家賃を滞納されて困ったら!家賃回収から立ち退きまでの流れについて

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賃貸マンションやアパートを経営されている方の中には、家賃を滞納する借主にお困りの方もいらっしゃることでしょう。

家賃保証会社を入れている場合には、家賃保証会社がある程度は滞納された家賃を保証してくれるかもしれませんが、家賃保証会社を入れていない場合にはそれも期待できません。

しかも、家賃を滞納するだけでなく、立ち退きにも応じてくれない借主がいると、損失は膨らんでいくばかりになってしまいます。法律上、借主の権利は手厚く保護されていますので、問題なく事態を解決するには注意が必要です。

そこで今回は、滞納された家賃の回収方法や、家賃を滞納した借主を立ち退かせる方法等についてお話ししたいと思います。

1、家賃を滞納してから立ち退きまでの流れ

まず、借主が家賃を滞納してから立ち退いてもらうまでの流れを見ていきましょう。

(1)口頭・電話・手紙等による支払催促

滞納の初期の段階は、一般的に、口頭や電話または手紙によって家賃の支払を催促します。

(2)連帯保証人に連絡

契約段階で連帯保証人を付けている場合には、連帯保証人に家賃の支払いを請求することもあります。連帯保証人に請求することによって、連帯保証人から借主に家賃を支払うよう言ってもらえることもあるでしょう。

(3)内容証明郵便による請求

口頭や手紙によって家賃の支払を催促しても支払ってもらえない場合には、内容証明郵便で再度支払を催促します。内容証明郵便は、催促をしたことを証拠として残すための郵便です。

後々裁判によって借主に立ち退きを要求する場合には、貸主と借主の信頼関係が破壊されたかどうかが問題となるため、借主がどれくらい家賃を滞納したのか、それに対して貸主はどのように催促をしたのか等が非常に重要です。

(4)契約解除通知

内容証明郵便によって家賃の支払を催促しても支払ってもらえない場合には、賃貸借契約を解除すること、期限を定めて明渡しを求めること等を内容証明郵便に記載して借主に送付します。

(5)明渡請求訴訟の提起

賃貸借契約を解除する旨の通知をして明渡しを求めても、自主的に立ち退いてもらえない場合には、裁判を起こして、明渡しを求めます。先にも簡単に述べましたが、裁判では、本当に賃貸借契約の解除を判決で強制していいのか、貸主と借主の信頼関係が破壊されたのかどうかが決め手になります。

家賃滞納の程度や、支払催促の経緯等が重要になるでしょう。

(6)強制執行

裁判で勝訴判決を得ることができれば、強制的に立ち退かせることができます。強制執行の進め方は、後ほど詳しく紹介します。

2、家賃を滞納された場合にはどうしたらいい?家賃滞納者への対処法

借主が家賃を滞納した場合、以下の3点に注意して対応するようにしましょう。

(1)すばやく対応する

家賃滞納者に対しては、すばやく対応することが肝心です。家賃滞納の事実に対してどれだけ早くに借主に対して連絡できるかで、借主に与える心理的プレッシャーが全く違ってくるからです。2、3日だからまだ大丈夫とか、1か月分の滞納なら簡単に解消できるだろうと思ってはいけません。

最初は電話ででもよいので、支払期限に入金がされていないことが判明したら、すぐに確認の連絡をしましょう。

(2)毅然と対応する

滞納が生じた借主に連絡したときに、「もう少し待ってほしい」と言われるかもしれませんが、そのときに、「わかりました」で終わらせてはいけません。「何日までに入金してください」と伝えるか、いつなら入金できるかについて回答をもらうようにしましょう。

とりあえず約束してもらった支払期限まで待つことになりますが、それでも支払がされなかった場合には、直接面談をする、書面で支払日を約束してもらう、法的手段をとる旨を伝える、連帯保証人に連絡する、内容証明郵便で支払を催促する等の手段をとります。

甘い対応をして、「まだ大丈夫」と思われてしまっては、事態は悪化するばかりですので、毅然と対応しましょう。

(3)証拠を残す

最終的に裁判になる場合に備えて、書面で支払日を約束してもらう、内容証明郵便を送る等、証拠が残る形での対応をしましょう。

裁判では、相手が認めない限り、自身の主張を証拠によって立証する必要があるので、証拠の有無は判決を左右する重要な要素となります。

3、退去させるために!強制執行の進め方

裁判で勝訴判決を得れば、いよいよ強制執行をして立ち退かせることになります。以下では、強制執行の進め方についてご説明します。

(1)必要なものをそろえる

強制執行の申立てをするには、次の3つのものが必要になります。

①債務名義

債務名義とは、ここでは、貸主の明渡請求権の存在を証明する文書のことを指し、具体的には、確定判決がこれに当たります。

②執行文

判決が言い渡された裁判所に申立てをして、判決の末尾に当該判決が強制執行することのできるものであることを証明する執行文を付けてもらいます。

③送達証明書

送達証明書とは、債務名義(ここでは確定判決)がきちんと借主に送達されたかどうかを確認する裁判所が証明してくれる書面で、執行文と同様に、裁判所の書記官からもらいます。

(2)強制執行の申立て

債務名義、執行文、送達証明書の用意ができましたら、強制執行の申立てを、賃貸物件が実際にある場所を管轄する地方裁判所に対して行います。

申立てを行ったあとは、執行官(裁判の執行の事務を行う裁判所職員のことです。)と打ち合わせをして、明渡しの催告(後ほど詳しく説明します)の日を決め、実際にどの執行補助者(強制執行を行う際に荷物を搬出したり、保管してくれる業者のことです。)に依頼するかを執行官に伝えます。もし執、執行補助者を決めかねている場合には、執行官が紹介してくれます。

(3)明渡しの催告

明渡しの催告とは、執行官、立会人、貸主(代理人を含む)、執行補助者、物件の合鍵がない場合には鍵技術者、が実際に賃貸物件出向いて、当該物件が実際に占有されているのかどうかを確認した後、引き渡し期限と実際に強制執行を行う日を公示書に記載し、物件内に張り付ける手続きのことをいいます。

強制執行の申立てから2週間程度先になることが多いです。

(4)断行

実際に強制執行を行うことを「断行(だんこう)」といいます。

明渡しの催告の際に公示書に記載する引き渡し期限は、明渡しの催告があった日の1ヶ月後とされますので、その2、3日前とされるのが通常です。したがって、断行は、明渡しの催告の日の4週間程度先に行われます。

断行の日は、執行官らが賃貸物件に出向き、依頼した執行補助者が当該物件から荷物を運び出すことになります。荷物の運び出しが全て完了したら、鍵を交換して、明渡し終了となります。

4、家賃滞納を防ぐ方法

ここまでは、家賃滞納が発生してしまった後の対処法をご紹介してきましたが、滞納はされないに越したことはありません。家賃滞納を防ぐ事前の対策をご紹介します。

(1)入居審査の明確な基準を設ける

家賃の金額に応じた収入額や、連帯保証人の要否、家賃保証会社の利用義務付け等の基準を設け、入居希望者が基準から外れるようであれば、入居を見合わせます。空き室率が高まっている場合にはかなりの勇気を要するでしょうが、家賃を滞納された場合の負担を考えれば、事前に滞納のおそれのある借主を生じさせないことが何よりの対策です。

仲介会社の言葉のみを信じるのではなく、きちんと入居審査を行うようにしましょう。

(2)入居者と申込時から接する

人はよく知らない人に対してより、よく知っている人に対してのほうが、不義理なことをしにくいものです。入居前から入居者と直接接しておくことで、コミュニケーションがとりやすくなったり、お互い顔を合わせることでよい気遣いが生まれたりするでしょう。

(3)入金確認を怠らない

先にもご紹介したとおり、家賃滞納者に対してはすばやく対応することが、長期滞納を防ぐ有効な手段です。すばやく対応するためには、家賃の支払日に必ず入金確認を行う必要があります。

5、滞納された家賃の回収方法

借主に立ち退いてもらったとしても、滞納家賃を支払ってもらえなければ、生じた損害は回復しません。ここでは、滞納された家賃の回収方法についてご説明します。

(1)裁判外での交渉

立ち退きを求める過程でもご説明しましたが、口頭、手紙、内容証明郵便等で家賃の支払を求める方法です。穏便で早期に解決できるため、貸主借主双方にとって望ましい解決方法ですが、強制力はなく、実効性は低いと言わざるを得ません。

話し合いがついた場合には、滞納家賃の支払について合意書等の書面を取り交わしておくべきでしょう。

(2)ADR等の利用

ご自身で交渉をしてもうまくいかない場合には、あっせん、調停、仲裁等の裁判外紛争解決手続(この手続きのことを「ADR」といいます。)を利用することも考えられます。ADRは、話し合いによる解決をする点では、当事者間での交渉と変わりませんが、第三者が当事者の間に入って話をまとめてくれますので、純粋な当事者間での交渉より、解決できる可能性は高まるでしょう。

(3)裁判手続

裁判外での交渉や、ADR等を利用しても解決に至らない場合は、裁判手続に進むことを検討しなければなりません。

裁判手続にもいくつか種類がありますが、通常、裁判をするのが一般的です。通常訴訟は、請求する金額に応じて、簡易裁判所または地方裁判所に提起します。勝訴判決を得ることができれば、立ち退きを求める際と同様、強制執行が可能になります。強制執行をすれば、借主に財産があれば、強制的に滞納賃料を回収することができます。

6、どうしても出ていかなければ弁護士に相談もアリ?弁護士に相談するメリットとデメリット

ご自身で交渉してもなかなかうまくいかない、裁判や強制執行をするといってもどうしてよいかわからないという場合には、弁護士に相談してみるのもいいかもしれません。

弁護士に依頼した場合のメリットとデメリットをご紹介します。

(1)メリット

①交渉や裁判をすべて弁護士が代行してくれる

借主に支払を催促しようと思っても、面倒であったり、毅然とした態度で臨めない方もいらっしゃるでしょう。弁護士に依頼すれば、そのような交渉や裁判はすべて弁護士が行います。弁護士は交渉のプロですから、毅然と立ち退きを求めたり、滞納家賃を請求することができます。

②成功率が高まる

弁護士が登場することによって、大丈夫だと高をくくっていた借主も、貸主が本気であるということを知り、滞納していた家賃を支払ったり、立ち退いたりする可能性が高まります。

③早期解決できる可能性が高まる

家賃を滞納し続ける借主が立ち退いてくれなければ、損害は増えていくばかりです。弁護士が迅速に交渉や裁判を行うことによって、ご自身で対応する場合に比べて、かなり早期に解決することが見込めます。

④特殊案件にも対応できる

裁判になった場合には、法律上隙のない主張をしなければなりません。法律上の問題点のある特殊な案件の場合には、ご自身で主張を組み立てることは困難な場合もあるでしょう。裁判実務の経験が豊富な弁護士であれば、的確な主張立証をすることができます。

(2)デメリット

弁護士に依頼した場合には、デメリットとしては、「弁護士費用がかかる」という点が挙げられます。

一般的に、弁護士費用には着手金と報酬金があります。弁護士費用の金額は法律事務所によりますが、着手金が10万円~20万円程度、報酬金が10万円~30万円程度のところが多いようです。上記のような金額で、交渉から強制執行まで行ってくれる法律事務所もあれば、交渉段階、訴訟段階でそれぞれ着手金がかかる法律事務所もありますので、詳しくは依頼を検討している法律事務所に問い合わせてみてください。

高いと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、全ての手続を代行してくれる上に、損害の拡大を早期に防ぐことができるのであれば、弁護士への依頼を検討してみてもいいのではないでしょうか。

家賃滞納の際の立ち退きまとめ

今回は滞納された家賃の回収方法や、家賃を滞納した借主を立ち退かせる方法について書いてきましたが、いかがでしたか?参考にしていただき、貸主の皆様が家賃滞納の苦悩から解放されれば幸いです。

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