住宅ローンを滞納するとどうなるの？任意売却も考えないといけない？
２０２１年８月現在、新型コロナウイルスによる収入減少で住宅ローンを滞納している人もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローンでは自宅に抵当権を設定していることが通常です。ですから、金融機関に自宅を取られてしまうとお思いの方も多いと思います。
そこで今回は、
- 万が一住宅ローンを滞納してしまった場合に、どのようなデメリットが生じるのか
- 住宅ローン滞納によるデメリットを回避する方法
について解説していきます。この記事がお役に立てば幸いです。
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目次
１、住宅ローンを滞納するとどんなデメリットが生じるのか
会社の倒産、突然の病気や、被災といった何かしらの事情で、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合には、次のようなデメリットが生じる可能性があります。
- 担保に提供しているマイホームを差し押さえられてしまう
- 連帯保証人に迷惑をかけてしまう
- 銀行との取引に支障が生じる
- ブラックリストに登録されてしまう
以下では、このデメリット詳細についてそれぞれ確認していきます。
２、マイホームの差押え｜住宅ローン滞納のデメリット
住宅ローンを滞納してしまった場合には、マイホームが差し押さえられ、売却されてしまうことはほとんどの人がご存知のことと思います。
住宅ローンを組むときには、債権者のために抵当権が設定されていて、滞納があるときには債権者がこの抵当権を実行してしまうからです。
（１）マイホームが差し押さえられるのはいつ頃か？
たとえば入金ミスや、返済用口座の残高確認忘れのような手違いが原因で、毎月のローンを１回だけ忘れてしまった場合に、いきなり差押えをされることはありません。
債権者によって差押え（抵当権実行）がなされるのは、「債務者が期限の利益を失った場合」に限られるからです。
「期限の利益を失う場合」については、それぞれの住宅ローンの契約書に具体的な条件が定められていますので、「万が一のときが心配」という人はローン契約書を確認してみるとよいでしょう。
手元に契約書がない場合でも、銀行などのウェブページから契約書を閲覧・ダウンロードできる場合があります。
一般的には、ローンの滞納が３ヶ月以上続くと期限の利益を喪失する可能性がかなり高いといえます。
通常の取立て実務においては期限の利益を喪失する前に、債権者から「〇〇日までに滞納を解消できなければ期限の利益を喪失する」という趣旨の書かれた督促状（期限の利益喪失予告通知）が送られてきます。
（２）実際に差押えを行うのは「保証会社」
住宅ローンを長期間滞納して期限の利益を失うと、金融機関から「ローン残額の一括返済」を求められます。
期限の利益を失えば、「分割でローンを返済する」ことができなくなるからです。
しかし、毎月の支払いすらできていない状況で、一括返済に応じられる場合はほとんどないでしょう。
債権者が定めた期限までに一括返済に応じられないときには、ローン契約が「強制解約」となります。
一般的な住宅ローンの場合には、ローン契約が解約されたときには、ローンの残額を保証会社が肩代わりする契約となっています。
これを保証会社による代位弁済といいます。
代位弁済が実施された場合には、債権者の地位も当初の債権者（銀行）から保証会社（銀行と提携している消費者金融や銀行系列の子会社・信販会社の場合が多い）に移転します。
最終的に担保権を実行する（マイホームを差し押さえる）のも、保証会社です。
ローンを組む際の抵当権も、最初から保証会社名義で設定されている場合がほとんどです。
（３）競売はデメリットが多い
抵当権者である保証会社は、まず債務者に（再度の）一括返済の督促をすることが一般的です。
ただ、銀行からの一括請求の場合と同様に、毎月の支払いも滞っている人が残額を一括で返済できるケースはあまりないといえます。
したがって、代位弁済が実施された場合には、保証会社によってマイホームが差し押さえられ、競売にかけられることになります。
この競売手続きは、裁判所主導で法律に定められた手続きに沿って行われます。
そのため、通常の売買よりも融通がきかない、債務者の負担が大きくなることも少なくありません。
たとえば、競売物件の情報は競売物件情報を取り扱う専用サイトなどで一般公開されます。
そのため、自分の家が競売にかけられていることを知り合いなどに見つけられてしまうリスクが生じます。
また、落札者（買受人）に対する引き渡しの時期などについても手続きの中で決めるため、引っ越しの時期を自分で選ぶこともできません。
引っ越しのための費用も当然、自分で負担する必要があります（裁判所や買受人は負担してくれません）。
３、連帯保証人に迷惑をかける｜住宅ローン滞納のデメリット
住宅ローンを組む場合には、土地・建物を担保に提供する（抵当権を設定する）だけでなく、さらに連帯保証人が必要となる場合もあります。一般的には、配偶者や子、両親・兄弟といった親族が連帯保証人になる場合が多いでしょう。
住宅ローンを滞納した場合には、これらの連帯保証人にも大きな迷惑をかけることになります。
たとえば、いわゆるオーバーローン物件（ローン残額が売却価格よりも多い）の場合には、競売で自宅と敷地を売却しても、ローン残の全額を支払い切れないことになるので、この残額について連帯保証人に請求がいく可能性があるからです。
４、銀行との取引に制限が生じる｜住宅ローン滞納のデメリット
住宅ローンを組む際には、給料の振込口座・公共料金の引き落とし口座をもっている（普段から取引のある）銀行で組む場合が多いといえます。
これらの継続的な取引がある銀行でローンを組めば、金利面で優遇される場合もあるからです。
しかし、普段から取引のある銀行から借りた住宅ローンを長期間滞納すると、その銀行との取引に制限が生じる場合があります。
（１）銀行口座の凍結
銀行から借りた住宅ローンを長期間滞納した場合に生じる不都合の典型例は、「銀行口座の凍結」です。
銀行口座の凍結は住宅ローンの残債務と、その銀行に債務者が持っている預金とを相殺するために行われます。
住宅ローン滞納によって銀行口座が凍結されるのは、「期限の利益を失ってローン契約が強制解約されたタイミング」ですが、実際には、保証会社からの代位弁済の手続きが終わるまで継続するので、１～２ヶ月かかることも珍しくありません。
通常の口座凍結は、「ローン返済用の口座」だけでなく、その銀行に持っている他本支店を含めたすべての口座を対象に「口座からの出金停止」という対応になることが一般的です。
したがって、口座凍結によって、給料を引き出せない、公共料金が支払えないといった不都合が生じることもあります。
また、銀行の判断で出金だけでなく「入金も停止」ということなれば、給料を振り込んでもらうことすらできない（そのため、勤務先にローンの滞納がばれてしまう）こともあり得ます。
（２）カードローンなどの他の借金も解約される
住宅ローンを組んだ銀行から、カードローンなどの借入れもある場合には、住宅ローンが解約されると、カードローンも解約となります。
また、保証会社と別の信用取引（ローン契約）がある場合にも、これらのローンが解約されることが多いといえます。
このことは、逆のパターンでも生じます。
つまり、銀行からカードローンと住宅ローンの両方を借りている場合に、カードローンが強制解約となれば、住宅ローンも強制解約となる可能性があるということです。
５、ブラックリストに登録されてしまう｜住宅ローン滞納のデメリット
住宅ローンを滞納することは、金融機関との約束を破ることになります。
金融機関は、顧客との信用取引の記録をデータベースで共有しています。
よく「ブラックリスト」とよばれるものは、このデータベース（信用情報）に「事故の履歴」が付けられてしまうことをいいます。
住宅ローンを滞納した場合には、次の２つのタイミングでブラック情報が登録されてしまいます。
- 滞納が３ヶ月以上（６１日以上）になったとき
- 保証会社による代位弁済が実行されたとき
ブラック情報が登録されたしまった場合には、債務者の手で消去することはできません。
１度掲載されたブラック情報は、債権者による消去・修正がない場合には、登録から５年間保存されることになります。
更に住宅ローン滞納が原因で、自己破産・個人再生を利用した場合には、官報掲載情報が１０年間登録となる場合があります。
ブラック情報が登録されている間は、新規の借金の申込み、カードの申込み・更新に不利益が生じるだけでなく、いま手元にあるクレジットカードも途中解約となる可能性もあります。
まとめ
「住宅ローンが支払えなくなった」というケースは、家計がかなり深刻な状況に陥っているわけですから、早期に対処することが何よりも大切です。
対処するタイミングが遅くなるにつれ、状況はどんどん悪化していくからです。
特に、住宅ローンを返済するために消費者金融等のカードローンでさらに借金を重ねるような対応はとても危険です。
担保を提供している代わりに低利で借りているローンを、無担保で高利のローンで借り換えるような対応をすれば、ほぼ確実に状況は悪化するからです。
住宅ローンの返済が苦しくなった場合でも、リスケ（返済計画の延長）交渉や、住宅ローン特則付き個人再生の申立てといった対応が可能であれば、「マイホームを手放すことなくローンの滞納を解消できる」可能性も残されています。
また、すでに期限の利益を失った・競売の申立てをされてしまったという場合でも、すぐに対応すれば、間に合うケースもありますので、１日も早く弁護士に相談してみるべきでしょう。
ベリーベストでは住宅ローンの返済が困難になってしまった人の相談を無料で受け付けていますので、この記事を読んで興味を持たれた方は是非お気軽にお問い合わせ下さい。
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