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リバースモーゲージとは?~その概要とメリット・デメリットをわかりやすく解説

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リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、不動産を担保にした資金調達方法のひとつです。

主に、老後に生じるさまざまな支出に対応するための資金調達方法として使われています。

テレビCMでも目にする機会が増えているので、気になっている人も多いのではないでしょうか。

とはいえ、リバースモーゲージは耳なじみのない仕組みでもあるので、「よくわからない」、「難しそう」、「何かトラブルが起きたら困る」と不安に感じている人も多いと思います。

そこで、この記事では

  • リバースモーゲージの概要
  • リバースモーゲージでお金を借りてから返すまでの流れ
  • リバースモーゲージのメリットとデメリット

について解説していきます。

日本におけるリバースモーゲージには、行政型のものと、民間金融機関によるものがあり、下記のものが特によく知られています。

  • 不動産担保型生活資金(都道府県社会福祉協議会)
  • 充実人生(東京スター銀行)
  • 安心革命(りそな銀行)

この記事で、リバースモーゲージとは何か、しっかり理解していきましょう!

ご参考になれば幸いです。

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1、リバースモーゲージとは?

 

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅等の不動産を担保にお金を借りる資金調達方法のひとつです。

法律上このような資金調達名称があるわけではなく、融資商品の1つの名称にすぎず、不動産を使った様々な借入れ方法のアレンジ版です。

どのようにアレンジしたものか。

以下、やさしく解説していきます。

(1)不動産担保ローンとの違い

不動産担保ローンは、土地と建物に担保(抵当権)を設定し、不動産評価額に見合った金額の融資を受けるものです。

典型例は住宅ローンです。

この不動産担保ローンとどのような点が異なるのか、以下みていきましょう。

①返済原資が違う

返済原資とは、借金の返済に当てることができる資金などのことですが、一般的な不動産担保ローンにおける返済原資は「給与等」であることが多いでしょう。

他方リバースモーゲージでは、担保設定した「不動産自体」が事実上の返済原資である場合がほとんどです。

つまり、最終的にその不動産をあげる(不動産を売って得たお金をあげる)ことを予定している、ということです。

そのため、リバースモーゲージは最終的にその不動産を債権者にあげてもいいという場面で利用したいところでしょう。

「老後の生活」がまさにその場面に当てはまるのではないでしょうか(次の世代等がその不動産を使い続ける予定がないなどの場合です)。

老後の費用工面にリバースモーゲージが使われることが多いのはこのためです。

②借入タイミングが違う

住宅ローンをイメージしていただくとわかるように、一般的な不動産担保ローンでは、基本的に契約と同時に全額を借り入れます

一方のリバースモーゲージでもこの形もとれますが、月額定額で借り入れるタイプ、限度額内で好きな時に好きなだけ借りられるタイプと、借入タイミングが複数揃っていることが特徴です(詳細は「2」(2)へ)。

月額定額借入れは、年金のように月々の生活費をまかなうことができるとして人気があります。

(2)リースバックとの違い

リースバックとは、まず、不動産を売却し、売却代金を得ます。

そしてその売却先から賃借する(賃料を払う)、という手法です(リースバックの正式名称は、Sell & Lease Back(売却して借り戻す)といいます)。

このリースバックとどのような点が異なるのか、以下みていきましょう。

①契約期間中の支出項目が違う

リースバックで契約後必要となる支出は、主に賃料です。

一方、リバースモーゲージで契約後必要となる支出は、固定資産税と利息です(利息は最終的な返済時にまとめて返済するタイプもあります)。

期間的にみた場合と最終的にみた場合のそれぞれにおいて、どちらの支出が高いかはケースバイケースでしょう。

金融機関に相談し、シミュレーションされることをお勧めします。

②追い出される可能性が違う

リースバックは、一旦売却した以上、住み続ける上での契約形態は賃貸借契約です。

そのため、一定期間賃料の支払いを怠った場合は退去を求められる可能性もあります。

一方、リバースモーゲージの契約形態は消費貸借契約なので、不動産に関する退去を求められるということはありません

返済期限も年月日で定められていることはなく(転居や死亡などで不動産を使わなくなったとき、と定められます)、限度額めいっぱい借り入れた後でも担保権実行をされることはありません

つまり、ずっと住み続けることができる契約になっています

③融資額が違う

一般的に、リースバックの融資額(売却代金)の方が、リバースモーゲージによる融資限度額より多いと言われています。

④契約後のリフォームのしやすさに違いはあるか

形式からいえば、リースバックでは不動産の所有者は不動産会社(賃貸人)、リバースモーゲージでは借入人です。

そのため、リースバックでは不動産のリフォームは所有権がない以上難しいことはわかるかと思います。

一方、リバースモーゲージでの借入人は不動産の所有者ですので、基本的に自由にリフォームは可能なはずです。

が、やはり契約上、担保を変更することは債権者の承諾を必要とすることになるはずで、自由にリフォームを行うことは難しいでしょう。

結論として、契約後のリフォームのしやすさにそこまでの違いは生じないと考えられます。

なお、契約時にリフォームを検討していて、リフォームの代金としてリースバックやリバースモーゲージを検討しているという場合は、金融機関等の取引先がそれらの融資商品をもっている限りどちらでも問題はありません。

取引先の説明をよく聞き、各種条件などを確認していきましょう。

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2、リバースモーゲージでお金を借りて返済するまでの流れ

リバースモーゲージでお金を借りて返済するまでの流れ

実際にリバースモーゲージを利用する場合の基本的な手続きの流れを確認しておきましょう。

(1)申込みと審査(不動産鑑定)・担保権の設定

リバースモーゲージはお金を借りる仕組みなので、融資の実行に際して審査がある点では、他の資金調達(借金)の仕組みと変わりがありません。

特に、リバースモーゲージは不動産担保融資の一種なので、担保目的物であるマイホームの資産評価(不動産鑑定)が最も重要になります。

また、リバースモーゲージの場合には、一般的な不動産担保とは担保権の設定方法にも違いがあることに注意が必要です。

たとえば、住宅ローンの場合には、実際の融資額の抵当権が設定されます。

これに対し、リバースモーゲージでは、融資極度額よりも高額な金額で根抵当権が設定されることが一般的です。

(2)お金を借りる方法

リバースモーゲージでのお金の借り受け方(受け取り方)は、それぞれの契約内容によって異なります。

リバースモーゲージにおけるお金の受け取り方法には、主に次の3つのパターンがあります。

  • 契約時に一括で融資を受ける
  • 毎年(毎月)一定金額の融資を受ける(年金タイプ)
  • 契約で定められた限度額内の金額を必要に応じて借入れる(キャッシングタイプ)

実際には、「お金を必要とする理由」に応じて、受け取り方法を設定することが一般的です。

たとえば、老人ホームの入居費用などを工面したいという場合には、一括受け取りの方法が選択され、生活費の補填にしたい場合には年金タイプ、医療費などの急な出費に備えたい場合には随時受け取りを選択することが多いでしょう。

なお、融資金の利用目的が制限されるものもあります

契約の際には、その点もしっかり確認しておくことが大切です。

(3)お金の返済方法

借入金の返済方法は、リバースモーゲージの最も特徴的な部分といえます。

リバースモーゲージの場合には、借入金とその利息は、契約終了後に一括で返済することが最も一般的です。

したがって、リバースモーゲージでは、多額の一括返済が必要となる場合がほとんどです。

預貯金や生命保険(死亡給付金)などの他の財産で返済できれば不動産の売却は回避できますが、担保目的物の売却による清算を前提とする場合の方が多いといえます。

3、リバースモーゲージがオススメできる場合~リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージがオススメできる場合~リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージによる資金調達は、おおむね「今の自宅に住み続けながら、自宅を担保にお金を借りたい」という状態の方が検討される方法です。

その中でも、不動産担保融資等ではなくリバースモーゲージをオススメする具体的なケースは、次のようなケースが考えられます。

(1)身寄りのない人の場合

リバースモーゲージは、借り受けた債務元金と利息を契約終了後(契約者の死亡後)に清算する資金調達方法です。

たとえば、マイホームを残しても相続させる人がいないというのであれば、借金精算のためにマイホームを売却するデメリットが全くないので、リバースモーゲージによる資金調達はとても有効な方法といえます。

(2)生命保険金(死亡給付金)で債務を一括清算できる場合

生命保険金(死亡給付金)を前倒しして取り崩したいというときにも、リバースモーゲージは有効な資金調達方法といえます。

死亡給付金によって借金を清算できれば、相続人がいても不動産を売却する必要もなくなるからです。

特に、掛け捨て型の生命保険しか加入していない人にとっては、リバースモーゲージは、契約者貸付の代替的な資金調達として便利な存在といえるでしょう。

(3)定期的に給付を受けたい人

リバースモーゲージは、不動産を担保に入れる資金調達方法で唯一、継続的に給付を受けることのできる方法です。

実際の利用方法としても、年金の受給額が少なく生活費を補いたいという場合に申し込まれることが多いようです。

(4)リースバックの条件に合わない人

リースバックとリバースモーゲージは、借入人側にとっての大きな違いは基本的にはありません。

金融機関等の取引先の商品設定によって、揃えているところといないところがある、というくらいの違いです。

そのため、どちらもある場合は、そのどちらにするかは細かい商品設計による、ということになります。

商品設計の中でも1番気をつけるべきは、リースバックの賃貸借期間です。

というのも、賃貸借契約を定期借家契約として短期(2年間など)で設定されている商品が多いから。

これは、リースバックは利用年齢層を限定していないこと(若年層でも使える商品)から、転勤までの期間売った後でも住めるようにするためや、シニア層でも老人ホームなどの施設へ転居するまでの期間だけ住めるようにするためなど、期間を限定した賃貸借を予定しているということからこのような設定にされているようです。

もちろん、リースバックであってもこのような期間設定をしない商品もあるでしょう。

しっかりとどのような商品なのかを見極め、ライフスタイルにあった商品を選ぶことが大切です。

4、リバースモーゲージを利用する際の注意点~リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージに限らす、金融商品には必ずデメリットがあります。

リバースモーゲージを利用する際の注意点(デメリット)としては、次の点を挙げることができます。

(1)年金タイプの場合でも、死ぬまで融資を受けられる保証はない

①融資期間を超えて長生き

リバースモーゲージは不動産を評価し、その評価額の範囲における限度額が設定され、その限度額の範囲内で融資が行われます。

そのため、年金タイプで定期的に融資を受ける場合でも、限度額に達してしまえば融資はストップしてしまいます。

融資期間は月額の融資額によりますが、この融資期間を超えて長生きされた場合は、途中で融資はストップすることになります。

このように、本来の年金のように、一生死ぬまで給付(融資)を受けることができる保証はありません

契約の際には契約終了時(借金精算の時点)がいつなのかということをきちんと確認することを忘れないようにしましょう。

②融資期間中の担保割れ

リバースモーゲージでは、契約期間中にも、定期的な不動産評価が行われます。

たとえば、テレビCMでもおなじみの東京スター銀行のリバースモーゲージ(充実人生)では、年に1回担保評価額の見直しが行われます(そのための費用もかかります)。

融資限度額は、担保評価の見直しごとに再設定され、天災等予期しなかったことが発生したことにより担保割れとなったときには、融資がストップされることになります。

(2)子どもと同居の場合は利用できない

リバースモーゲージでは、契約期間終了後に不動産を売却して貸付金の精算をすることを前提とします。

つまり、契約者が所有している不動産は相続の対象とならないということです。

そのため、子どもと同居している物件の場合には、リバースモーゲージを利用できない場合がほとんどです。

また、夫婦2人暮らしの場合にも、同居配偶者の事前の承諾が必要となります。

(3)分譲マンションではリバースモーゲージを利用できない場合が多い

分譲マンションにはリバースモーゲージを利用できない場合がほとんどです。

リバースモーゲージは、基本的に、担保である不動産(土地)を処分して清算する仕組みだからです。

契約終了時でも価値を損なわれていない可能性の高いマンションであれば、リバースモーゲージを利用できる可能性はありますが、一戸建ての場合よりも条件が厳しくなることが一般的です。

(4)担保評価額よりも低い金額しか借りられない

リバースモーゲージでは、契約終了の段階で不動産の評価額が特に重要となります。

また、契約終了の際には、利息分もまとめて清算する必要があるので、契約の段階での不動産評価額満額の融資を受けることは難しいといえます。

5、借金返済のためにリバースモーゲージを考えている人は弁護士にご相談ください

弁護士にご相談ください

最近では、高齢者の方でも借金の悩みを持っている人が少なくないようです。

さまざまなメディアで「老後破産」という言葉を目にすることも増えています。

「多額の借金を返済するため」にリバースモーゲージの利用を考えている人もいるかもしれません。

しかし、リバースモーゲージは、最も重要な財産(遺産)となるマイホームを手放すことを前提にする仕組みです。

相続人の方に与える影響もかなり大きな資金調達方法です。

定年退職後の人であっても、年金収入・親族の協力を得て任意整理で借金を解決できる可能性は残されています。

また、社会福祉協議会の生活福祉資金や、福祉医療機構の年金担保融資のように、高齢者(貧困者)向けの公的融資・公的支援の仕組みを利用して解決することも考えられるでしょう。

借金返済のためにリバースモーゲージの申込みを考えているときには、申込みをする前に、弁護士に相談されてみることをおすすめします

まとめ

リバースモーゲージは、不動産を失わずに多額の借入をできるという点で、定年退職後の高齢者にとっては、魅力的な資金調達方法と感じる人も多いかもしれません。

しかし、金融商品には必ずデメリットがあります。

契約に際しては、不明な点をそのままにせず、あらゆるデメリットをきちんと理解した上で慎重に判断すべきでしょう。

契約内容に不安があるときには、弁護士に相談してみるのもひとつの方法です。

特に、借金返済のためにリバースモーゲージの利用を考えているときには、弁護士に相談することで、解決の選択肢が拡がる可能性も高いといえます。

借金の相談は、ほとんどの法律事務所で無料相談を実施しています。

いま抱えている借金の返済に不安があるときには、早めに相談を申し込んでみましょう。

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