借地非訟事件は、建物所有目的の借地権をめぐって借地権設定者や借地権者、あるいは転借人との間で生じた紛争の解決を目指す非訟事件手続きのことです。
当事者主義・弁論主義が排除されている点で訴訟事件とは大きく異なりますが、主張立証の機会が与えられることが多く、また、鑑定委員会からも意見が付されるので、裁判所の後見的な介入によって柔軟に借地権をめぐる紛争の解決を目指せます。
ただし、借地非訟事件は手続きの専門性が高く、また、借地非訟事件と並行して土地所有者との間で柔軟な交渉を進める必要があるので、当事者だけでは建設的な解決を目指しにくいでしょう。
そこで今回は、
- 借地非訟事件の内容・事件類型
- 借地非訟事件の手続きの流れ
- 借地非訟事件を弁護士に依頼したときの費用感
- 借地非訟事件を弁護士に依頼するメリット
などについて、弁護士がわかりやすく解説します。
マイホームの増改築や新築への建て替えなどについて地主との話し合いが進まない、土地所有者から高額の承諾料を請求されたなど、借地権をめぐる悩みを抱えている方の助けになれば幸いです。
１、借地非訟とは
借地非訟事件の手続きや事件類型に踏み込む前に、そもそも借地非訟の特徴や法的性質について解説します。
（１）借地非訟の概要
借地非訟事件とは、建物所有目的の土地賃貸借契約または地上権設定契約をめぐる紛争の処理を目的とする非訟事件です。
したがって、建物所有以外の目的で土地に借地権を設定している場合や、建物所有目的で土地使用貸借の方法で借地契約を締結している場合は、借地非訟事件の対象外となります。
これらの場合に地主との諍いが生じたときには、通常の民事訴訟ないし民事調停等で解決を目指す必要があります。
（２）訴訟との違い
裁判所による裁判は、訴訟事件と非訟事件に区別できます。
訴訟事件とは、原告と被告の両当事者が対立して、公開の口頭弁論手続きにおいて主張・立証による攻撃・防御を行う厳格な裁判手続きのことです。事実と証拠を提出する責任と権能は当事者にあるという弁論主義が採用されています。
これに対して、非訟事件とは、公開・対審構造が採られずに、裁判所の後見的な介入によって紛争を処理する柔軟性の高い手続きのことです（非訟事件手続法第３０条本文）。
訴訟事件とは異なり、裁判所は当事者が提出した資料だけに拘束されず、職権で証拠収集することも可能です（職権探知主義）。
ただし、非訟事件に分類される事件のうち、関係者の対立関係が希薄なもの（失踪宣告や相続財産管理人の選出など）については非訟事件の原則にしたがって非公開・職権探知主義が貫徹されますが、借地非訟事件やＤＶ防止法に基づく保護命令のような関係者間の争訟性が高い事件類型については、裁判所の裁量に基づき当事者の意見を丁寧に聞くなどの配慮がなされます。
借地非訟は非訟事件に分類される点で訴訟事件とは大きく異なるものの、実務的には訴訟手続きのような丁寧な手続き進行・解決を期待できるでしょう。
なお、最高裁判所は訴訟事件と非訟事件の区別について、「当事者の権利義務の存否に関わる争い」は訴訟事件に、「権利義務の存在を前提としたその具体的内容の形成の問題」については非訟事件に分類されると判断しています（最決昭和４０年６月３０日）。
（３）決定の法的効力
訴訟事件では、裁判所の終局的な判断は「判決」の形式で下されます。
これに対して、借地非訟事件などの非訟事件の裁判は、「決定」という簡略形式の方式で結論が出されます（非訟事件手続法第５４条）。
借地非訟事件で裁判所が下した決定内容に不服があるときは、即時抗告の方法で異議を申し立てられます（非訟事件手続法第６６条１項）即時抗告の申し立てができるのは、決定の告知を受けたときから２週間以内で（非訟事件手続法第６７条２項）、即時抗告に対する裁判は高等裁判所で実施されます。
２、借地非訟の対象となる５種類の事件
借地非訟事件の対象になる事件類型は借地借家法に規定されています。
ここからは、借地非訟事件の以下５類型についてそれぞれ解説します。
- 借地条件変更申立事件
- 増改築許可申立事件
- 土地の賃借権譲渡または転貸の許可申立事件
- 競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
- 借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件
（１）借地条件変更申立事件
借地条件変更申立事件とは、借地契約に掲げる借地条件のなかに借地上に建築できる建物の種類・構造・規模・用途などを制限する項目が掲げられている場合において、借地権者が新築を希望する建物が現状の借地条件に抵触するために土地所有者に対して借地条件の変更を申し出ているにもかかわらず、土地所有者が借地条件の変更に応じてくれない事案を対象とする借地非訟事件です（借地借家法第１７条１項）。
たとえば、借地条件において「借地上に建設する建物は木造建造物に限る」という条項がある場合、鉄筋コンクリート造りの建物への建て替えを希望するなら、地主との間で借地条件の変更交渉を行い、同意を得たうえで借地契約書を改定してもらわなければいけません。
つまり、借地条件変更について地主の同意を得られなければ、借地権者は自分の希望する建物への建て替えがかなわず、その結果、賃貸借契約に基づく目的物の使用収益権が妨げられるということです。
このような状況で借地非訟事件の一類型である借地条件変更申立事件を利用すれば、裁判所が相当と認める場合に限って、借地契約における借地条件を変更する決定を獲得できます。
変更決定の判断に際しては、借地権の残存期間・土地の状況・借地に関する従前の経緯などの事情が総合的に考慮されます（借地借家法第１７条４項）。
また、借地条件変更によって土地所有者が一方的に不利益を被るおそれがあるときには、財産上の給付などの相当な処分が付されることもあります（借地借家法第１７条３項）。
したがって、借地条件変更について土地所有者の合意が得られない場合でも、借地非訟手続きを経ることで合法的に借地条件が改訂されて、借地権者は自由に建物を新築できるようになる可能性があります。
なお、平成２７年４月以降、東京地裁では、借地条件の変更を必要とする増改築を行うときは、次項の増改築許可申立も必要となっています。
（２）増改築許可申立事件
増改築許可申立事件とは、借地契約のなかに、借地上の建物の増改築や大規模修繕工事については土地所有者の承諾を要する旨の特則が設けられている場合において、地主の承諾を得られずに増改築等が叶わない事案を対象とする借地非訟事件です（借地借家法第１７条２項）。
借地条件変更申立事件と同様に、裁判所が相当と認める場合には、土地所有者の承諾に代わる許可の決定が下されて、借地契約の内容を見直さずに建物の増改築等を実現できます。
（３）土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件
土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件とは、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合には土地所有者の承諾を要するところ（民法第６１２条２項）、賃借権の譲渡や転貸借について地主の同意が得られず、借地権者の処分権や使用収益権利が侵害されている事案を対象とする借地非訟事件です（借地借家法第１９条１項）。
裁判所が相当と認めれば土地の所有者の承諾に代わる許可の決定が下されますが、土地所有者が借地上の建物及び賃借権の譲渡を受けることを願い出れば、地主に対して建物及び賃借権を引き渡すこともできます（借地借家法第１９条３項）。
（４）競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件とは、競売・公売の手続きを経て借地上の建物の所有権を取得したにもかかわらず、借地権の譲り受けについて土地所有者の承諾を得られない事案を対象とする借地非訟事件です（借地借家法第２０条１項）。
この類型の借地非訟事件を希望する場合には、建物の代金を支払った後２カ月以内に裁判所に対して申し立てをする必要があります（借地借家法第２０条３項）。
裁判所が諸般の事情を考慮して、第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないと認める場合には、土地所有者の承諾に代わる決定が下されて、建物所有権取得者に借地権が移転します。
また、土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件において認められる土地所有者の介入権は、競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件でも認められます（借地借家法第２０条２項）。
（５）借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件
借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件とは、借地権の移転について土地所有者の承諾が得られずに、土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件もしくは競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件が申し立てられた場合において、土地所有者自身が優先的に土地の借地権と借地上の建物の買い取る介入権を行使した事案を対象とする借地非訟事件です（借地借家法第１９条３項、２０条２項）。
土地所有者が介入権を行使できるのは、裁判所が定めた期間内に限られます。
また、介入権の申し立てがあった場合には、原則として裁判所が定めた価格での買い受けが成立します。
３、借地非訟の手続きの流れ
ここからは、借地非訟事件の手続きの流れを具体的に解説します。
（１）裁判所への申し立て
借地非訟事件は裁判所への申し立てによって開始します。管轄裁判所に申立書及び添付書類を提出し、後述の申立手数料を支払いましょう。
借地非訟事件の管轄裁判所は、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所が原則です（借地借家法第４１条本文）。ただし、当事者の合意があれば、簡易裁判所に申し立てることもできます（借地借家法第４１条但書）。
（２）相手方から答弁書の提出
借地非訟事件の申し立てが受理されると、１カ月～１カ月半後を目安に第１回審問期日が指定されて、当事者に通知されます。
第１回審問期日前に、相手方は、申立書の内容を踏まえた反論などを記載した答弁書を提出することになっており、これが申立人にも通知されます。
これにより第１回審問期日の段階で相手方の意向が分かるので、期日前に主張内容や今後狙うべき落としどころについて戦略を練っておくべきでしょう。
（３）審問期日
審問期日では、裁判官によって当事者の意見が聴取されます。借地非訟事件の審問手続きは非公開です。
審問期日の回数は事案によって異なり、当事者間の意見に乖離がある場合など、慎重に手続きを進める必要がある場合には、かなりの回数の審問期日が設定されることもあります。
（４）主張書面や証拠の提出
借地非訟事件は「非訟事件」に該当するので弁論主義が排除されるのが原則ですが、借地権という重要財産に係る紛争であることに鑑み、当事者による準備書面や証拠資料などの提出を求められるのが一般的です。提出された証拠書類等はその都度相手方に送付されます。
また、当事者だけではなく、本件借地非訟事件について利害関係があると書面で明らかにできた人は、事件記録の閲覧・謄写や、事件記録の正本・謄本・抄本の交付、証明書の交付を請求できます（借地借家法第４６条１項）。
（５）鑑定委員会から意見書の提出
借地非訟事件では、鑑定委員会制度が設けられています。
鑑定委員会とは、借地権や不動産の評価、承諾料の算定などについて専門的知見を有する３人以上の専門家で構成される委員会のことです（借地借家法第４７条）。
裁判所は、借地非訟事件の申し立ての受理・不受理の判断や、審問期日で得られた主張等に対する判断を下す際に、鑑定委員会の意見を聴取できるとされています（実際は、ほとんどの借地非訟事件で鑑定委員会が設置されて意見書が交付されます。）。
（６）最終審問期日
鑑定委員会からの意見書が提出されてから１カ月～１カ月半後に審問期日が設定されて、当事者が意見を述べる機会が設けられます。
意見・反論がある場合には、その都度書面の提出が求められて、必要であれば審問期日が再設定されます。当事者の主張立証が尽くされたら手続きが終了です。
得られた証拠資料や鑑定委員会の意見などを総合的に考慮して、裁判所が職権により終局決定を下します（非訟事件手続法第５４条、５５条）。
（７）決定または和解
借地非訟事件は裁判所の終局決定によって手続きが終結するのが原則です。
ただし、第１回審問期日から手続きが終了するまでの間に、当事者双方の意見や譲歩などの推移を鑑みて合意形成の余地がある場合には、手続き途中であっても裁判所から和解を勧告されるケースが少なくありません。
当事者間で和解が成立すると、借地非訟手続きはその時点で終了します。
和解調書が作成されて、和解調書に記載された内容は裁判所の終局決定が確定したのと同一の効力を生じます（非訟事件手続法第６５条２項）。
借地権をめぐる紛争の場合、借地非訟手続き終了後も一定の継続的な関係が残ることが多いので、なるべく円満に信頼関係を構築するなら、裁判所による終局決定で手続きを終了させるよりも、当事者双方の合意に基づく和解による解決が望ましいと言えるでしょう。
（８）決定に不服があれば即時抗告
裁判所の決定に対して不服がある場合には、決定書の送達を受けた日から２週間以内に即時抗告の方法で不服を申し立てることができます（非訟事件手続法第６６条、６７条）。
即時抗告に対する裁判は高等裁判所が管轄を有します。
４、借地非訟の手続きにかかる費用
借地非訟事件の手続きにかかる費用について解説します。
裁判所に納付する費用と、借地非訟を依頼した弁護士費用に大別できます。
（１）裁判所に納める費用
裁判所に納める費用は、郵便切手の予納費用と、申立手数料です。
まず、郵便切手の予納費用は、相手方が１人なら４，５００円です。相手方が１名増えるごとに１，０００円ずつ加算されます。
次に、申立手数料は借地非訟事件の類型及び借地の固定資産評価額によって異なります。申立手数料の算定方法は以下の通りです。
【増改築許可申立事件の申立手数料】
借地の範囲が当該土地全部のとき | 固定資産評価額÷１０×３÷２ |
借地の範囲が当該土地のうちの一部のとき | 固定資産評価額×借地が占める割合÷１０×３÷２ |
【増改築許可申立事件以外の申立手数料】
借地の範囲が当該土地全部のとき | 固定資産評価額÷２ |
借地の範囲が当該土地のうちの一部のとき | 固定資産評価額×借地が占める割合÷２ |
たとえば、目的物の価額が５００万円なら約１２，０００円、目的物の価額が１億円なら約１２８，０００円の申立手数料が目安となります。
（２）弁護士への依頼にかかる費用
借地非訟事件を弁護士に依頼した場合には弁護士費用が発生します。弁護士費用の内訳は以下の通りです。
- 着手金
- 報酬金
- その他諸経費（実費・交通費・日当など）
弁護士事務所ごとに費用体系が異なるので一概に相場を提示するのは難しいですが、「日本弁護士連合会の旧弁護士報酬基準」を参考に価格設定していることが多いです。借地権の経済的利益次第ですが、弁護士費用は総額数十万円～数百万円程度に収まると考えられます。
５、借地非訟を利用するメリット
建物所有目的の借地権をめぐる紛争の解決手段として借地非訟事件を選択するメリットは以下３点です。
- 公正な解決を図れる
- 強制的に解決できる
- 柔軟な解決も選択肢に入る
（１）公正な解決を図れる
借地非訟事件を利用すれば、借地権をめぐる紛争の公正な解決を目指せます。
なぜなら、借地非訟事件は職権探知主義が採用されているので、当事者の攻撃防御活動次第で決定内容が有利・不利になることはないからです。
したがって、客観的に存在する事実関係を前提として公正な解決を望むなら、借地非訟事件はおすすめの解決策だと考えられます。
（２）強制的に解決できる
借地非訟事件を利用すれば、借地権をめぐる紛争を強制的に解決できます。
なぜなら、調停のような話し合いの手続きとは異なり、裁判所の判断によりかならず何かしらの決定が下されるからです。
したがって、土地所有者の承諾、承諾料の金額、土地所有者の引受額などについて当事者間で争いがあるなら、借地非訟事件を申し立てて、裁判所の介入による強制的な解決を目指すのも選択肢のひとつでしょう。
（３）柔軟な解決も可能
借地非訟事件を申し立てたとしても、裁判所の終局決定に拘束されるわけではありません。
なぜなら、借地非訟事件は複数回の審問期日を経るものであるところ、審問期日の推移を考慮しながら、当事者間で交渉を進めて和解を目指すことも可能だからです。
何より、当事者間における交渉が早期に合意形成に至れば、最低でも数カ月に及ぶ借地非訟手続きの終結を待たずして紛争解決に至るので、費用対効果が高まるでしょう。
６、借地権トラブルで困ったら弁護士に相談を
借地権をめぐるトラブルでお困りなら、弁護士への早期相談をおすすめします。
なぜなら、不動産関係に強い弁護士に相談することで、以下３点のメリットが得られるからです。
- 交渉による早期解決を期待できる
- 証拠集めや陳述内容のサポートが受けられる
- 借地非訟事件の複雑な手続きを代行してもらえる
（１）交渉による早期解決が期待できる
借地権をめぐるトラブルを弁護士に依頼すれば、紛争の早期解決を期待できます。
なぜなら、弁護士は借地非訟事件を申し立てる前から土地所有者との間で交渉を進めて、土地所有者の承諾を引き出し、相場通りの承諾料の認諾を目指してくれるからです。
これによって、借地非訟事件を申し立てる費用・時間を節約できるので、費用対効果の高い解決を実現できるでしょう。
（２）証拠集めもサポートしてもらえる
借地非訟事件では当事者双方が適切な証拠を提出する必要がありますが、借地権紛争に慣れていない一般私人にとって紛争解決に必要な証拠を集めることは難易度が高いのが実情です。
弁護士に依頼すれば、鑑定委員会の意見書に異議を申し立てる証拠や、借地権者の主張が正当であることを証明する証拠を適宜収集してくれるので、少なくとも借地権者にとって不利な決定が下される事態を避けることが期待できます。
（３）借地非訟の複雑な手続きを代行してもらえる
借地非訟事件は、申し立て段階から裁判所が求める様式での書類を提出する必要があるなど、手続き面の専門性が高いというデメリットを有する裁判手続きです。
不動産紛争に強い弁護士に相談すれば複雑な借地非訟事件手続きを代理してくれるので、依頼者は負担なく紛争解決を目指せるでしょう。
まとめ
地主の承諾が得られないだけで増築や建て替えなどが妨げられると、せっかく地代を払っているのに借地を自由に使えないという理不尽を強いられます。
紛争が長期化すると借地権の存続期間が短くなり、借地権者に不利な結果（借地非訟の申立ての棄却など）に至る可能性が高くなるので、できるだけ早期に実績豊富な弁護士に相談して、交渉や借地非訟事件の利用可否を検討してもらいましょう。
