親が残した遺産の中に空き家（実家など）があるけれど、自分で使う予定はないので相続放棄をしようかな……。
遺産に空き家があっても、自分がそこに住む予定もなく、物件の管理も大変そうなので相続放棄を考えているという方もいらっしゃると思います。
たしかに、相続放棄をすれば、被相続人の遺産を相続せずに済みますので、例えば被相続人（亡くなった方）が多額の金銭債務を負っていて、目立ったプラスの財産はないといった場合には、相続放棄は有効な方法と言えます。
ただし、相続放棄をすると、すべての遺産について相続しないことになりますので、空き家を相続せずに済みますが、同時に他のプラスの財産も取得できなくなります。そのため、プラスの財産が大きい場合や、取得したい財産がある場合には相続放棄は採れません。空き家についても他の財産と一緒に相続したうえで、管理・処分を行う必要があります。
また、実際に相続放棄をしても、空き家の管理義務からすぐに解放されるとは限りませんので、注意が必要です。
今回は、
- 空き家を相続した場合に負う義務
- 遺産に空き家があるときの相続放棄で注意すべきこと
- 遺産の空き家を処分する方法
などについて、ベリーベスト法律事務所の弁護士が解説していきます。
遺産に空き家があり、どうすれば良いのかお悩みの方に、この記事が手助けとなれば幸いです。
相続放棄について、知りたい方は以下の記事をご覧ください。
目次
１、空き家の相続放棄を知る前に〜相続放棄とは
相続放棄とは、被相続人の権利義務のすべてについて相続を放棄することです。
相続放棄をすると、その相続に関しては初めから相続人とならなかったものとみなされるため（民法第９３９条）、プラスの遺産もマイナスの遺産も一切、相続しません。
期限内に相続放棄の申述をすることによって、相続から解放されます。
ただし、特定の財産だけを相続しないことはできず、相続放棄をすると、遺産全てについて相続しないことになる点に注意が必要です。
相続したい財産がある場合には、相続放棄は採れません。また、プラスの財産がマイナスの財産を上回る場合には、相続放棄をすると損になる可能性もあります。
遺産に空き家がある場合を想定すると、他に相続したい財産があるときは相続放棄はできませんし、空き家以外にプラスの財産が多く存在する場合には、相続放棄は慎重に考える必要があります。
実際に相続放棄をするためには、家庭裁判所でその旨を申述する必要がありますが（民法第９３８条）、これはさほど難しい手続きではないので、ご自身で行うことが可能です。
ただし相続放棄の申述には「自己のために相続の開始があったことを知った時から３ヶ月以内」という期限があることに注意が必要です。
「自己のために相続の開始があったことを知った時」とは、通常、被相続人が死亡した日を指します。しかし、生前の被相続人との関係によっては、亡くなってしばらく経ってから亡くなった事実を知ったということもあるでしょう。その場合には、亡くなった事実を知った日から３か月ということになります。この場合には、家庭裁判所が厳しく審査しますので、弁護士にご依頼されることをご検討ください。
２、空き家を相続した場合に発生する義務
上述したとおり、相続放棄をすると、特定の財産についてではなく、遺産全体について相続しないことになりますので、相続したい財産がある場合には相続放棄を選択することができませんし、空き家の他にそれなりのプラスの財産がある場合には、相続放棄をするのはもったいないとも言えます。
そこで、空き家を相続した場合にどのような義務が発生するのかをみておきましょう。
（１）固定資産税の負担
固定資産税は、不動産の所有者に対して課税されます。
したがって、空き家を相続した場合は、毎年、その固定資産税を納付する義務が生じます。
（２）空き家の管理義務
空き家を相続するということはその空き家の所有者になるということですので、当然所有者として空き家を管理する義務が発生します。
空き家を放置していると様々な問題が生じるおそれがあります。
例えば、空き家の中にゴミが残っている場合には、悪臭や虫が発生するかもしれません。
庭がある場合、草木が生い茂って荒れ果ててしまうと近隣の住民に迷惑がかかるでしょう。
また、誰も使用しない家屋は老朽化が急速に進みやすいため、倒壊などによって近隣の住民に危険が及ぶおそれもあります。
その他にも、空き家に不審者が侵入してしまったり、放火事件などの犯罪が発生したりする可能性も考えておかなければなりません。
空き家の所有者である以上、こういった事件・事故が発生しないように管理すべき義務を負います。
また、仮にこれらの事件・事故によって近隣の住民など他人に損害が発生した場合、所有者はたとえ過失がなくてもその損害を賠償する義務を負います（民法第７１７条１項）。
民法第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
なお、遺産分割や相続放棄をするまでの間は、相続人の共有となり、相続人は、上述した管理義務を負います（民法９１８条１項）。
このような管理義務から逃れるために、早く相続放棄をしたいと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかしながら、相続放棄をする際にも注意が必要です。
３、遺産に空き家がある場合に相続放棄をする注意点
遺産に空き家があるときに相続放棄をする場合には、以下の点に注意が必要です。
（１）一部の相続人が空き家を相続する場合
相続放棄をすると、その人は初めから相続人ではなかったことになるので、後順位の相続人が空き家を相続することになります。
例えば、Ａさんという方に妻と子どもがおり、両親もともに健在とします。この場合に、Ａさんが亡くなると、妻と子どもが第１順位の相続人となりますが、妻と子どもが相続放棄をすると、初めから相続人ではなかったことになり、後順位相続人であるＡさんの両親が相続人となります。さらにＡさんの両親が相続放棄をすると、さらに後順位であるＡさんの兄弟が相続します。
この場合は、相続した人が空き家の所有者となるので、相続放棄をすると、空き家の管理義務を免れます。
ただし、後順位の相続人に何も知らせずに相続放棄をすると、親族間のトラブルが発生する可能性があります。
後順位相続人である祖父母や兄弟姉妹からすれば、知らないうちに空き家を相続してしまうことになり、先順位の相続人から空き家の管理義務を押し付けられたと感じるでしょう。
相続放棄することを他の親族に通知する法的義務はありませんが、トラブルを避けるためには、早めに後順位の相続人に事情を話し、必要に応じて、一緒に相続放棄を申述するなど検討しましょう。
（２）相続人全員が相続放棄する場合
あなたが相続放棄をすることを後順位の相続人に話せば、それらの人たちも相続放棄をすることがあります。
その結果、相続人全員が相続放棄することになるかもしれません。
相続人が誰もいなくなった場合、最終的に遺産は国庫に帰属します（民法第９５９条）。
しかし、相続人全員が相続放棄をすればすぐに国が空き家を国庫財産として引き取ってくれるわけではありません。
相続放棄をした人は、当面の間は引き続き空き家について以下の責任を負い続けなければならないのです。
①一定期間は管理義務が残る
すなわち、民法で、相続放棄をした人は、後順位で相続した人が空き家の管理を始めることができるようになるまでは引き続き、管理義務を負うと定められています（民法第９４０条）。
民法第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
では、相続人全員が相続放棄をした場合はどうなるのかというと、次にご説明する「相続財産管理人」を選任するまでは、「自己の財産におけるのと同一の」管理義務を負い続けることになります。
「自己の財産におけるのと同一の注意をもって」というのは、「自己の所有物を管理する場合と同様に」という意味です。
したがって、空き家を放置したことで近隣の住民などに損害が発生した場合には、所有者ではなくても、所有者と同様に、民法７１７条１項による責任を負う可能性があります。
②相続財産管理人の選任が必要
相続人のあることが明らかでない遺産があるときは、相続財産管理人を選任する必要があります（民法第９５１条、第９５２条）。
相続人全員が相続放棄をすることによって相続人がいなくなったときも「相続人のあることが明らかでない」場合にあたります。
したがって、相続放棄をした人が「利害関係人」として、家庭裁判所へ相続財産管理人の選任を申し立てることになります。
相続財産管理人とは、遺産を適切に管理しながら、その遺産に対して権利を有する債権者や受遺者を探し、見つかった場合にはそれらの人に遺産を渡し、見つからなかった場合は最終的に遺産を国庫に引き渡す業務を行う人です。
もともとは相続人であっても、相続放棄をしたことによって遺産を処分する権限を失っているため、家庭裁判所が選任する相続財産管理人に以上の処理を行ってもらう必要があるのです。
相続財産管理人の選任を申し立てる際には、多くの必要書類を集めなければならず、手間がかかります。
また、家庭裁判所に予納金を納めなければならない場合もあります。相続財産管理人には弁護士や司法書士等の専門家が選任されることがありますが、この業務に対しては報酬が支払われることになります。この報酬は、基本的には相続財産から支払われますが、相続財産が少なくてそこから支払えない場合には、報酬相当額を申立人が納めて、そこから報酬として支払われることになります。この報酬相当額が予納金です。
予納金の額は、少なければ数十万円程度のこともありますが、１００万円を超えることもあります。
相続財産管理人が選任されると、相続放棄をした人は空き家の管理義務からは解放されます。
４、使わない不動産が遺産にある場合の処理方法
前項でご説明したように、遺産の中に空き家がある場合は、相続放棄をしても相続財産管理人が選任されるまでは管理義務を負わなければなりませんし、相続財産管理人を選任するには、多額の予納金を負担しなければならない可能性があります。
このような負担を考えた場合には、空き家を相続して自分で処理する方が良い場合もあります。
使わない不動産が遺産にある場合の処理方法には、以下のようなものがあります。
（１）寄付・贈与
どうせ使わないのであれば、空き家を寄付・贈与するのも良いでしょう。
寄付・贈与の先としては、以下のようなところが考えられます。
①自治体
市区町村などの自治体に寄付を申し出れば、一定の条件を満たす不動産については無償で引き取ってもらえます。
ただ、その条件は意外に厳しく、簡単には寄付を受け付けてもらえないのが実情です。
自治体としても、価値が低く、使い途のない不動産を引き取ると管理の負担が増えてしまうため、消極的な場合も多いです。
条件を満たす場合には自治体に寄付することが、最も手軽で費用もかからない処理方法になりますので、一度、自治体の窓口に申し出て相談してみると良いでしょう。
②隣地の所有者
自治体の他に空き家を贈与する先を探すのは容易なことではありませんが、その空き家の隣地の所有者であれば、引き受けてくれる可能性があります。
隣地の所有者であれば、空き家を譲り受けることで自分の敷地を広げることができますので、他の方に比べれば有効活用しやすいからです。
ただし、不動産を無償で贈与するときには、相手方に贈与税がかかる可能性が高いことにご注意ください。
空き家の家屋にはほとんど価値がなくなっていたとしても、土地にはそれなりの評価額がついていることが多いからです。
実際に隣地の所有者に贈与するときには、贈与税の問題の他にも、登記費用の問題や、家屋を取り壊すのであればその費用をどちらが持つのか、私物が残されていた場合はどうすれば良いのかなどについて、慎重に話し合いましょう。後のトラブルを避けるためには、合意内容を書面にしておくことをおすすめします。
③法人
個人で不動産を引き受けてくれる人が見つからない場合は、様々な法人への寄付も検討してみましょう。
法人であれば、多少は使い勝手の悪い立地条件の土地であっても、事業や保養のために利用できる可能性があるので、無償であれば引き受けてくれるところがあるかもしれません。
法人であれば、贈与税や登記費用などの費用も経費として処理できるので引き受けやすいという法人側のメリットもあります。
ただし、法人に寄付する場合には、寄付する側に「みなし譲渡所得」として所得税がかかる可能性が高いことにご注意ください。
（２）売却
どうせ空き家を処分するなら、寄付するよりも売却をして少しでも利益を得たいと考える方もいらっしゃるでしょう。
空き家を売却することも不可能ではありませんが、苦労するケースが多いので、以下のような工夫をしてみましょう。
①売り出し価格を下げる
確実に空き家を売りたいのであれば、基本は「安く売る」ということになります。
ただ、通常は売り出すときに不動産業者に仲介を依頼すると思いますが、売却価格が安いと不動産業者の仲介手数料も安くなります。
そのため、不動産業者のモチベーションが上がらずに、積極的に売り出してくれない可能性もあります。
地元に密着した良心的な不動産業者を探し、そのアドバイスに従うと良いでしょう。
②更地にして売り出す
一般的に土地は、古い家屋が建っているよりも更地の状態の方が高く売れます。
そのため、空き家を取り壊した上で更地として売り出すことも検討すると良いでしょう。
ただし、空き家を取り壊すために数百万円の費用がかかる場合もあるので、採算が取れるかどうかは慎重に見積もる必要があります。
空き家のある自治体によっては、解体工事をする際には補助金や助成金を受け取れる場合もありますので、まずは自治体にご相談されるのがよいでしょう。
③空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、空き家問題への対策として国が主導している制度であり、各自治体のホームページで空き家に関する情報を登録して一般に公開するものです。
そこに住みたいという人が見つかれば、売却することができます。
ただし、個人間で不動産の売買手続きを行うと、後にトラブルが発生するケースが少なくありません。
そのため、空き家バンクを利用する場合でも、円滑な取引とトラブル回避のため、専門的知識、技術がある宅地建物取引業者に媒介を依頼されることをおすすめします。
また、空き家バンクを利用する際も、上記①または②の方法と併用、並行するのがおすすめです。
５、遺産に空き家がある場合の相続については弁護士へ相談を
遺産に空き家がある場合、相続放棄をすることで固定資産税の負担や長期的な管理責任は免れるものの、当面の空き家の管理責任や相続財産管理人を選任する手間や報酬といった負担がかかります。
また、安易に相続放棄をすると、相続放棄をした後に高価な遺産が見つかって後悔したり、後順位の相続人ともめたりなど、思わぬトラブルが発生する可能性もありますので、慎重な判断が必要です。
遺産に空き家があってお困りの時は、まずは弁護士へ相談することをおすすめします。
相続問題に詳しい弁護士と一緒に、様々な法的リスクやあなたの希望を踏まえて、あなたにとってベストな解決方法を見つけましょう。
まとめ
遺産に空き家があると、多くの方はどうすれば良いのか悩んでしまうことと思います。
相続するのか相続放棄をするのかを決定するためには、管理義務や相続財産管理人の予納金の負担などを考慮した上で、慎重に判断しなければなりません。
様々な事情を踏まえた上で決定すべきことである一方で、相続放棄の期限がありますので、早めに弁護士にご相談されることをおすすめします。
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