートさせていきましょう。
もしもすでに、不動産投資によって大きな失敗をし、多額の借金を抱えてしまったという方は、ぜひこちらの記事を参考に、債務整理を検討してみてください。
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