ご家族が亡くなって、不動産を相続する方も多いと思います。
不動産の相続では、現金や預貯金などの相続よりも遺産分割手続きが複雑です。
名義変更（相続登記）や税金（相続税）の問題をはじめとして、注意しておかなければならない点が多々あります。
そこで今回は、
- 不動産を相続する方法
- 不動産の相続における名義変更の方法
- 不動産相続でかかる可能性のある相続税の注意点
などについて、遺産相続の問題に精通したベリーベスト法律事務所の弁護士が解説していきます。
その他にも、不動産の種類別に相続における注意点もご説明していきますので、この記事が、不動産を相続することになってさまざまな不安を抱えている方の手助けとなれば幸いです。
１、不動産を相続する方法
家族の方が亡くなったら、まずは遺言書がないかを確認し、遺言書があれば原則として記載されているとおりに遺産を分割し、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行って遺産を分けるのが相続の基本です。
ただし、不動産は現金や預貯金のように割合で分割することが難しく、適当でない場合も多いため、実際に遺産分割をする際には以下のような方法がとられます。
（１）１つの不動産を複数人で公平に相続する場合
遺産となる不動産が被相続人が住んでいた自宅だけというケースのように、１つの不動産を複数人で相続する場合、その不動産そのものを実際に分割するというわけにはいきません。
そこで、公平に相続するためには、以下のいずれかの方法を用いることになります。
① 代償分割
代償分割とは、遺産である不動産を相続人のうち１人が取得し、現物で取得した相続人が、取得しない相続人に対して相続分に対応する金銭（代償金）を支払うという分割方法です。
例えば、評価額３,０００万円の自宅を長男と次男の２人で相続する場合、長男が自宅を取得するとすれば、次男の相続分（２分の１）に相当する１,５００万円を代償金として長男から次男に支払うことになります。
② 換価分割
換価分割とは、遺産を売却して現金化し、売却代金を相続分に従って分け合うという分割方法です。
上記のケースで換価分割を行う場合、自宅が３,０００万円で売れたとすれば、長男と次男で１,５００万円ずつを金銭で分け合うことになります。
③ 共有分割
共有分割とは、遺産を複数の相続人の共有名義とする分割方法のことです。
上記のケースで共有分割を行う場合、自宅の名義を長男と次男の持ち分を２分の１ずつとする共有名義に変更することになります。
この方法でも公平な相続は可能になりますが、不動産を共有名義のままにしておくと、後に売却や取り壊しをする際には共有者全員の同意が必要となります。
また、共有者の１人が亡くなると、その人の持ち分についてさらに相続が発生しますので、時間が経つほどに共有者が増えてしまい、不動産の処分がさらに困難となるおそれがあります。
そのため、共有分割ではなく、できる限り代償分割または換価分割を行うことが望ましいといえます。
（２）複数の不動産を複数人で相続する場合
一方で、遺産に複数の不動産がある場合には、別の方法を採ることも可能になる場合があります。
① 現物分割
現物分割とは、遺産をそのままの形で分ける方法です。
例えば、長男が自宅を相続し、次男が別荘を相続するといったことがありえます。
各不動産の評価額と相続分とが釣り合う場合や、相続人全員が納得できる場合には、この方法を取ることができます。
② その他（１）同様
その他、複数の不動産がある場合も、事案に応じて上記（１）と同様の分割方法を駆使して公平な相続を実現することができます。
例えば、代償分割を用いるとすれば、上記のケースで自宅の評価額が３,０００万円で、別荘の評価額が２,０００万円だとすれば、差額１,０００万円の２分の１に相当する５００万円を、長男から次男へ代償金として支払うことが考えられます。
換価分割を行う場合、自宅も別荘も売却して合計５,０００万円の売却代金が得られたとすれば、これを長男と次男が２,５００万円ずつ分割して取得することになります。
また、自宅は長男が取得し、別荘のみ売却して、差額は代償金で調整するというように、代償分割と換価分割を組み合わせることも可能です。
２、不動産相続における名義変更
不動産を相続したら、早めに名義変更をしておきましょう。
具体的には、遺産分割協議が終了したら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記を行うことによって不動産の名義を変更することになります。
ここでは、相続登記の方法や必要書類、費用、その他の注意点を解説します。
（１）不動産の名義変更（相続登記）の期限
現在のところ、相続登記は法律上義務付けられているわけではなく、いつまでにしなければならないという期限もありません。
しかし、手間や費用がかかるからと相続登記をせずに放置しておくと、次にご説明するように、さまざまな不都合が生じる可能性が高くなります。
（２）相続登記をしないデメリット
不動産を相続しても、相続登記をしていなければ、第三者が誰かから当該不動産を購入し、当該不動産の登記を備えた場合には、あなたは、登記を備えた購入者に対して、当該不動産の所有者であることを主張することができません。
そのような権利が不安定な状態におかれてしまいますので、通常、自らの名義で登記をしていない物件には買い手がつきませんので、売却することはできません。
今は売却等処分をしないからいいやと放置しておくと、年数が経過し、いざ処分しようと思いたって相続登記をしようとしても、相続人の一部について次の相続が発生するなどして、手続きが複雑になってしまうことがあります。
このように、相続登記をせずに放置していると余計な手間や費用がかかってしまいますので、不動産を相続したときには、速やかに相続登記をすませるのが安心です。
（３）相続登記の方法
相続登記をするには、まず、現状の登記簿謄本（全部事項証明書）を見て、現在の登記名義人が誰になっているかをチェックします。
通常は遺産分割協議を始める前、遅くとも遺産分割協議書を作成する際に登記簿謄本を取り寄せているはずですが、もし取り寄せていなかった場合は、相続登記の準備をする段階で必ず取り寄せて、登記名義人を確認しましょう。
もし、被相続人が当該不動産を購入した後に登記をしないままでいたために登記名義人が購入前の所有者であるなど、第三者の名義になっている場合は、そのままでは相続登記はできません。
それだけにとどまらず、真の所有者が誰かということが前の所有者など第三者との関係で紛争になる可能性もあります。このような場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
被相続人が登記名義人となっていれば、問題ありません。
その場合は、登記申請書を作成し、添付書類を揃えて不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に提出します。
提出は郵送でも可能です。
登記申請書は、法務局のホームページから雛形と記載例をダウンロードできますので、参考にしながら作成しましょう。
（４）前の代からの相続登記がされていない場合の対処法
相続登記をするために現在の登記名義人をチェックしたところ、前の代からの相続登記がされていないことが判明するケースも少なくありません。
このような場合には、まずは前の代について遺産分割を行ったかを確認する必要があります。
もし遺産分割を行っていない場合には、新たに遺産分割を行う必要がありますので、前の代における相続人（及び当該相続人が亡くなっている場合には、さらにその相続人）についても戸籍の調査を行い、相続人が複数であれば、全員に連絡をとった上で遺産分割協議書に全員の署名・押印を得て、まずは前の代から今回の相続の被相続人に相続登記を行ったうえでなければなければ、今回の相続登記はできません。
関係する相続人の数が少なければまだよいですが、二代前まで遡ると数十人の相続人を相手にしなければならないケースもあります。
こうなると、相続登記は非常に骨の折れる作業となり、現実には不可能なこともあります。
何代も前から相続登記をしていないという場合には、「時効取得」の可能性がありますが、事案によりますので、弁護士にご相談ください。
（５）相続登記の必要書類
相続を原因とする不動産の所有権移転登記を行う場合、添付書類として以下のような書類が必要になります。なお、ここでは遺産分割協議によって不動産の取得者を決めた場合の必要書類をご紹介していきます。
①戸籍（除籍・原戸籍）謄本
被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の現在の戸籍のほか、被相続人と相続人との関係がわかる戸籍もすべて必要です。
②被相続人の住民票の除票
被相続人の最後の住所地の役所で住民票の除票を取得します。
③相続人の住民票
不動産を相続する人の現在の住民票が必要です。
④遺産分割協議書
相続人全員の印鑑証明書も添付します。
相続登記の際に添付する印鑑証明書には、発行から３ヶ月という期限はありませんが、なるべく新しいものをつけるようにしましょう。
⑤固定資産評価証明書
最新のものを不動産の住所地の役所で取得して提出します。
⑥委任状
相続人の代表者や司法書士に手続きを委任する場合には委任状が必要です。
（６）相続登記にかかる費用
次に、相続登記にかかる費用をご説明します。
①必要書類の取得費用
相続登記に必要な書類には取得費用がかかるものが多くあります。
戸籍謄本は１通４５０円、除籍謄本や改製原戸籍謄本は１通７５０円、住民票は１通３００円、固定資産評価証明書は一筆の土地、一棟の建物ごとに３００円程度の取得費用がかかるのが一般的です。
遠方の役所から取り寄せる場合には、往復の郵送料もかかります。
戸籍（除籍・原戸籍）謄本は相続人１人につき数通が必要となることも多いので、相続人が１０人いれば数十通の書類が必要となり、戸籍等の取得費用が高額になることも珍しくありません。
相続人の数が少ない場合は、数千円程度で済むこともあります。
②登録免許税
相続登記を申請する際には、不動産の固定資産税評価額の０.４％の登録免許税がかかります。
例えば、相続した不動産の固定資産評価額が３,０００万円なら、１２万円の登録免許税が必要となります。
登録免許税は、法務局で登記申請を行う際に、現金で納めます。
③司法書士費用（登記手続き等を依頼する場合）
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士費用がかかります。
相続登記にかかる司法書士費用は、対象となる不動産の固定資産税評価額によって変動するのが一般的です。
具体的な金額は司法書士ごとに異なりますが、おおよその相場としては以下のとおりです。
- 評価額５,０００万円未満…８～１０万円程度
- 評価額５,０００万円～１億円…１０～１２万円程度
- 評価額１億円超…１２～１５万円程度
最近では、固定資産評価額にかかわらず料金を一律としている司法書士事務所が増えています。
一律料金の場合は、１０～１２万円程度が相場となっているようです。
以上の料金で必要書類の取得から代行してもらえるのが一般的です
３、不動産の相続は「相続税」に注意！
不動産は高価な資産ですので、不動産を相続する場合には相続税がかかる場合があることに注意が必要です。
ここでは、相続税の計算方法の他、相続税に関するさまざまな注意点を解説します。
（１）相続税は「現金」納付が基本
相続税は、相続発生の翌日から１０か月以内に申告した上で、現金で納付するのが原則です。
ただし、期限までに一括で納めることが困難であり、延納しても納付が難しい場合は、物納が認められることもあります。
物納とは、その名のとおり金銭ではなく物で相続税を納めることをいいます。
不動産や国債、株式などを相続税の納付に充てるのが一般的ですが、これらの物で納付しきれない場合には、動産による物納も認められます。
（２）相続税の計算方法
相続税には大幅な基礎控除があるため、すべてのケースで相続税がかかるわけではありません。
そのため、相続税を計算する際には、まずは相続税がかかるかどうかを確認し、かかる場合にのみ具体的な計算をしていくことになります。
① 相続税がかかる場合は全体の約８％のみ
相続税には、「３,０００万円＋６００万円×法定相続人の数」という大きな基礎控除がありますので、大半のケースで非課税となります。
国税庁が発表している統計によると、２０１９年に亡くなった人のうち、相続税の対象となった人の割合は８.３％でした。
つまり、相続税がかかるのは、相続が発生したケースのうち約１２件に１件ということになります。
② 相続税の計算は、相続財産全体で考える
相続税は、相続財産全体に対してかかります。そのため、あなたが相続する不動産だけで考えていても、税額を計算することはできません。
相続税の税額は、以下の手順で計算します。
1. 課税価格の合計額を求める
課税対象となる相続財産の価格の合計額を算出します。
2. 課税遺産総額を求める
課税価格の合計額から、前述の基礎控除額を差し引きます。
3. 相続税の総額を求める
法定相続分どおりに遺産分割を行ったものと仮定して、各相続人ごとに仮の税額を計算し、その合計額が相続税の総額となります。
4. 各相続人ごとの納付税額を求める
相続税の総額を算出したら、実際の相続分に応じて、各相続人ごとに納付すべき税額を計算します。
③ 不動産については評価が必要
不動産は現金や預貯金のように、価格がひと目で分かるものではありません。
そのため、不動産を相続する場合は、相続税を計算する際に評価をする必要があります。
土地については「路線価方式」または「倍率方式」で評価し、建物については固定資産税評価額をそのまま相続税における評価額とするのが一般的です。
詳しくは、こちらの記事で解説していますので、併せてご参照ください。
④ 相続税の計算例
それでは、具体例を挙げて実際に相続税を計算してみましょう。
父が亡くなり、評価額３,０００万円の自宅と預金５,０００万円を母と長男・次男の３人で相続するとします。
遺産分割協議の結果、母が自宅を取得し、長男と次男は預金を２,５００万円ずつ取得したとして、相続税を計算してみましょう。
まず、課税価格の合計額は８,０００万円（自宅３,０００万円＋預金５,０００万円）となります。
基礎控除額は４,８００万円（３,０００万円＋６００万円×３人）ですので、課税遺産総額は３,２００万円（８,０００万円－４,８００万円）となります。
次に、相続税の総額を計算しましょう。
【母の仮の税額＝１９０万円】
課税遺産総額３,２００万円×法定相続分１/２＝１,６００万円
１,６００万円×相続税率１５％－控除額５０万円＝１９０万円
【長男の仮の税額＝８０万円】
課税遺産総額３,２００万円×法定相続分１/４＝８００万円
８００万円×相続税率１０％＝８０万円
【次男の仮の税額＝８０万円】
計算式は長男と同じです。
よって、相続税の総額は３５０万円（１９０万円＋８０万円＋８０万円）となります。
これを、実際の相続分に従って各相続人に割り振っていきます。
母の納税額：３５０万円×３,０００万円/８,０００万円＝１３１万２,５００円
長男の納税額：３５０万円×２,５００万円/８,０００万円＝１０９万３,７５０円
次男の納税額：３５０万円×２,５００万円/８,０００万円＝１０９万３,７５０円
なお、母については、「配偶者の税額軽減」の適用により、実際の納税額は０円となります。
（３）不動産の相続税を節税する方法
相続税の節税方法は数多くありますが、不動産を相続する場合に特に有効な方法として、以下のものが挙げられます。
- 不動産投資
- 配偶者へ自宅を生前贈与する
- 小規模宅地等の特例を適用する
- 配偶者の税額軽減をフル活用する
詳細については、こちらの記事をご参照ください。
（４）相続税が払えない場合の対処法
相続税がかかる場合には、税額が意外に高額となるケースが少なくありません。
現金や預貯金を相続した場合は、その中から支払うことができますが、不動産を相続した場合には納付に充てるお金が足りないこともあるでしょう。
そんなとき、借金をして相続税を払う人もいますが、返済に追われるほどの金額を借りることは、あまりおすすめできません。
相続税が払えない場合は、「延納」や「物納」の制度がありますので、税務署に相談してみましょう。
また、どうしても払えない場合には不動産の売却も視野に入れた方がよいでしょう。
４、不動産の種類別｜相続における注意点
不動産を相続する際には、他にもさまざまな注意点があります。
ここでは、相続する不動産の種類別に、特に注意すべき点をご紹介します。
（１）土地を相続する注意点
土地を相続について、「農地」の場合と「借地権付土地」の場合には、以下のポイントにご注意ください。
① 農地
農地は「農地法」の適用を受けますので、相続によって取得した場合も農業委員会への届出が必要です。
また、相続税を計算する際、農地の評価方法は宅地等とは異なりますので、損しないよう、適切に評価することが大切です。
詳細は、こちらの記事をご参照ください。
② 借地権付土地
第三者の「借地権」が設定されている土地は、相続しても自分で使用することはできません。
十分な地代が支払われている場合には、賃料収入というメリットもありますが、親族などに貸している場合には、固定資産税と同程度か、若干のプラスアルファ程度の地代しか支払われていないことも多く、無償のこともままあります。
それでも、土地を相続すれば相続税がかかりますし、その後は固定資産税を支払っていかなければなりません。
ちなみに、相続税を計算する際は、土地そのものの評価額から借地権部分を控除して評価額を算出します。
相続してもメリットがない場合は、被相続人の生前にその土地を売却するか、借地人に買い取ってもらうよう話しておくとよいでしょう。
相続財産に含まれている場合には、早期の売却を検討することになります。
（２）マンション
マンションを所有すると、固定資産税の他にも管理費や修繕積立金などを払い続けなければなりません。
そのため、相続人が誰も住まない場合には、換価分割を行い、手放してしまうのが最も現実的でしょう。
ただし、売却する場合には住宅ローンの残債務の有無（オーバーローンか否か）や、譲渡所得税がかかる可能性があることにも注意が必要です。
さほど古くないマンションや、立地条件がよい場合には、賃貸して家賃収入を得ることも可能です。
高い収益性が見込まれる場合は、誰がそのマンションを相続するかでもめる可能性もあります。
共有分割によって相続人全員の共有とすることも考えられますが、この場合は誰がマンションを管理していくのかが問題となりますし、将来的にマンションを売却する際には相続人全員の同意が必要になるというデメリットもあります。
以上の諸問題を考慮して、遺産分割協議でよく話し合う必要があるでしょう。
（３）賃貸アパート
賃貸アパートについては、相続税が低くなるので、収益性が高い場合には誰が相続するかでもめる可能性があります。
収益性の見込みや、今後の修繕にかかる負担、住宅ローンの残債務の有無なども踏まえて、遺産分割協議で十分に話し合うべきです。
共有名義とした場合のデメリットや、売却する場合に譲渡所得税がかかる可能性があることは、マンションの相続の場合と同じです。
また、借り手がいれば賃料が継続的に入ってきますが、遺産分割が終了するまでの賃料は各相続人が相続分に応じて取得することにも注意しましょう。
（４）別荘
別荘を相続した場合も、自分では使わない場合が多いでしょう。
そのため、売却して換価分割するか、賃貸して収益につなげるというケースが多くなっています。
ただ、別荘をセカンドハウスとして使用すれば、固定資産税の減額や都市計画税の軽減といった優遇措置を受けることもできます。
セカンドハウスとは、例えば遠距離通勤のため平日に寝泊まりする勤務先近くの住居や、週末に家族で過ごすための郊外の住居などを指します。
あくまでも日常生活の一部として使用するものがセカンドハウスです。
長期休暇にだけ保養目的で使用するものは「別荘」であり、セカンドハウスとして税制優遇措置は受けられませんので、ご注意ください。
（５）建物
次に、建物を相続するときの問題として、「実家」「空き家」「未登記建物」の各ケースについてご説明します。
① 実家
親が持ち家を所有していた場合、親が亡くなると子どもたちが実家を相続することになります。
実家の相続については、長男が単独相続を主張するケースが今でも少なくありませんが、他の相続人にも相続権はありますし、被相続人の子どもたちの法定相続分は等分です。
遺言書で実家の土地建物は長男に相続させると書かれている場合には、遺言書が有効であるという前提に立てば、他の相続人は遺留分侵害額請求を行うことができます。
また、遺言書がなく、遺産分割協議で話し合っている中で、長男が譲らないという場合には、その他の遺産があればそれで調整し、その他の遺産がなければ代償分割として、他の相続人は代償金を得るかたちで遺産分割を行うことが考えられます。
実家が長男に生前贈与されていた場合には、遺産分割を行う際や遺留分を主張する際には、「特別受益」として遺産に持ち戻すことができます。
一方で、長男が被相続人と一緒に住んできて、被相続人のために尽くしてきた場合には、長男の寄与分を考慮すべき場合もありますので、遺産分割前に弁護士にご相談されるとよいでしょう。
実家の相続についてさらに詳しくは、こちらの記事をご参照ください。
② 空き家
遺産の中に空き家が含まれているケースも、意外に多いものです。
実家を相続した場合にも、相続人が誰も実家に住まなければ空き家となってしまいます。
空き家を相続して放置すると、次のリスクを負うことになります。
- 倒壊による事故のおそれがある
- 景観が悪くなる
- 犯罪が発生しやすく、周辺の治安が悪化する
- その結果、近隣住民とのトラブルが起こりやすくなる
なお、一定の要件に該当する空き家は「空き家対策特別措置法」に基づき「特定空家等」として適切な管理が義務づけられます。
「特定空家等」に該当し、地方自治体から勧告を受けたにもかかわらず勧告に対する必要な措置が講じられない家屋の敷地については、固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例の適用対象から除外されるため、税金が高くなります。
また、相続放棄をしても、最後の相続人は空き家の管理責任から直ちには解放されません。
予納金が必要になりますが、相続財産管理人を選任してようやく管理責任から逃れることができます。
そのため、遺産に空き家がある場合には、早期に売却や解体を検討し、費用に応じて相続放棄や相続財産管理人の選任も含めて方針を定める必要があります。
③ 未登記建物
登記されていない建物も、遺産分割の対象となります。
未登記建物の所在や所有者などは法務局では調査できませんので、市区町村の役所で「名寄せ帳」を取得して確認します。
未登記建物にも固定資産税が課せられていることが多いので、納税通知書が手がかりとなることもあります。
遺産分割書に未登記建物を記載する際は、名寄せ帳や納税通知書に記載されている通りに転記するようにしましょう。
なお、未登記建物を取得したときは、相続の場合でも１か月以内に登記しなければならないことになっています（不動産登記法第４７条）。
登記しなければ所有権を第三者に対抗できないだけでなく、１０万円以下の過料を課せられることもありますので、必ず登記するようにしましょう。
まとめ
不動産は分けにくいうえに評価額も一定ではなく、ケースによっては「誰も取得したくない」ということも少なくありません。
そのため、相続の際にトラブルになることも多いです。
不動産の相続でお困りの際は、弁護士等の専門家に相談しながら手続きを進めるのが安心です。
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