不動産の相続で知っておきたい手続きの流れと注意事項

家族が亡くなって、不動産を相続するケースは多いと思います。

不動産の相続では、登記や税金の問題もありますから、注意しておかなければならない点がいろいろあります。

今回は、

• 不動産の相続の手続きの流れ
• 不動産相続において注意しておきたい点

を説明していきます。

ベリーベスト法律事務所の弁護士や司法書士、そして税理士法人ベリーベストの税理士が説明していくのできっとご参考頂けるはずです。

この記事が不動産の相続でお悩みの方のご参考になれば幸いです。

１、不動産を相続する流れ

亡くなった人が不動産を所有していた場合、相続手続きの大まかな流れは次のようになります。

（１）遺言の有無を確認

亡くなった人が遺言で不動産などの財産の処分方法を指定していれば、遺言に従うことになるため、遺言の有無を確認します。

なお、自筆証書遺言が残されていた場合には、家庭裁判所で検認を受ける必要があります。

（２）相続人・相続財産調査をする

戸籍謄本を収集し、相続人が誰であるかを確定する必要があります。

同時に、相続財産についても調査して確定します。

相続財産の中に不動産がある場合には、法務局で登記事項証明書を取得しておきます。

亡くなった人が所有していた不動産の正確な場所がわからない場合には、市区町村役場で名寄帳を取得して確認します。

（３）遺産分割協議を行う

遺言がない場合には、民法上の相続人（法定相続人）が亡くなった人の不動産を相続することになります。

共同相続人がいる場合には、相続開始と同時に民法上の相続割合（法定相続分）で不動産を共有することになりますが、共有のままでは不都合が多いため、遺産分割協議を行って不動産を相続する人を決める必要があります。

遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印を押印します。

（４）相続登記を行う

不動産を相続する人が決まったら、法務局で不動産の名義変更（相続登記）を行います。

（５）相続税の申告

遺産の額によっては、相続税の申告が必要なケースがあります。

相続税の申告は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。

２、不動産を誰にどのくらい相続させるかを決める方法は？

次は不動産を誰にどのくらい相続させるか決める方法について解説していきます。

（１）遺言書

相続方法については、遺言による相続（遺言相続）と、民法上のルールに則った相続（法定相続）の2つがあります。

遺言相続は法定相続に優先しますから、亡くなった人が遺言を残していれば、遺言に従って不動産を誰がどのように相続するかが決まります。

この場合、相続登記の際には、遺言書を添付して手続きします。

（２）遺産分割協議

遺言がなく、共同相続人がいる場合には、相続人全員で遺産分割協議を行って不動産を相続する人を決めます。

遺産分割協議で不動産を相続する人が決まったら、遺産分割協議書を添付して相続登記を行います。

なお、遺産分割協議については「遺産分割とは？具体的な手続きの流れについて」の記事で詳しく説明しているので併せて参考にしてみて下さい。

（３）法定相続

不動産については、遺産分割協議をしなくても、法定相続分で相続登記を行うことができます。

この場合には、相続関係がわかる戸籍謄本一式を添付すれば相続登記ができます。

３、登記名義人が誰になっているかをチェック

次は登記名義人が誰になっているかをチェックしましょう。

（１）登記事項証明書を取得

不動産の相続手続きをする前に、不動産の登記名義人を確認します。

法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すれば、不動産の所有者を確認できます。

登記事項証明書を取得するには、1通につき600円の手数料がかかります。

（２）前の代からの相続登記がされていない場合

相続する不動産が先代名義になっている場合、まず先代から亡くなった人への相続登記を行う必要があります。

この場合、遺産分割協議は先代の相続人全員を含めて行わなければならず、手続きが複雑になってしまいます。

４、遺産分割協議をする

次は遺産分割協議の方法を解説していきます。

（１）不動産の分け方は？

遺産分割には、

• 現物分割、
• 代償分割、
• 換価分割

といった方法があります。

どの方法を選ぶかは、遺産分割協議によって決めることになります。

（２）現物分割とは

遺産をそのままの形で分ける方法です。

たとえば、Aが土地を相続し、Bが建物を相続するといった形になります。

（２）代償分割とは

遺産の現物を取得した人が、取得しなかった人に対して相続分に対応する代償金を支払う方法です。

たとえば、相続人が長男、次男の2人の場合、長男が4000万円の土地・建物を取得する代わりに、次男に対して相続分に相当する2000万円を支払うといった形になります。

（３）換価分割とは

遺産を売却して現金化し、売却代金を相続人が分割して取得する方法です。

たとえば、長男、次男の2人が相続人のケースで、相続する不動産を売却した代金が3000万円の場合には、長男、次男とも現金を1500万円ずつ取得することになります。

５、遺産分割協議書を作成する

次は遺産分割協議書の作成方法を説明していきます。

（１）遺産分割協議書とは？

遺産分割で決まった内容を書面にしたものを、遺産分割協議書といいます。

遺産分割協議書は法律上作成を義務付けられているものではありません。

しかし、遺産分割協議の内容を証明する書面がなければ実際の相続手続きができませんから、遺産分割協議書の作成は必須になります。

なお、遺産分割協議書には、相続人全員が実印を押印したうえで、印鑑証明書を添付しなければなりません。

また、すべての相続財産について1通の遺産分割協議書にまとめる必要はなく、相続財産ごとに別々の遺産分割協議書を作成することもできます。

（２）不動産を相続する場合の雛形

遺産分割協議書では相続財産を正確に特定する必要があるので、不動産は登記簿どおりの記載をします。

具体的には、次のような記載になります。

なお、遺産分割協議書の雛形は「【雛形付き！】遺産分割協議書の書き方の3つのポイントと記載例」の記事でもダウンロード可能ですので併せてご参考下さい。

６、不動産の名義変更をする

次は不動産の名義変更の方法を紹介していきます。

（１）不動産の名義変更（相続登記）の期限

不動産を相続する人が決まったら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記を行って不動産の名義を変更します。

相続登記は法律上義務付けられているわけではなく、いつまでにしなければならないという期限もありません。

しかし、手間や費用がかかるからと相続登記をせずに放置しておくと、不都合が生じることが多くなっています。

（２）相続登記をしないデメリット

不動産を相続しても、相続登記をしていなければ、その不動産の所有者であることを第三者に対して主張することができません。

相続登記をしていなければ、不動産を売却等して処分することもできないことになります。

年数が経過してから相続登記をしようとした場合、次の相続が発生し、手続きが複雑になってしまうことがあります。

相続登記をせずに放置していれば、結局、余計な手間や費用がかかってしまいます。

相続が発生したときには、速やかに相続登記をすませるのが安心です。

（３）相続登記を自分でするメリットとデメリット

相続登記は、専門家に依頼する場合には司法書士に依頼することになりますが、自分で手続きすることもできます。

自分で相続登記をすれば、司法書士に支払う報酬が発生しませんから、費用を安く抑えることができます。

しかし、相続登記をするには、戸籍謄本等の必要書類を揃えなければならず、非常に手間がかかります。

先代からの相続登記がされていないなど複雑なケースなどでは、さらに必要書類が増えます。

書類の不足や申請書の記載間違いがあれば、訂正のために法務局に何度も行かなければならないこともあります。

相続登記は司法書士に依頼するのがおすすめです。

（４）相続登記の方法

相続登記をするには、登記申請書を作成し、添付書類を揃えて不動産を管轄する法務局の窓口に提出します。

提出は郵送でも可能です。

登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできますので、記載例を参考に作成します。

（５）相続登記の必要書類

遺産分割協議により不動産の相続登記を行う場合、相続登記の添付書類としては、以下のような書類が必要になります。

①戸籍（除籍・原戸籍）謄本

被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍、相続人の現在の戸籍のほか、被相続人と相続人との関係がわかる戸籍もすべて必要です。

②被相続人の住民票（除票）

被相続人の最後の住所地の役所で住民票（除票）を取得します。

③相続人の住民票

不動産を相続する人の現在の住民票が必要です。

④遺産分割協議書

相続人全員の印鑑証明書も添付します。

相続登記の際に添付する印鑑証明書には、発行から3ヶ月という期限はありません。

⑤固定資産評価証明書

不動産の住所地の役所で取得して提出します。

⑥委任状

相続人の代表者や司法書士に手続きを委任する場合には委任状が必要です。

（６）相続登記にかかる費用

相続登記を申請する際には、不動産の固定資産評価額の0.4％の登録免許税がかかります。

登記申請を司法書士に依頼した場合には、別途司法書士報酬がかかります。

７、不動産の相続税の計算方法

次は不動産の相続税の計算方法を紹介していきます。

（１）相続税の申告が必要なケース

亡くなった人が残した遺産の額（課税価格の合計額）が基礎控除額を超える場合には、遺産を取得した相続人や受遺者（遺贈を受けた人）に相続税の申告義務が発生します。

基礎控除額は、次の計算式で計算します。

基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数

（２）不動産の評価方法

相続税の課税対象となるかを判断したり、相続税の税額を計算したりするには、不動産の金額を出さなければなりません。

相続税において不動産をどう評価するかにはルールがあります。

①宅地の評価方法

宅地については、路線価方式と倍率方式の2つの評価方法があります。

路線価方式とは、路線価（道路に面する宅地1平方メートルあたりの価格）に土地の形状や立地条件等から修正を加えて評価額を出す方法で、市街地では路線価方式が用いられます。

倍率方式は、固定資産評価額に国税庁が定めた評価倍率を乗じて評価額を出すもので、市街地以外で用いられる評価方法です。

他人に貸している宅地については、借地権の評価額を差し引くため、その分評価額が下がります。

自宅や事業用店舗の敷地については、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例（小規模宅地等の特例）」の要件をみたせば、評価額が80％減額になります。

  ②建物の評価方法

建物については、固定資産評価額で評価します。

他人に貸している建物の場合には、借家権の評価額を差し引くことになります。

（３）相続税額の計算方法

相続税を計算する流れは次のようになります。

1. 課税価格の合計額（本来の相続財産にみなし相続財産や3年以内の生前贈与を加え、債務等を差し引きしたもの）から基礎控除額を控除して課税遺産総額を出します。
2. 課税遺産総額を、法定相続人が法定相続分で相続したものと仮定して、各法定相続人の仮の相続税額を計算します。
3. で算出した各相続人の仮の相続税額を合計して、相続税の総額を出します。
4. で算出した相続税の総額を、実際に遺産を取得した相続人や受遺者が取得した額の割合に応じて分けたものが、各人の相続税額になります。

８、相続した不動産を売却する流れ

最後に相続した不動産を売却する流れを紹介していきます。

（１）売却までの大まかな流れ

不動産を相続したけれど、住むつもりがないなどの理由で、すぐに売却したいというケースもあると思います。

相続した不動産を売却する場合の流れは、次のようになります。

①相続登記を行う

亡くなった人名義のまま不動産を売却することはできません。

まず法務局で相続登記を行い、不動産の所有者を相続人名義に変更する必要があります。

②売却手続きの依頼

仲介業者を決めて、売却手続きを依頼します。

通常は、複数の不動産業者に査定額を出してもらい、依頼する業者を選定します。

③売買契約の締結

買主が見つかったら、売買契約を締結します。

④決済及び引き渡し

売買代金の決済と同時に、買主に物権を引き渡します。

⑤所有権移転登記

法務局で所有権移転登記を行い、不動産の名義を買主に変更します。

（２）譲渡所得税が課税される場合がある

相続した不動産の売却によって譲渡所得が発生していれば、譲渡所得税が課税されるため、確定申告を行って納税する必要があります。

譲渡所得は、不動産の売却代金から必要経費（取得費及び譲渡費用）を差し引いた額になります。

なお、相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。

まとめ

不動産の相続について、大まかな流れを理解していただけたでしょうか？

不動産は分けにくいうえ、評価額も一定ではないですから、相続の際にトラブルになることも多くなっています。

不動産の相続については、専門家に相談しながら手続きを進めるのが安心です。