明渡しはこれを押さえれば大丈夫！家賃支払の督促から強制執行まで解説

明渡しに応じてくれない。

明渡しを求めるべきか悩んでいるということはありませんか。

現在の法律では、建物の借主は強く保護をされています。
そのため、借主に明け渡しを求めるに当たっては、法律に沿った手続きを取らなければ、賃貸人が逆に不利益を被ることもあります。

今回の記事では、

• どういったときに明渡しを求めるべきか
• 明渡しを求める場合どのような手順を踏むか
• 明渡しを求める際の注意点

なども含め、ベリーベスト法律事務所の弁護士が解説をいたします。

この記事がお役に立てれば幸いです。

 １、明渡しを求めるべき事例

最初に、どういったケースにおいて明渡しを求めるべきかを解説します。

以下で説明するようなケースでは、明渡しについてなんらかの策をとらなければ損害は拡大していきますので、早期に対応することが大切です。

（１）賃料の不払い

毎月賃料を問題なく支払ってもらっていたのに、ある日支払が止まってしまった（口座引き落としが出来なくなった）。

このような事案では、支払の催告をした後、明渡しを求めるべきです。

特に、３ヶ月を超える滞納が続いており、催告をしても支払がない場合は、明渡しの請求も認められる可能性が高いでしょう。

もっとも、過去にも同じように滞納が続いているかどうか、催告に対する賃借人の言い分なども、明渡し請求を考える際の重要な要素となります。事前調査をしっかり行いましょう。

（２）無断転貸

無断転貸とは、賃借人が別の方に賃貸をしてしまっているということをいいます。

賃貸借契約では、お互いの信頼関係が重要です。
そのため、民法上も賃貸人の承諾無く転貸行為をした場合は、契約の解除ができると規定されております。

賃貸借契約は、借主の審査を経て、貸しても大丈夫であると判断したうえで行われるのが通常です。
建物が無断で転貸され、賃貸人が許可をしていない人が勝手に住むとなると、賃貸人としても気が気でないでしょう。
無断転貸は外形上は見つけにくい事案ですが、賃借人ではない方が住んでいるとったことが判明したのであれば、すぐに対応をすべきであるといえます。

（３）用法遵守義務違反

用法遵守義務違反とは、賃貸借契約や賃借物の性質によって定まった用法に従わずに使用収益を行う行為のことをいいます。

例えば、居住目的で目的不動産を貸したにもかかわらず、賃借人が勝手に居酒屋を経営するといったものです。

民法上は用法遵守義務違反の規定があり、信頼関係が破綻されたと評価できる場合、明渡しを求めることが出来ます。

２、不動産明渡しを求める全手順

では、不動産の明渡しを求める手順について解説します。

ここでは主に、建物の明渡しを想定しています。
まずは、ざっと読んで頂き、不動産の明渡しのためにどのようなやりとりが必要なのかをご理解いただければと思います。

（１）内容証明郵便の送付

上記１で記載したように、賃料の未払が続いている場合や、賃借人が無断転貸をしているという場合等においては、まず内容証明郵便の送付をしましょう。

内容証明郵便とは、郵便物の文書内容及び相手方がその郵便を受け取ったことを証明してくれる郵便方法のことをいいます。

内容証明郵便にすることにより、相手方が郵便を受け取ってないなどという反論を防ぐことができます。

ただし、明渡しを求める場合であっても、「即刻明渡せ」などという内容ではなく、数週間から数ヶ月程度の退去期間を設けてあげるなどの猶予を与えましょう。
そうすることで、より穏便に進めることが可能です。

なお、さらに穏便に話し合いをしたいのであれば、内容証明郵便ではなく、普通郵便やメール、電話連絡から始める方がよいケースもあります。

（２）居住者の特定

次に、実際に居住している人物の特定をします。

無断転貸の場合など、居住者と賃借人が異なる場合もあります。
また、居住者の所在が不明の場合もあります。

後にも解説しますが、明渡訴訟については、「居住者」に対して行わなければ効力を生じないといった危険性もあります。
住民票の取り寄せや近所の方への聞き込みなどが必要になるケースもあるでしょう。

（３）明渡訴訟提起

任意の話し合いが難しい場合、もしくは、調査を行ったものの賃借人が行方不明の場合は、明渡訴訟を提起します。

明渡訴訟では、賃貸借契約終了原因を中心に、「信頼関係が破綻していること」を主張していくことになります。

訴訟を提起する場合は細かな決まりがたくさんありますので、専門家に相談をしながら訴状を作成していきましょう。

（４）和解・判決

訴訟は、和解又は判決で終結します。

判決の場合、判決書の送達を受けてから２週間の控訴期間が経過した後確定をすることになります。

和解とは、裁判期日において、お互いに譲歩し合って裁判を終了させる手続きをいいます。

和解は、実は、メリットが多いのが特徴です。訴訟中いつでもできますので、早期解決の役に立ちます。
また、お互いに納得した上で裁判を終了していますので、明渡しにも素直に応じることが多いのです。

（５）強制執行の申立て

判決がなされても、目的不動産から退去をしない方もいます。
そのときは、強制執行の手続きを取る必要がでてきます。

強制執行を申し立てるには、裁判所において、執行力の内容を証明する文言を付与してもらいます。
その後、賃借人に送達などをした後に、２週間程度で執行官が現場を確認して断行日を示すことになります。

（６）明渡催告

不動産明渡しの強制執行申立後、要件が満たされると判断された段階で、執行官から明渡しの催告をすることになります。

と言っても、明渡催告自体は明渡しの要件ではなく、明渡しの断行日を定めて賃借人に告知をすることにより、任意の明渡しを促すという効果があります。

つまり、明渡催告によっても賃借人が明け渡してくれない場合、強制執行手続きを進めることになる、ということです。

明渡しの催告をした後、約１ヶ月後に強制執行になります。

（７）断行日を経て明渡（強制執行）が終了する

明渡催告を経ても、任意での明渡しがない場合は、執行官が賃借人の占有を排除する手続きを行います。

具体的には、目的不動産内の物を段ボールなどに入れて保管場所などに運ぶ事になります。
それらの物は、賃借人に返還されるのが基本ですが、賃借人が受け取らないといった事情がある場合は、売却や廃棄をされることもあります。

こういった手続きを踏み、強制執行が完了し、建物の明渡し手続きも終了します。

３、明渡手続きをする際の注意点

次に、明渡手続きの際の注意点を解説します。

早期の明渡しを求める上で、確実に守る必要のある知識になりますので、必ず読んでおきましょう。

（１）賃借人に無断で出入りや廃棄をすると違法行為に

手続きを踏まずに目的不動産に出入りをすることや不動産内の物を勝手に持ち出すことは、違法行為になります。

賃料の不払いなど賃借人に許せない行為がある場合でも、裁判所による判断がない以上、賃借人には建物を占有する権利があるからです。

賃貸人の独自の判断で不動産に出入りが許されてしまえば、賃借人の権利が著しく害されることになります。
明渡しに関する手続きは、手間がかかってしまいますが、裁判所によりしっかりと判断された上でなければできません。

（２）明渡し訴訟は、占有者が変わると効力を生じない場合がある

判決の効力との関係で問題が生じる場合もあります。

「主観的範囲」とも呼ばれるのですが、判決の効力は基本的に当事者間にのみ及ぶのが原則となっております（民訴法１１５条１項）。

訴訟を提起した後、（口頭弁論が終結する前に）占有者が変わった場合は、判決の効力は後の占有者に及ばないため、もう一度裁判を起こさなければならなくなってしまうので注意が必要です。

（３）保全手続きも利用する

上記（２）の、口頭弁論終結前に占有者が交代する場合のリスクを避けるために、「保全手続き」というものをすることができます。

この保全手続きのうち、占有移転禁止の仮処分を受けることにより、賃借人に対し占有の移転を禁止し、その旨の告示がされます。

この仮処分命令によって、本件訴訟の被告以外の占有者に対しても、判決の効力を対抗することが出来るようになります。

４、賃料支払いの催促から明渡完了までに必要な期間

賃料不払い事案の場合、賃料の支払いを催促した後、訴訟提起までに１ヶ月程度の準備期間が必要でしょう。
場合によっては、保全手続きなどをしなければならないことは前述のとおりです。

訴訟提起から判決までは、早ければ４ヶ月程度で終わります。
ここは、賃借人の言い分にも関わってくる所ではありますが、賃料不払い事案では、不払いの事実は客観的にも明らかでありますので、比較的短期に判決まで行くことが予想されます。
しかし、裁判で賃借人がこちらの請求を争ってきた場合などは、賃借人の言い分なども聞いた上で適切な争点整理を行うため、判決までに半年～１年ほどかかることもあります。

判決が出てから、明渡手続き完了までは、約２ヶ月程度はかかるでしょう。

以上から、賃料の督促から明渡しの完了までは、スムーズにいけば半年前後、長ければ１年〜１年半かかるということになります。

５、明渡手続きは弁護士に相談するとスムーズ

不動産の明渡しを考えた場合、弁護士に相談をすることでスムーズに目的の達成ができる場合があります。

以下では、弁護士に相談することで任せることが出来る内容について解説をいたします。

（１）賃借人と交渉してもらえる

まずは、弁護士に依頼するメリットとしては、賃借人との間に入ってくれて交渉を任せられることが挙げられます。

賃貸人にとって、明渡しを求めるのは精神的にもとてもハードなことですし、法的な知識がなければ有効な交渉も難しいところです。

弁護士に依頼をすることで、これらの問題を解決し、適切な対応を取ってもらえます。

また、ご自身で明渡手続きを行っていると、どうしても時間をとられてしまいます。
賃貸建物は明渡しを完了すれば、次の賃借人から収益を得られますので、早期解決し機会損失を防ぐためにも弁護士へ依頼をするメリットは大きいといえます。

（２）明渡訴訟手続きもスムーズに

弁護士にとって明渡手続きはよくある事案であり、大半の弁護士には、明渡しまでの経験があるでしょう。
そのため、弁護士に依頼をすることでスムーズに明渡の手続きを進めてくれます。

本人で訴訟を行えば裁判所からの補正命令や証拠の再提出などが多くなり、判決までとても長い期間がかかってしまうこともあります。

少なくとも、手紙や内容証明郵便を送った時点で明渡しに応じない賃借人がいる場合は、弁護士に相談をするのが賢明です。

６、明渡しにかかる費用

最後に、明渡しにかかる費用について説明をします。

注意しなければならないのは、弁護士費用以外にも予納金や実費などがかかってくる点です。
思った以上に高額だった、ということがないように、事前に把握しておきましょう。

（１）弁護士費用

弁護士費用は一律ではなく、法律事務所ごとに異なる設定がされています。そのため、以下説明するのは一例です。

基本的には、

• 相談料
• 建物明渡しの訴訟
• 強制執行

でそれぞれ費用が発生をすることになります。

弁護士費用を聞く際には、訴訟の費用なのか、強制執行の費用なのかなどをしっかりと聞くことが大切です。
また、当該事案で保全手続きまで必要なのかも、併せて聞いておくとよいでしょう。

訴訟提起の費用として、着手金２５万円～５０万円ほどかかり、それに加えて、同額程度の報酬金が発生します。

賃料不払いの場合などは、争点が少なく裁判の回数も少なくなることが予想されますので、弁護士費用も低額になる傾向があります。

これに加え、強制執行の費用として１０万円～２０万円ほど、保全手続きの費用として１０万円程度がかかることが考えられます。

（２）予納金

予納金とは、強制執行の申立を行う際に、執行官の手数料等の支払を先に納める金額のことをいいます。

裁判所によって金額は異なり一律のものではありませんが、１０万円ほどかかると考えられます。
ただし、強制執行手続きを経て、余った予納金があれば債権者に還付されます。

（３）その他費用（実費）

弁護士費用、予納金の他にも、不動産の中にある物を運ぶための業者などの費用も負担する必要があります。

本来であれば、賃借人が支払うべき金額ですが、現実的には賃借人が支払う事はあまりなく、結局のところ明渡しを求める賃貸人が支払う事例が大半です。

一例ですが、

• ごみの処理費　：　５万円～１０万円
• 鍵の取り替え費用　：　１万円
• 引越業者等の費用　：　２０万円

などが実費としてかかってきます。

以上で、合計で１００万円～１２０万円くらいはかかる可能性があります。

まとめ

この記事では、建物明渡しについての基本的な知識からその流れ、注意点などを解説してきました。

漫然と建物明渡し請求していては、全てが完了するまでにとても多くの費用や時間がかかってしまいます。

しっかりと制度を確認することで、より早期に解決をできるでしょう。