隣地境界線をめぐるトラブルで知っておくべき8つのこと

隣地境界線とは、ある土地と隣の土地との境を示す線のことです。

すべて土地の境界が明確になっていれば問題はないのですが、現実には境界がよく分からなくなっている土地が多々あります。

そのため、隣り合った土地の所有者同士で、どこまでがどちらの土地なのかをめぐってトラブルになることがよくあるのです。

また、境界をめぐるルールを知らなかったがために、建築途中の建物の建て直しを命じられたり、場合によっては損害賠償を求められるおそれもあります。

そこで今回は、

  • 隣地境界線の内容と具体的なルール
  • 隣地境界線の確認方法
  • 隣地境界線をめぐるトラブルと解決する方法

などについて解説していきます。

境界トラブルでお悩みの方にこの記事が手助けとなれば幸いです。

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目次

1、そもそも隣地境界線とは?

そもそも隣地境界線とは?

まずは、隣地境界線について、もう少し詳しく確認しておきましょう。

前提として境界にまつわるいくつかの用語の意味をご説明した上で、隣地境界線とよく似た言葉である「敷地境界線」や「道路境界線」との違いについても解説していきます。

(1)隣地にまつわる用語

まず、ご自身の土地の隅の点を「境界点」といいます。土地は、「一筆、二筆・・・」と数えることから「筆界点」(ひっかいてん)と呼んだりもします。

この境界点を示すために設置されたのが「境界標」(きょうかいひょう)です。
境界標は、土地にコンクリート杭を埋め込んだり、塀に金属プレートを設置したりするのが一般的です。
コンクリート杭や金属プレートには、矢印や十字が表示されていて、矢印の先端か十字の中心が境界点になります。

ある境界点と他の境界点を結んだ線を「境界線」といいます。
この境界線という言葉の中に、隣地境界線や敷地境界線、道路境界線などが含まれます。

では、これらはどのように違うのでしょうか。

(2)隣地境界線は土地と土地との境を示す線のこと

隣地境界線とは、冒頭でもご説明したとおり、ある土地と隣の土地との境を示す線のことをいいます。
これは、土地と土地との境にある境界標と他の境界標を結んだ線になりますが、境界標が必ずしもあるとは限りません。

また、通常は隣地境界線の上に塀や垣根や擁壁などが設置されていますが、必ずしも境界線を正しく示している(境界上に設置されている)わけではありませんので注意が必要です。

(3)敷地境界線との違いは

敷地境界線とは、建築物の敷地の外周のことをいいます。
これも、実際の土地に境界そのものが示されているのではありません。

敷地は隣の土地に接している場合と道路に接している場合とがありますので、敷地境界線も道路境界線と隣地境界線に分けられます。つまり、敷地境界線の一種が隣地境界線ということです。

(3)道路境界線とは

道路境界線とは、土地とその土地に接する道路との境界線のことをいいます。
これも、実際の土地に境界線そのものが示されているのではありません。

なお、ここでいう「道路」とは、一般的には、公道すなわち区や市などの行政が所有している道路のことをいいます。

敷地境界線のうち、敷地と道路との境を示す線が道路境界線で、敷地と隣の土地との境を示す線が隣地境界線です。

この3つの関係をわかりやすく表すと、次の図のようになります。

※「道路」は「公道」を意味しています。

2、建物と隣地境界線との距離についてのルール

建物と隣地境界線との距離についてのルール

民法上、建物は境界線から一定の距離を保たなければならないというルールがあります。

以下のルールに違反すると様々なトラブルを招く元となりますので、建物を建築する予定がある方は、十分にご注意ください。

(1)建物を建築する場合には境界から50センチ以上の距離を保つ

建物を建築する場合には境界から50センチ以上の距離を保つ

建物を建てる場合には、境界線から50センチ以上の距離を保たなければなりません(民法第234条1項)。

これに反して建築しようとする者がいる場合、隣接地の所有者は、その建築を中止させたり、距離を離すようにさせるなどの変更を求めることができます。

ただし、建築開始から1年経過した場合や、建物の完成後は、損害賠償のみを請求することができます(同条2項)。

(2)異なる慣習があるときは50センチ未満でもよい

異なる慣習があるときは50センチ未満でもよい

地域によっては、50センチメートルも離さない慣習があることがあります。
例えば、東京の都市部では、それぞれの敷地面積が狭く、建物が密集している地域があります。
そのような場所では、50センチ未満でもよい「慣習」があることになります。

その場合は、その慣習に従って、50センチ離さなくてもよいことになっています(民法第236条)。

しかし、そのような慣習があるかどうかは必ずしも明確ではないため、解釈の違いによるトラブルが生じる可能性があります。具体的には、自分の住む地域では慣習的に50センチも離す必要はないものと考えて、自分の建物を隣地境界線に接するかたちで建築したが、隣接地の所有者はそのような慣習はないと考えていたケースです。

事前に、隣接地の所有者の意見を聞いておくべきでしょう。

隣接地の所有者と意見が異なってしまった場合には、強引に建築を進める前に、弁護士に相談することをお勧めします。

(3)耐火構造等の条件を満たす場合は50センチ未満でもよい

以上に対して、防火地域または準防火地域内の建築物で、外壁が耐火構造のものである場合には、外壁を境界に接して設けることができるとされています。

このルールは民法上のものではありませんが、建築基準法によって特別に定められたものです(建築基準法第63条)。

防火地域または準防火地域に当たるのは、主に、繁華街などの商業地域です。商業地域では敷地の高度利用が求められる半面、外壁を耐火構造にしていれば、万が一の火災の際にも延焼が防げるからです。

(4)窓や縁側は境界から1メートル以上離すか目隠しを付ける

窓や縁側は、プライバシー保護のため、境界から1メートル以上離すか、目隠しを付ける義務があります(民法第235条)。

なお、目隠しを付ける義務がある場合は、隣接地を「見通せる」場合に限ります。
例えば、境界から1メートル以内の窓でも、窓からは隣接地の建物の裏面しか見通せない場合には、目隠しの設置義務がありません。

また、自分の建物に設置する窓が天窓(トップライト)や開閉できない曇りガラスの窓の場合、そもそも隣接地を見ることができないので、目隠しを付ける必要がありません。

3、塀やフェンスと隣地境界線に関するルール

塀やフェンスと隣地境界線に関するルール

建物だけではなく、塀やフェンスについても様々なルールが民法で定められています。

これから塀やフェンスを設置する場合と、すでに塀やフェンスが設置されている場合とに分けてご紹介します。

(1)新たに塀やフェンスを設置する場合

これから新たに塀やフェンスを設置する場合には、以下のルールを守る必要があります。

①境界上に塀を設置する場合

境界上に塀を設置する場合

隣接地との間に空き地がある場合、所有者はそれぞれ、他の所有者と費用を分担して、境界に塀、フェンス、ブロック塀などを設けることができるとされています(民法第225条1項)。

ただ、これは、一方の所有者の独断で設置できるということではなく、隣接地の所有者と話し合って設置するのが基本となります。
したがって、まずその協力を要求していくことになります。

話し合いがまとまらない場合には、板塀、竹垣その他これらと似た材料のもので、高さ2メートル以内のものであれば、設けることができるとされています(民法第225条2項)。

この場合、隣接地の所有者が塀の設置に反対している場合でも、設置することは可能です。

なお、民法は明治時代に作られた古いものであるため、板塀、竹垣が例に挙げられていますが、現在ではほとんど見かけないものです。

そこで、現在において一般的であるブロックやコンクリートを材料とする塀を設置する場合は、民法上、費用の差額分をブロックなどの塀を設置したい者が負担することになってしまいます。

塀の所有権は、費用を負担した者が持ちます。共同で負担した場合は、共有になります。

どちらが負担したか分からなくなってしまった場合も共有になります(民法第229条)。

塀の修理費や取壊しの費用は、塀の所有者が負担することになります。

②自分の敷地内に塀を設置する場合

自分の敷地内に塀を設置する場合

自分の敷地内に塀を設置することは自由です。高さについても2メートルという制限はありません。

もっとも、あまり高い塀や日照をさえぎる塀を設置すると、隣接地との間に問題を来たしかねません。

また、塀が倒れて隣接地の建物や所有者に損害を与えてしまった場合には、損害を賠償しなければなりません。

自分の敷地内に塀を設置する場合にも、隣接地には一声かけておいたほうが無難でしょう。

この場合、塀の所有者は自分自身ということになりますから、塀の修理費用や取壊し費用は自分自身で負担することになります。

(2)既に設置されている塀やフェンスがある場合

既に塀が設置されている塀がある場合、まず検討しなければならないのは、その塀の所有者は誰かということです。

例えば、境界上に塀が設置されていて、隣接地所有者との共有であるとの合意がされいているという場合は問題ありません。

問題は、隣接地所有者と意見が食い違っている場合です。
この場合は、塀の所有者は誰かという問題を解決するところからスタートしなければなりません。

もっとも、多くの場合、塀は境界上に設置されていて、隣接地の所有者と共有であると推定されます。

ここでは、塀が共有であることを前提に説明をします。

まず、既に設置されている塀があるものの新しく塀を設置したい場合の対応としては、次の2通りの方法があります。

  • 既にある塀を壊して新しい塀を設置する
  • 既にある塀はそのままにして新たに塀を設置する

以下、それぞれの方法について説明します。

①壊して新しい塀を設置する場合

既にある塀を壊して新しい塀を設置する場合に特に問題となるのは、一方が建て替えに反対している場合はどうなるのか、誰の負担で取り壊すのか、誰の負担で新しい塀を立てるのかという3点です。

まず、一方が建て替えに反対している場合について説明します。

境界上にあっても、自分が所有している塀であれば、自分の費用負担で自由に取り壊すことができますが、共有であれば、隣接地所有者は塀に対する所有権を持っているので、同意なしに取壊しはできません。

ただし、倒壊の危険のある場合は、所有権に基づく妨害排除請求として、塀の取り壊しを求めることができます。

なお、共有する塀に倒壊の危険がある場合に、倒壊しないように補修する工事を行うことは相手方の同意がなくても行うことができ、費用の半分を相手方に請求することができます。

共有する塀の取り壊しについてお互いに同意している場合は、基本的には費用を折半することになります。

ただ、費用の負担割合は話し合いで自由に変更できますので、相手方が費用負担を嫌って取り壊しに同意しない場合は、相手の費用負担割合を少なくする(場合によっては費用負担を求めない)といった対応が必要になる場合もあるでしょう。

新たに設置する塀の費用については「(1)新たに塀やフェンスを設置する場合」と同じです。

②既にある塀はそのままにして、新たに塀を設置する場合

既にある境界塀はそのままにしておいて、新たに自分の敷地内に塀を設置する場合は、(1)の「②自分の敷地内に塀を設置する場合」と同様です。

③既にある隣接地所有者の塀が自分の敷地にはみ出している場合

共有の塀ではなく、隣接地所有者の所有物である塀がこちらの敷地にはみ出している場合には、放置すれば、その部分の土地を隣接地所有者に時効取得されてしまうおそれがあります。

時効取得までの期間は、塀の設置時に相手方がはみ出していることを知っていたかどうかによって変わります。

知っていた場合または知らないことに落ち度があった場合(注意をすればすぐにはみ出していることに気付いた場合)は20年で、それ以外の場合は10年です。

対処法として最も望ましいのは、塀を取り壊して建てなおすことです。

取壊し費用は、隣接地所有者の負担であることは前述のとおりです。

もっとも、ほん数センチのために塀を取り壊しはできないと突っぱねられることもあるでしょう。

その場合は、自分で費用を負担して塀を取り壊すか、少なくとも「塀がはみ出していること」と「正しい隣地境界線の位置の確認」の文書を取り交わしましょう。

4、隣地境界線に関するルールに違反してしまった場合のリスク

隣地境界線に関するルールに違反してしまった場合のリスク

では、以上のルールに違反して隣地境界線を侵害してしまった場合には、どのようなリスクを負うのでしょうか。

(1)隣地所有者と感情的なトラブルになる

境界線に関するルールを守らないということは、お隣さんの所有地を侵害するということです。

その場合、お隣さんと感情的なトラブルになってしまうことは想像に難くないでしょう。

そもそも境界線に関するルールが法律で定められている趣旨は、他人の所有地を侵害してはならないということに加えて、日照りや風通しを確保したり、災害が発生したときなどに身の安全を確保することにもあります。

たとえ、お隣さんの所有地を侵害しないまでも、隣地境界線との隙間なく建物を建てた場合、お隣さんにとっては日照りや風通しを遮られて、快適な生活が奪われてしまいます。

地震や火災などの災害が発生したときの危険性も高まるでしょう。

このような状況に立たされると、誰だって気分の良いものではありませんし、お隣同士で感情的なトラブルに発展する可能性は高いといえます。

(2)建築の差し止めや変更を請求される

隣地境界線からの距離を保つ義務に違反して建物を建築した場合は、前記「2(1)」でもご説明したように、隣地の所有者から建築の中止または変更を請求される可能性があります。

微修正で建築の再開が可能であれば問題は少ないかもしれませんが、通常は土台の部分から立て直さなければなりませんので、追加の建築費用がかなりかかってしまうでしょう。

なお、建物の完成後または建築に着手してから1年以上が経過した後は、建築の中止や変更を請求されることはありません。

しかし、次にご説明する損害賠償の請求を受ける可能性があります。

(3)損害賠償義務を負う

隣地境界線に関するルールに違反してしまった場合、隣地の所有者から損害賠償を請求される可能性があります。

損害額は、侵害された相手の所有地の面積や、日照り・風通しが遮られた度合いなどによって算定されるので、ケースバイケースです。

ただ、ルール違反の事実は客観的に見て明らかであることが多いので、相応の損害賠償義務を負う可能性が高いでしょう。

5、隣地境界線を確認する方法

隣地境界線を確認する方法

隣地境界線に関するルールを守る前提として、まずは倫理境界線を確認しておく必要があります。

隣地境界線を確認するには、以下の方法があります。

(1)地積測量図を見る

まずは、法務局で「地積測量図」を取得しましょう。

地積測量図とは、土地の面積や形状、隣接する土地との境界や位置関係などが記載された公的な図面のことで、土地の登記をするときに添付が必要とされています。

もっとも、地積測量図は何十年も前に作成されたものが多く、古いものは測量の精度が低く、境界標の位置が示されていないものもあります。

したがって、これのみでは土地の面積や境界を正確に特定することはできない場合が多いです。

(2)境界標を確認する

そこで次に、現地に境界標があるかを確認してください。

全ての敷地の角に境界標が揃っていることが大切で、揃っていない場合、境界標を新たに設置する必要が出てきます。

現地の境界標と、地積測量図、それから登記簿謄本の記載の3つが一致していれば、境界は特定されます。

なお、隣接地との間に塀やフェンスがある場合は、あたかもそれが境界であるかのように思えます。

しかし、塀やフェンスに関するルールについて前記「3」でご説明したことからお分かりかと思いますが、塀と隣地境界線は全くの別のものです。

塀やフェンスが境界であると軽信して建物の建築に着手すると、ルール違反を犯してしまう可能性がありますので、ご注意ください。

(3)専門家に測量を依頼する

地積測量図や境界標によって境界を特定できない場合は、土地家屋調査士などの専門家に依頼して、正確に測量してもらう必要があります。

ただし、いかに正確に測量できて、それによって境界が判明したとしても、それだけでは公的に境界が特定するわけではありません。

そこで、公的に境界を特定するために利用できる便利な制度について、次にご説明します。

6、隣地境界線を特定できる「筆界特定制度」とは

隣地境界線を特定できる「筆界特定制度」とは

簡易な手続きで隣地境界線を公的に特定できる制度として「筆界特定制度」というものがあります。

ここでは、筆界特定制度の概要やメリット、申請方法についてご説明します。

(1)裁判せずに隣地境界線を特定できる制度

筆界特定制度とは、裁判をすることなく、法務局の筆界特定登記官が、外部専門家の意見を踏まえて土地の筆界の位置を公的に特定する制度のことです。

筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線のことで、境界とほぼ同じ意味です。

したがって、境界線に関する争いは、裁判をしなくても筆界特定制度にて解決することができます。

以前は、境界線を公的に特定するには裁判をするしかありませんでしたが、裁判には時間がかかる上に、裁判官が筆界の問題に関する専門的知識を有していないこともあったため、2006年1月から筆界特定制度が導入されました。

(2)筆界特定制度を利用するメリット

筆界特定制度を利用することによって得られるメリットは、下記のように、手間・費用・期間の3点です。

①手間がかからない

筆界特定制度を利用するメリットの1つめは、裁判で争うよりも手間が少ないことです。

裁判では、当事者が積極的に主張立証をしていなければなりませんが、筆界特定制度では、筆界調査委員や法務局職員が主体になって手続を進めてくれます。

②費用が安い

2つ目のメリットとして、費用が安いことも挙げられます。

筆界特定制度の申請手数料は、特定したい筆界を共有する2筆の土地の固定資産税評価額の合計が基準となります。

例えば、申請人の土地とその隣の土地の価格の合計が4,000万円の場合、手数料は8,000円となります。

もっとも、手続きのなかで、筆界特定のために測量が必要となることがあります。この場合の測量にかかる費用は、負担する必要があります。

ただ、裁判をする場合にも測量は必要となるので、やはり筆界特定制度の方が安い費用で問題を解決することができるでしょう。

③比較的短期間で解決できる

筆界が特定するまでの期間は、平均しておよそ半年〜1年です。

しかしながら、東京都市部では、筆界特定の利用者が増えているので、期間は長期化傾向にあります。

裁判の場合は、事案にもよりますがおよそ2年ほどかかりますので、期間の面でも筆界特定制度の方にメリットがあるといえます。

(3)筆界特定制度の申請方法

筆界特定制度の申請は、対象となる土地を管轄する法務局か地方法務局に、筆界特定申請書を提出して行います。

法務局・地方法務局一覧

筆界特定申請書(Word)のダウンロード

筆界特定申請書(PDF)のダウンロード

分からないことは、上記の法務局・地方法務局一覧のリンクから最寄りの局に直接または電話で確認するとよいでしょう。

また、自分で申請する方法のほか、弁護士や土地家屋調査士に依頼することも可能です。

7、隣地境界線をめぐるトラブルの実例

隣地境界線をめぐるトラブルの実例

ここでは、隣地境界線をめぐるトラブルでよくあるケースについて、実例をご紹介します。

いずれも、うっかりするとお隣さんとのトラブルに発展しやすいケースですので、参考になさってください。

(1)譲り受けた土地の一部が隣人の所有地だったケース

土地を譲り受けて家を建てようとしたところ、その一部が隣人の所有地だったというケースはよくあります。

第三者から土地を購入した場合でも、相続で土地を取得した場合でも、これが原因で隣人とトラブルに発展するケースはよく見聞きするところです。

第三者から購入した場合で、その土地の一部が本当に隣人の所有地だった場合は、売り主に対して売買代金の減額を求めることが可能です(民法第563条)。

相続で取得した場合には、隣地境界線が長年あいまいになっていたところ、土地を売ろうと思って調べたら、一部分だけ隣接地所有者のものだったということもよくあります。

他人のものを勝手に売るわけにはいきませんので、この場合には売却前に隣地境界線を特定するべきでしょう。

(2)工事の際に境界標がずれてしまったケース

境界標があっても、その位置がずれているのではないかということで隣人とトラブルになることもよくあります。

境界標の位置は半永久的に固定されているものと思われがちですが、実はそうではありません。

建物や塀などの工事の際に、施工業者が境界標を一時的にずらしてしまい、そのまま元の位置に戻すのを忘れたり、元の位置がわからなくなってずれたままといったことも少なくないのです。

そのため、境界線を確認する際には、地積測量図・境界標・登記簿謄本の3点が一致するかを見ることが必要です。

(3)自然災害によって境界標がなくなってしまったケース

境界標があるはずの場所にないというケースも多々あります。

地震や洪水、土砂崩れなどの自然災害で境界標の位置がずれるだけでなく、どこかにいってなくなってしまうことも少なくないのです。

このような場合は、測量士や土地家屋調査士などの専門家に依頼して正確に測量してもらい、境界標を設置しなおす必要があります。

8、隣地境界線トラブルを解決する方法

隣地境界線トラブルを解決する方法

では、実際に隣地境界線トラブルが起こってしまった場合、どのようにして解決すればよいのでしょうか。

話し合いで解決できればそれが一番ですが、当事者同士で話し合ってもまとまらない場合や、そもそも話し合いができそうにない場合には、専門的な機関の助けを借りる必要があるでしょう。

その場合は、以下の方法が考えられます。

(1)境界問題解決センターへの相談

全国の土地家屋調査士会の運営する境界問題相談センター(地域によって名称は異なります)で、隣地境界線をめぐるトラブルについて相談することができます。

ここでは、土地家屋調査士と弁護士が協力して相談に対応してくれるので、それぞれの専門性を活かしたアドバイスが受けらます。

相談所は各地にありますので、下記のリンクからお近くの相談所をご確認ください。

全国の境界問題相談センター一覧

(2)法務局や市役所などへの無料相談

費用をかけずに相談したい場合や、深刻なトラブルではないけれども気になることを質問してみたいといった場合には、法務局や市役所などの無料相談窓口を利用する方法もあります。

お近くの法務局(または地方法務局)は、以下のリンクからご確認ください。

法務局・地方法務局一覧

市区町村の役所でも無料相談の窓口があると思いますので、お住まいの地域の役所で確認してみましょう。

(3)筆界特定制度の利用

隣地境界線の問題を解決する方法としては、前述の筆界特定制度を利用するのが便利です。

ただし、筆界特定制度にもデメリットがあります。

結果に不満がある当事者は、別途に境界確定訴訟を提起することができますので、終局的な解決にならない場合もあることに注意が必要です。

(4)裁判(境界確定訴訟)

境界問題を終局的に解決したい場合は、裁判所に境界確定訴訟を提起することになります。

裁判では、当事者がお互いに自分の主張する境界を示した測量結果や、従前の経緯などを示す証拠を提出し、最終的には裁判所が境界線を判断することになります。

必ずしもあなたの主張が通るとは限りませんが、強制的に境界線が特定されるため、どのような形にせよ、トラブルを終わらせることが可能になります。

(5)弁護士に相談・依頼する

最終手段である裁判で敗訴すると、あなたが折れるかたちでトラブルを終了させる必要があります。

しかし、裁判官も人間ですので、真実を100%見極めることは不可能です。

判決による勝訴・敗訴は、当事者が提出した主張と証拠によって左右されます。そのため、法律のプロである弁護士に裁判を依頼することで、勝訴する可能性を高めることができます。

もっとも、早めに弁護士に依頼すれば、相手方との話し合で適切に交渉してもらえるので、裁判せずに解決できる場合も多くあります。隣地境界線をめぐる問題で困ったら、早めに弁護士に相談されることをおすすめします。

まとめ

隣地境界線があいまいになっていることは、実際に多々あります。現在お隣さんともめていなくても、放置しておくとやがてトラブルに発展する可能性が十分にあります。いったんトラブルになれば、すぐ近くにいる相手だけにお互い精神的なストレスが蓄積していき、感情的な争いがエスカレートすることもあるでしょう。

隣地境界線の問題は、この記事でご紹介した方法で解決できます。
お困りのときはひとりで悩まず、弁護士に相談してみましょう。

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