定期借地権は貸主に有利な権利?メリットやトラブルの対処法を解説

定期借地権は貸主に有利な権利?メリットやトラブルの対処法を解説

定期借地権とは、簡単にいうと、期間を定めて土地を借りる権利のことです。

通常の借地権では、土地の上に建物が建っている限り原則として契約が更新され続けるのに対して、定期借地権では契約期間が満了すると借地権が消滅します。

定期借地権を設定すれば、貸主としては安心して土地を貸すことができますし、借主にとっても少ない負担で土地を利用することができます。

以上のことからも、定期借地権は、土地の有効活用を促進するものとして注目されているのです。

ただ、借主側から見ると、定期借地権には通常の借地権には不利な一面があります。

定期借地権に関する正しい知識を持って利用しなければ、貸主とトラブルになってしまうおそれもあるでしょう。

今回は、

  • 定期借地権とは
  • 定期借地権のメリット・デメリット
  • 定期借地権に関するトラブルへの対処法

などについて、ベリーベスト法律事務所の弁護士が分かりやすく解説していきます。

この記事が、住宅の建築に定期借地権を利用したい方や、定期借地権付きマンションの購入をお考えの方等の手助けとなれば幸いです。

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1、定期借地権とは

定期借地権は、1992年8月に施行された「借地借家法」で新たに創設された借地権です。

それまで適用されていた「借地法」による借地権は、“借主側の保護”が強力でした。貸主側から見れば、「いったん土地を貸せば一生戻ってこない」といっても過言ではない規定だったのです。

一方で、借地借家法による定期借地権では、契約期間が満了すれば貸借関係が終了し、更新もありません。貸主にとっては土地を貸しやすく、借主にとっては土地を借りやすい内容となっており、土地の有効活用が促進されるようになりました。

そんな定期借地権には、以下の3種類があります。

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用定期借地権

このほか、上記の広義の定期借地権の他に、参考として一時使用目的の借地権も取り上げます。

本章では、それぞれについて解説していきます。

(1)一般定期借地権

一般定期借地権は、最低50年以上という長期間にわたって土地を利用できる権利です。

用途制限もないので、借主は居住目的・事業目的を問わず、自由に土地を利用できます。

代わりに、契約期間の満了時に更新や期間の延長は認められず、借主は土地を更地にして返還しなければなりません。

ただし、貸主と借主が合意すれば、新たに一般定期借地権を結ぶことは可能とされています。

一般定期借地権を設定するためには、公正証書等の書面による契約が必要で、書面を作成しなければ、有効に成立しません。

(2)建物譲渡特約付借地権

借地借家法における借地権には、貸借開始後30年以上が経過した後に、土地の貸主が建物を買い取る特約をあらかじめ付けることが認められています。

これを「建物譲渡特約付借地権」といいます。

土地または建物の借主は、契約終了時に土地の貸主に対して建物の使用継続を請求することができるのです。ここで定期借家とすることも可能です。

建物譲渡の特約は口頭でも認められますが、通常は契約書を作成します。また、建物譲渡特約の対象となる建物については所有権移転請求権保全の仮登記を行います。

(3)事業用定期借地権

もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的とし、契約期間を定めて設定される借地権です。

事業用定期借地権を設定した場合、借主はその土地上に居住のみを目的とした建物を立てることはできません。

事業用定期借地権の内容には、設定する契約期間の長さに応じて、以下のような違いがあります。

契約期間

内容

10年未満

事業用定期借地権の設定はできません。

10年以上30年未満

契約の更新や期間の延長、借主からの建物買取請求は認められません。

30年以上50年未満

契約の更新や期間の延長がないこと、建物買取請求を行わないことを特約で定めることができます。

なお、事業用定期借地権の設定契約は公正証書で行う必要があります。

(4)一時使用目的の借地権

短期的な一時使用の目的で借地権を設定した場合には借地借家法の大部分の規定が適用されず、当事者は比較的自由に借地権の内容を定めることができます

例えば、契約期間は1ヶ月や1年などの短期間でも差し支えありません。契約の更新や期間の延長がないこと、建物買取請求を行わないことなどの特約も可能です。

一時用目的の借地権の利用例で代表的なものは、プレハブ式やバラック式などの仮設建物を設置する場合の他、祭典や興業、博覧会を催すための利用などが挙げられます。

設定契約は、書面で行う必要はありません。

(5)【参考】通常の借地権上記(1)~(4)はすべて、通常の借地権の特則です。

参考までに、借地借家法における「通常の借地権」についても概要を解説いたします。

通常の借地権の存続期間は最低30年で、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間が借地権の存続期間です。

契約期間が満了するときには、借主からの更新請求が認められます。

貸主は、正当な事由がなければ更新を拒絶できません。

更新後の借地権の存続期間は、初回更新時が20年2回目以降の更新時は10年です。

当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。

契約終了時には、借主から貸主に対して、建物買取請求が認められます。

2、定期借地権の地代の相場

地代の計算方法に決まりはなく、当事者の合意によって決められます。

まず、通常の借地権の地代(年額)の相場をご紹介すると、おおよそ以下のとおりです。

  • 居住目的の場合…土地価格の2~3%
  • 事業目的の場合…土地価格の4~5%

定期借地権は貸主に有利な一面があることから、通常の借地権よりも地代の相場は低く抑えられています。

「土地価格」の求め方には実に数多くの計算方法がありますが、本章では、深入りせず結論のみ紹介します。

定期借地権の地代(年額)の相場は、おおよそ以下のとおりです。

  • 居住目的の場合…固定資産税(年額)の3倍程度
  • 事業目的の場合…相続税路線価の6%程度

居住目的の場合は、通常の借地権の地代よりも大幅に低いことが多く、事業目的の場合は、さほど通常の借地権の地代とさほど変わらないことも少なくありません。

3、定期借地権のメリット・デメリット

定期借地権には、メリットとデメリットがありますので、利用する前にしっかりと確認しておきましょう。

(1)一般定期借地権について

一般定期借地権のメリット・デメリットは以下のとおりです。

①メリット

最大のメリットは、住宅所有目的で利用する場合の地代が低額に抑えられることです。

利用期間も50年以上と長期なので、中高年の方なら、ご自身の存命中は借地を使用し続けることが可能となるでしょう。

用途制限がないので、事業目的での土地利用が可能ということもメリットといえます。

②デメリット

一般定期借地権のデメリットは、契約の更新がなく、建物買取請求もできないことです。

存命中に契約期間が満了すれば、更地にして返還する必要がありますし、相続人に資産を残すこともできません。

書面での契約が必要ですが、土地や建物の賃貸借契約では通常、契約書を作成するものですので、この点はさしたるデメリットというわけでもないでしょう。

(2)建物譲渡特約付借地権について

建物譲渡特約付借地権のメリット・デメリットは以下のとおりです。

①メリット

最大のメリットは、契約終了時に建物を買い取ってもらえるので、経済的な負担が軽くなるということです。

建物の時価によっては、返還されたお金で新たな住宅を取得することも可能となるでしょう。

建物を買い取ってもらった後も、建物の賃借人として居住し続けることが可能です。

ただし、建物の賃貸借は期間の定めがないものとなり、賃貸人が解約の申し入れ又は更新を拒絶するには正当事由が必要となります。

②デメリット

デメリットは、契約の更新請求が認められないことです。

存続期間は最低30年ですので、居住目的の場合はライフプラン、事業目的の場合は事業計画をよく考えて利用する必要があるでしょう。

契約の際には、建物譲渡特約に基づく所有権移転請求権保全の仮登記を行うことが一般的なので、仮登記の費用負担もデメリットといえます。

(3)事業用定期借地権について

事業用定期借地権のメリット・デメリットは以下のとおりです。

①メリット

メリットは、契約期間を柔軟に設定できることです。

通常の借地権の存続期間は最低30年ですが、事業用定期借地権は10年以上50年未満の間で設定できます。事業計画に応じて、期間を設定することが可能です。

30年以上で設定する場合には、契約の更新や建物買取請求を認める契約も可能となります。

②デメリット

デメリットとしては、事業目的での利用に限られることが挙げられます。

契約後、途中で事業を中止した場合でも居住目的への転用は認められないため、契約期間満了時まで地代の支払いだけを続けなければならない可能性もあります。

他にも、

  • 契約の更新や建物買取請求が当然には認められないこと
  • 契約の際に公正証書を作成しなければならないこと

などといった点もデメリットです。

(4)一時使用目的の借地権について

一時使用目的の借地権については、必要な期間だけ、比較的安価な地代で土地を利用できるというメリットがあります。

デメリットとしては、土地の継続利用が必要となった場合でも、契約の更新や期間の延長が認められないという点があります。

ただし、貸主との話し合いによって、新たに一時使用目的の借地権を設定できる可能性があるでしょう。

4、定期借地権付き物件を購入する際の注意点

定期借地権付き住宅や定期借地権付きマンションは、一般的な分譲住宅や注文住宅よりも安価で取得できるため、購入を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

定期借地権付き物件を購入する際には、以下の点に注意しましょう。

(1)一戸建ての場合

まずは、物件に設定されている定期借地権の内容を確認した上で、前項で紹介したメリット・デメリットを参照してください。

特に、借地権の存続期間と建物買取請求権の有無は、しっかり確認するとよいでしょう。

定期借地権付き一戸建て住宅の購入に向いているのは、例えば以下に当てはまる方です。

  • 子どもが独立したので大きな家は処分し、小さな家に住み替えたい
  • 土地を購入しても相続する人がいない
  • 親の土地を相続する予定だが、それまでに自分たちの家を持ちたい

以上の条件に該当する人なら、定期借地権のデメリットを気にすることなく、メリットを享受できるでしょう。

(2)マンションの場合

定期借地権付きマンションを購入する場合も、一戸建ての場合と同じ注意が必要です。

地代の他に、一般の分譲マンションの場合と同様、修繕積立金・管理費も負担する必要があります。

借地権の残存期間が短くなると評価額がほぼゼロとなり、売却が難しくなる点にも注意しましょう。

売却できなければ、最終的にマンションの解体費用を他の住人と共同で負担しなければなりません。

5、定期借地権に関するよくあるトラブルと対処法

定期借地権を上手に活用すれば、通常の借地権を設定する場合よりも柔軟な形で土地を利用することが可能となります。

ですが、一定の縛りがあるので、トラブルが発生することも少なくありません。

本章では、定期借地権に関するよくあるトラブルと、トラブルの対処法を紹介します。

(1)定期借地権を相続したくない場合

定期借地権も相続の対象となりますので、定期借地権付き住宅に住んでいた親が亡くなった場合は、子どもがそれを相続します。

相続した子どもは、地代に加えて建物の固定資産税や管理・修繕にかかる費用などを負担しなければなりません。

契約終了時には、解体費用を負担しなければならないこともあります。定期借地権付き住宅を自分で使用する必要がなければ、相続したくないと考えることもあるでしょう。相続放棄をすれば相続を回避できますが、その場合には他の遺産も一切、相続できません。

定期借地権付き住宅のみを手放したい場合は、すべてを相続した上で、定期借地権の解約を検討することになります。

しかし、定期借地権の一方的な中途解約は、あらかじめ特約で解約権を定めていない限り認められません。

貸主と合意すれば中途解約も可能ですが、条件として一定の金銭的負担を求められることが一般的です。少ない負担で中途解約を認めてもらうためには、貸主との交渉が決め手となります。

(2)定期借地権付き建物を売却したい場合

自分で定期借地権の契約をした場合も、定期借地権を相続した場合も、中途解約ではなく売却によって定期借地権付き建物を手放すことが可能です。

ただし、定期借地権付き建物を売却するためには貸主の許可が必要で、売却時に借地権価格の5~15%程度の承諾料を求められることが一般的です。

この場合も、金銭的負担を軽く抑えるためには貸主との交渉が決め手となります。

(3)地代の値上げを要求された場合

定期借地権の場合に限りませんが、土地の貸主は、

  • 土地の価格の変動
  • その他の経済事情の変化
  • 近隣の土地の地代等との比較

などの事情に照らして、現在の地代の額が不相当となったときは値上げを請求できます。

貸主からの値上げの要求に納得できない場合、借主は現在の地代の額を供託しておけば、未払いの責任を負うことはありません。

ただし、貸主が裁判を起こし、増額を正当とする裁判が確定した場合には、借主は不足額を年10%の利息付きで支払う必要があります。

借主としては、土地の価格の変動や近隣の地代の相場などを確認することが重要です。

貸主の値上げ要求が不相当な場合は供託をすれば足りますが、合理性があると思われる場合は、交渉で解決を図る方が得策となるケースが多いといえます。

6、定期借地権についてお困りのときは弁護士に相談を

定期借地権の内容は少し複雑ですので、分からないことや疑問があれば弁護士に相談してみましょう。

これから定期借地権を利用する場合には、契約前に弁護士から専門的なアドバイスを受けてみてはいかがでしょうか。契約後は、貸主の不知によってトラブルが起こることもありますが、交渉次第で円満に解決できることもあります。

いずれにせよ、トラブルとなった場合には当事者の双方が法律関係を正確に確認した上で、冷静に交渉を行うことが大切です。

そのためには、弁護士に交渉を依頼することが得策であるといえます。交渉がまとまらない場合も、弁護士がついていれば、調停や裁判の手続きを全面的にサポートしてもらえます。定期借地権についてお困りのときは、1人で抱え込まず弁護士に相談することがおすすめです。

まとめ

定期借地権が積極的に活用されれば、土地の所有者にとっても、土地を借りて利用したい人にとっても、大きなメリットがあります。

しかし、利用する前に正確な知識を持っておかなければ、思わぬ不利益を受けたり、トラブルに巻き込まれたりすることにもなりかねません。

法律上の細かなルールが分かりにくい場合や、トラブルに巻き込まれてしまった場合には、1人で悩まず弁護士に相談してみることが大切です。弁護士のサポートを受けて、定期借地権を上手に活用していきましょう。

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