「瑕疵担保責任」というキーワードが不動産売買では必ずと言っていいほど登場します。
文字面だけ見ると難解な言葉という印象を受けますが、その意味はとっても当たり前でとっても簡単です。
たとえばあなたが友人から友人が持っていたゲーム機を２０００円で買ったとしましょう。
そうしたところ、充電してもうんともすんとも言わなかったらどうしますか？
やっぱりいらない、お金を返して、となるでしょうか。ゲーム屋で修理してもらった修理代金はお前が払えよ、と言うでしょうか？
それとも友人に対して直してよ、と言いたいでしょうか。
お金を払って買った物だからこそ、その物に不備があった場合、買った人は満足できないわけです。
このように、売った物に対して売主がどんな責任を負うのか、という問題が「瑕疵担保責任」です。
このことは、家などを購入する場合にも同じように問題となります。
今回は瑕疵担保責任について
- 瑕疵担保責任の意味
- 瑕疵担保責任にはどういう意義があるのか
- 瑕疵担保責任に関する日本の法律
- チェックポイントや欠陥が見つかったときの対応
以上の項目を解説します。
本稿がマイホームの購入を検討されている方や、今まさに欠陥についてお悩みの方の参考になれば幸いです。
目次
１、瑕疵担保責任とは
（１）瑕疵担保責任とは（民法第５７０条）
瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、キズや欠陥等のことで、不動産においては雨漏りやシロアリ被害といった購入時には気づきにくい欠陥を指します。
瑕疵担保責任とは、一般的な注意では発見できなかった売買の対象物の瑕疵に関して負担する 売主の責任のことをいいます。
（２）これはわかりやすい！瑕疵担保責任の事例
瑕疵担保責任について、お店で買った場合を想定すると少しわかりにくい部分も出てくるため、まずは、冒頭でも記載したような基本的な売買を例に取りその性質を確認してみましょう。
Ａさん（売主）が、自分が持っているパソコンをＢさん（買主）に３万円で売るとしましょう。
Ｂさんはパソコンが一通り動くことを確認した上で購入しましたが、数日後、すぐに電源が落ちてしまうことが判明しました。
Ｂさんのチェックによっても見つからなかったパソコンの欠陥。
Ｂさんは、せっかく３万円も出したのに！Ａさんひどいよ！と困ってしまいます（このとき「安かったから仕方ないな。ちゃんとお店で買おう」と思うようなＢさんはちょっと横においておきましょう）。
法律上、ＢさんはＡさんにどんなことが言える（請求ができる）のでしょうか。
これが瑕疵担保責任の問題です。
この基本的な売買には、以下の特徴があることを押さえてください。
①Ａはパソコンを作った人ではない
Ａは、基本的にパソコンを作った人ではなく、単なる所有者です。
そのため、「修理してよ」という請求（瑕疵修補請求）はナンセンスであることがわかると思います。
②パソコンの値段がＡとＢの個人的な気持ちで決められている
その値段が初めから適当なのかどうかは本人たち以外はわかりません。
そのため、「安くしてよ」という請求（減額請求）は、どのくらい安ければいいの？ という部分も本人たち次第であり、難しいといえるでしょう。
③このパソコン自体（パソコン内に重要な個人情報が入っていたり、Ｂに必要なアプリが充実していたり）は唯一無二
Ｂがこのパソコンに目をつけた理由はさまざまで、似たものはあるかもしれませんが、「同じ」ではありません。
そのため、代わりをくれ！という請求（代替物請求、追完請求）は、どの代わりならＢが本当に満足するのか、第三者にはわかりかねます。
法的請求が難しい、ということがわかるかと思います。
（３）なぜお店で購入するときはわかりやすい事例にならないの？
瑕疵担保責任が問題になるのは、（わかりやすくいうと）買ったものが「１点もの」である場合です。
法律上これを「特定物」というのですが、お店で購入した場合の多くは、たくさん同じものが並んでいる中の１つ（または一部）を購入しています。
たとえばパソコンにしても、同種のパソコンはたくさん存在するのです。
つまり、「１点もの」ではありません。
お店で買う場合、並んでいる中から選んだ瞬間「特定物」となるわけですが、選ぶ前から欠陥があった場合は「特定物」にはならないことになっています。
なので、お店で買うケースは、瑕疵担保責任の説明には使いづらいのです。
ちなみに、お店で買った場合、選ぶ前から欠陥があったとき、瑕疵担保責任でないとしたらお店にはどんな責任があるのでしょうか。
あなたならお店にどんな請求をしたいですか？
同種同等の品物が他にもたくさんあって、どうしても欲しいなら、おそらく「（欠陥がないものと）替えてください」というのが一般的かと思います。
これは法的に言うと、売買契約上の売主の引渡義務（調達義務）の履行をもう一度求める、ということとなり、瑕疵担保責任とは別の単純な契約上の義務という説明になります。
（４）一般生活の中での瑕疵担保責任は「不動産売買」でだけよく見かける理由
このように、お店から購入する場合は瑕疵担保責任を追及する場面は少ないことがお分かりいただけたと思います。
また、事例で出したような個人から物を買うことも、実際はあまりないでしょう。
あったとしても知人間での売買であれば、大きな紛争にもなりづらいです。
そんな実際から、瑕疵担保責任は、生活の中においては「１点もの売買」である不動産の売買において問題となることが多いのです。
ちなみに、商人間のビジネスにおいては、システム系の請負契約で問題になることが多いと思います。
本記事では、ビジネス上の瑕疵担保責任ではなく、生活の中で不動産を購入する、つまりマイホームを買うときの瑕疵担保責任について、以下、説明を続けてまいります。
２、瑕疵担保責任における売主の具体的責任は？
さて、瑕疵担保責任を追及するとき、買主は売主に対し、どんな請求または権利行使ができるのでしょうか？
以下の通り、契約解除と損害賠償請求となります。
（１） 契約の解除
契約の解除とは、「これやっぱり返す。だからお金も返して」というものです。
これは「請求」ではなく、解除権の行使です。
相手がこれに応じるか応じないか、という問題は発生しません。
解除権を持つ者が解除権を行使すれば、もう契約の解除は決定です（相手がお金を返してくれないときは、返還請求といって別の請求をしていくことになります）。
（２）損害賠償責任
マイホームの場合、立地や金額などあらゆることを考慮して購入を決断したはずです。
欠陥があったとしても、なんとかして住み続けられないか、と考える方も多いのではないでしょうか。
そんなときは損害賠償請求です。
瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、信頼利益の範囲に限るとされています。
信頼利益とは、その欠陥なんかないと信じたために発生した実費等の損害額です。
たとえば、売買契約にかかった印紙代や、契約のために一定の場所に赴いたときの交通費などです。
この基本からは、修理にかかった修理代は認められません。
しかし判例では、修理にかかった修理代の請求も認められています。
どんな損害が損害賠償の請求対象となるかは、詳しくは弁護士にお問い合わせください。
（３）修理請求はできるの？
瑕疵担保責任での売買の基本的な考え方として、売主はその「物」を作った人ではない、単なる所有者である、ということは前述の通りです。
そのため、瑕疵担保責任の追及としては、基本的には修理請求は難しいと言えます。
ただ、マイホーム（建物）については事情が変わってきます。
作る（建築する）会社と売る会社が同じ、というケースが多いからです。
この観点から行けば、中古物件の場合では、（他社で建築されたものを）販売だけする会社、というケースもあると思います。
そのため、新築住宅と中古住宅で考え方が異なります。
①新築物件の場合
新築物件は瑕疵担保期間１０年間の義務化が「住宅品質確保促進法」という法律で規定されています。
引き渡し後に住宅の基本構造部分に瑕疵が発見された場合、売主は１０年以内であれば無償での修理を行う義務があります。
②中古物件の場合
中古物件の場合は、新築物件のような法律は存在せず、基本的に民法の規定に従うことになります。
つまり、基本的に修理請求はできず、（解除の他は）修理にかかった費用を損害賠償請求する方向で検討することになるでしょう。
（４）減額請求はできるの？
現行法では、瑕疵担保責任に基づく減額請求はできません。
瑕疵による担保責任ではなく、数量不足などについての担保責任（民法第５６５条、第５６３条）では認められる減額請求。
数の不足についてなら減額が認められる理由は、客観的に減額額がわかりやすいという点にあるといえます。
一方「瑕疵」という程度感のある原因では、どの程度の減額が適切なのかが見えないため、このような結論となっているのでしょう。
減額をする、という目的を果たすには、現行法上では「一部を解除」「損害賠償」という方法をとることになります。
（５）責任追及できるのは買主が欠陥に気づいていなかった場合だけ
売主の瑕疵担保責任は、あくまでも買主のチェックで発見に至らなかった「隠れたる瑕疵」に限定されます。
新築物件の場合はそもそも瑕疵などないはずですし、あったとしても「気づいていただろう」などという話になることはあまり想定されません。
注意すべきは中古物件の購入時。説明を受けた欠陥部分は全て実際にチェックし、また気になる家の中の動作は全て確認しておきましょう。
住んでみなければわからない雨漏り等はチェックしようがないため、「隠れたる瑕疵」となる可能性が高いでしょう。
３、担保責任の追及は、欠陥に気づいたときから１年以内に行使しなければならない⁈
（１）民法上は１年以内
民法第５６６条３項では、瑕疵担保責任について「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」と規定しています。
（２）不動産については引渡から最低２年は責任追及が可能（宅建業法）
不動産の瑕疵担保責任については、宅地建物取引業法（宅建業法）第４０条で、「目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。」としています。
この規定は民法よりも優先して適用されますので、マイホームについては２年を下回ることはありません。
（３）新築物件なら１０年は責任追及が可能（品確法）
新築住宅の場合は中古住宅と比べて、宅建業法の「引き渡しから２年」が経ってから隠れたる瑕疵が発見されるケースも少なくありません。
そこで新築住宅に関しては、住宅品質確保促進法（品確法）という法律により、引き渡しから１０年間の責任追及が可能となっています。
４、契約で「売主は瑕疵担保責任は負わない」とする条項は有効？
（１）売主が業者の場合
基本的に、瑕疵担保責任は任意規定であり、当事者同士の契約でなしとすることも有効です。
ただ、業者から購入する不動産でこれがまかり通ってしまうと、購入者は非常に不利な状況になってしまうでしょう。
そのため、宅建業法では、業者の瑕疵担保責任を法定規定よりも買主に不利に定めることを禁じています。
つまり、瑕疵担保責任を負わない、瑕疵担保責任の期間は１年とする、などという規定は無効となります。
（２）売主が個人の場合（業者が仲介）
売主が個人である場合、その売主に上記の宅建業法上の規定は及びません。
物件に素人の個人では、当該物件の欠陥について責任追及をされても困りますので、契約において瑕疵担保責任の免責規定を置かれることがしばしばあります。
ただし、瑕疵について売主が知りながら告げなかった場合は別です。
この場合はいくら契約で免責規定をおいていても責任を負います。
中古物件を購入するときは、物件についての仲介業者からあらゆる説明を受けるはずですが、もし説明もなく自らも気づき得ない欠陥があったときは、その損害をどのように解決を図るのか、当事者同士で解決するのは難しいでしょう。
中古物件を個人売主から購入する際は、必ず瑕疵担保責任がどの程度制限されているのか、必ず確認してください。
不動産売買において瑕疵担保責任が重要と言われる１つの大きな理由は、ここにあると言っても過言ではありません。
もし今もう購入後である、という場合には、ぜひ弁護士に相談されることをお勧めします。
弁護士が介入することにより、スムースに責任問題は解決することでしょう。
５、万が一マイホームに欠陥があって、瑕疵担保責任を問いたいときには？
（１）欠陥の現場状況を保存する
新築であろうと中古であろうと、まずは欠陥の現場状況を保存しておいてください。
保存前に修理などしてしまうと、実際に欠陥があったのかどうかの証明が困難になってしまいます。
（２）主な相談先はこちら
購入した住宅に瑕疵があった場合、あるいは売主との間で紛争が起こった場合、相談先には次のような窓口があります。
①住宅紛争審査会
全国の弁護士会に設置された住宅紛争に関する相談窓口で、弁護士と建築士への無料相談が行えます。
専門的かつ客観的なアドバイスがもらえるだけでなく、売主と買主の仲裁をしてくれるので、瑕疵があった場合には相談されることをおすすめします。
・住宅紛争審査会のホームページはこちら
②国民生活センター
国民生活センターでは、紛争解決委員会が設置されており、住宅に関する紛争について「和解の仲介や仲裁を行っています。
・国民生活センター お昼の消費生活相談
０３-３４４６-０９９９（平日１１時～１３時、年末年始と土日祝日を除く）
・国民生活センターのホームページはこちら
③ 住宅紛争処理支援センター
新築・中古住宅に関するさまざまな相談を受け付けている窓口です。
各都道府県の住宅紛争審査会の専門家が公平な立場で紛争の解決にあたります。
・住まいるダイヤル
０５７０-０１６-１００（平日１０時～１７時、年末年始と土日祝日を除く）
④NPO住宅１１０番
住宅のクレーム・トラブルについての相談窓口で、問い合わせに対してプロのアドバイザーによる回答が得られます。
・NPO住宅１１０番のホームページはこちら
⑤弁護士
瑕疵担保責任の追及は民法だけでなく、宅建法や品確法などの関連法律の知識が必要不可欠です。
紛争の解決に向けては、住宅の契約や瑕疵担保責任に詳しい弁護士への相談・依頼をおすすめします。
６、２０２０年の改正民法の施行により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に
（１）わかりづらかった瑕疵担保責任
前述したように、瑕疵担保責任は不動産など特定物売買契約において有効なものであり、一般的な店売買の不特定物売買契約においては使うことが難しいものでした。
また、債務不履行責任との違いがわかりづらい、修補請求（追完請求）や代金の減額請求が法的にできないという問題もありました。
（２）「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ
そこで、２０２０年４月１日の改正民法で、現行民法の瑕疵担保責任が廃止され、代わりに特定物売買か否かを分けず、目的物が契約内容に適合していないものに対して「契約不適合責任」の追及が可能となりました。
実務上、大きな変化となるのは以下の点です。
- 不特定物売買でも適用される
- 買主が欠陥に気づいていた場合でもＯＫに
- 買主に「追完請求権」が新設
- 買主に「代金減額請求権」が新設
- 損害賠償は過失責任へー賠償範囲が履行利益まで広がる
つまり、従来の「隠れたる瑕疵」か「隠れていない瑕疵」が責任の判断基準ではなく、「契約内容に適合しているか否か」が重要となるのです。
そのため、改正民法では買主が契約時に知っていた瑕疵についての責任も、売主が負わなければならない可能性があります。
７、欠陥商品のトラブルは弁護士へ相談を
一口に「欠陥」と言っても、目的物に元からあったもの、その欠陥が売主によるもの（売主が引渡し前に壊したなど）、地震などの天災によるものなど、欠陥が生じた「原因」はさまざまです。
また、計測ミスや調査不足で数量が違う、売主の所有ではなく他人のものだったなど、欠陥の「内容」もさまざまであり、売買における欠陥商品のトラブルは多種多様といえます。
これらの違いにより適用される条項が違ってくるので、売主への責任追及を検討するのであれば売買契約や関連法律に詳しい弁護士へ相談をおすすめします。
まとめ
今回はマイホーム購入の重要なキーワードとなる「瑕疵担保責任」について解説しました。
売買契約においては非常に重要な項目であるものの、理解するには多くの専門知識が必要です。
万が一、マイホームの欠陥についてトラブルが起きた場合は、各相談窓口や弁護士に紛争の仲裁や解決を依頼しましょう。
