アンダーローンの時には個人再生できる?家を守りたい場合の他の方法と比較

アンダーローン 個人再生

住宅ローンを利用して住宅を購入した人が家を守りながら債務整理をする方法として、個人再生が挙げられます。

ただ、この個人再生は、「アンダーローン」の時には使えない、という説明がされることがあります。これはどうしてなのでしょうか?

アンダーローンのときにはどのような方法があるかと併せて確認しましょう。 

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1、アンダーローンでは個人再生するメリットがない?

アンダーローンでは個人再生するメリットがない?

まず、アンダーローンの場合には個人再生をするメリットがない可能性がある、ということについて説明をしていきます。

(1)アンダーローンとは住宅の価値のほうが住宅ローンよりも大きい状態

そもそもこの「アンダーローン」とはどのような状態でしょうか。

アンダーローンとは、住宅ローン債務の額が、担保となっている住宅の価値よりも低い状態のことをいいます。

住宅ローンは、住宅を購入する資金を借り入れるもので、購入した住宅を担保(抵当権)にします。借入当初は、住宅ローンの額と住宅の価値は、大抵のケースでは住宅ローンの額が住宅の価値を上回っています(いわゆる「オーバーローン」の状態)。

しかし、返済を続けていると、残債務が減ってきている一方で、経年劣化等にも関わらず住宅の価値が大きく下がっていないようなケースでは、住宅ローンの残債は担保となっている住宅の値段よりも低くなります。これが「アンダーローン」と呼ばれている状態です。

(2)アンダーローンで個人再生をすると通常の個人再生よりも多くの額の支払いが必要

仮に自己破産をすると、住宅ローンについては、住宅についている抵当権により、ローン残債と住宅の価値の対当額において、ローン残債が消滅します。
アンダーローンの場合は住宅の価値がローン残債よりも高いため、「住宅の価値−ローン残債」の分だけ、手元に資産が残ることになります。

ここで、個人再生の場合には、資産に相当する金額以上を支払わなければならないとする原則があります(清算価値保障原則)。これによって、アンダーローンの場合には返済金額がオーバーローンの時よりも上がる可能性があります。

例えば、住宅ローン以外に300万円の借金があり、個人再生を希望する場合に、住宅ローンの債務の額が1,300万円で住宅の売却価値が1,500万円だとしましょう。

この場合には200万円の余剰があるので、200万円の資産があると認定されます。

個人再生では、返済額は借金総額によって法律により定まっています(最低弁済額)。借金が300万円の場合には、基本的には最低弁済額は100万円です。

しかし、上記の通り200万円の資産がありますので、本件では清算価値保証原則によって200万円の支払いをしなければなりません。これが、個人再生をするメリットが少ないと言われる理由です。

また、余剰の額が債務を上回るような場合には、住宅を売却すれば返済ができます。

個人再生は、自己破産をする際の「支払不能」という要件を満たす必要があり、アンダーローンで資産に余剰があると認定できる場合には支払不能の要件を満たさないことから、そもそも個人再生を利用することができなくなるのです。

2、アンダーローンでも個人再生のメリットがあるケース

アンダーローンでも個人再生のメリットがあるケース

アンダーローンでも個人再生は絶対にメリットがないというわけではありません。

どのような場合にメリットがあるかを確認しましょう。

(1)資産となる金額が最低弁済金額以下である場合

住宅ローン債務の額が住宅の売却価格よりも1円でも下回れば、状態としてはアンダーローンです。

アンダーローンとなった場合でも、資産となる金額がごくわずかである場合には、返済額に大きな影響はありません。次の例で詳しく見てみましょう。

住宅ローン以外に300万円の借金がある場合に、住宅ローンが1,000万円で住宅の価格が1,020万円である場合、アンダーローンではありますが、その価格差は20万円です。

先ほどお伝えした通り、借金が300万円のときの最低弁済額は100万円ですので、資産と認定されて返済しなければいけない額として計算される額は20万円のため、アンダーローンではあっても返済額が高くなることはありません。

そのため、アンダーローンでも金額が最低弁済額よりも低いような場合には、個人再生を利用するメリットはあるといえます。

(2)最低弁済額を上回っている場合で任意整理での支払いが厳しい場合

以上の通り、アンダーローンで資産と認定される部分が最低弁済額よりも多い場合には、返済すべき金額が上がってしまいます。

この場合には、個人再生により増えた金額での返済をしていくか、もしくは「任意整理」を利用するかを検討することになります。

任意整理をする場合には、現在の債務整理に関する実務の状況からすると、元金を36回程度で支払う必要があります。

たとえば、借金(元金)が300万円ある場合には、任意整理の場合には毎月8万4,000円程度の支払いが必要になる計算です。

仮にアンダーローンで200万円の資産の認定がされる結果、返済をすべき金額が200万円となった場合、個人再生の36回分割で返済をすると、5万6,000円程度の支払いですみます。

毎月返済できる金額について7万円程度が限界というのであれば、任意整理をすることは厳しい選択となりますので、返済額が上がったとしても個人再生をするメリットはあります。

(3)任意整理に協力しない債権者がいる場合

任意整理は、元金を36回程度の分割で返済する債務整理方法です。

しかし、これは債権者である債権者が同意する場合に初めて成立するものです。
今日はほとんどの債権者が債務整理に協力的ですので、任意整理に応じない債権者は少ないでしょう。

しかし、一部の債権者は、依然と任意整理には絶対応じないという姿勢をとっており、非協力的であるケースがあります。

任意整理に非協力的であるということは、任意整理の提案をしても一切応じず、貸金についての裁判を起こして、強制執行をしてくる、ということを意味します。

貸金業者から借り入れをする際には、かならず勤務先に関する情報を提出する必要があるので、給与の1/4を差し押さえられかねないということ可能です。

このような場合に、個人再生をすれば差押えはできなくなり、すでに差し押さえられている場合には、差押えを解除してもらえます。その上で、個人再生の法律の規定に従って分割弁済ができるというわけです。

このように、任意整理に非協力的な債権者がいるときには、個人再生を利用する価値があると言えるでしょう。

3、アンダーローンで個人再生のメリットが得られないときの対処法

アンダーローンで個人再生のメリットが得られないときの対処法

では、アンダーローンである場合に、個人再生のメリットが得られないときに検討すべき他の方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

(1)急な一時的な返済ができない場合には不動産担保ローンの利用を検討する

アンダーローンになっているという場合で、急な一時的な返済に対応したいのであれば、不動産担保ローンの利用は選択肢の一つです。

不動産担保ローンとは、不動産を担保(抵当権)にお金を借りることで、アンダーローンになっている場合には、不動産を売却しても余剰がでることから、その余剰分を担保とする不動産担保ローンを利用することが考えられます。

ただし、不動産担保ローンを利用してしまうと、個人再生をしても自宅を維持できない状況に陥ります。

ですので、一時的な資金不足を補うためで、借り入れした分を今ある借金とともに支払える見込みであるような限定的な場合にのみ利用を検討すべきです。

(2)銀行で借り換え・おまとめローン

現在の借金先が消費者金融や信販会社からの借入れである場合には、より金利の安い銀行で借り換えることや、おまとめローンを使うことも選択肢の一つに入ります。

まず借り換えとは、利率の高い消費者金融や信販会社への借入れを、利率の低い銀行から借り入れて返済をするものです。

例えば、消費者金融からの借入の利息が15%であり、銀行が7%で借り換えローンを提供している場合、銀行からの借入に移すことができれば、利息が大幅に減ることになります。

そしておまとめローンは、利率の高い複数の消費者金融・信販会社からの借入れを、利息の低い銀行等の1社にまとめるものです。

つまり、15%の利息で数社から借入れをしているものを、銀行から7%の利息で借入れをして返済してしまえば、利息分の支払いが減ることになります。

ただし、いずれのケースも、利率は減って毎月の返済は軽減しますが、場合によっては返済する総額が減りません。

また、一度返済してしまった消費者金融等に再度借入れをするようなことがあると、債務整理の方法も限られかねませんので注意が必要です。

さらに、返済をしていく手続きですので、返済できる状況であることが必要で、職を失っていて収入がないような状態では銀行が貸付をしません。

このように、債務整理と比べても借金軽減の効果が低く、返済が苦しい状況では銀行の審査が厳しく借入れができないことがほとんどなので、利用できる方は非常に限られていると言えます。

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(3)任意整理が可能か検討

アンダーローンである場合の債務整理の方法としてまず検討したいのが、任意整理です。

任意整理とは、個別に債権者と交渉をし、元金を36回程度などの分割にしてもらい、利息・遅延損害金を免除してもらう債務整理方法です。

住宅ローンは利率が低いことが多いので、一般的には任意整理の対象とはせず、そのまま支払い続けることになります。ゆえに、住宅に住み続けることは可能です。

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任意整理をすることはできるかを検討する方法ですが、まず、一定の収入があるかを確認しましょう。

任意整理は返済を続ける手続きですので、返済ができない状態では利用することができません。
病気やケガ・職場の倒産などで収入がないような場合はもちろん、収入があったとしても返済に回すお金がないような場合には、任意整理はできません。

そして、その収入額が一定額以上であることが必要です。

例えば、借金が200万円ある場合には、約5万6000円前後(または最低でも約3万4000円前後)を毎月支払うことができる必要があります。

このように、支払っていけるだけの収入があるかを検討する必要があります。

(4)任意整理が不可能なら自己破産

返済に回せるお金が全くない状況なのであれば、自己破産を検討することになります。

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アンダーローンの物件がある際に自己破産をするときの注意として、以下2点が挙げられます。

まずは、一定額の資産があるという認定をされ、簡易な同時廃止で手続きを終えることができず、少額管財となることが避けられません。

少額管財になると、予納金(東京地方裁判所に申し立てをする場合には20万円以上)がかかることになるなど、同時廃止で手続きを終えるよりも負担がかかります。

そして、当然ですが、自宅は維持することができません。

ただ、後述する任意売却におけるリースバックと併用することで、所有権を失っても住宅に住み続けることができる場合があります。

債務整理・任意売却などを使って住宅を維持したい場合には、債務整理に詳しい弁護士に相談することは不可欠です。

(5)住宅の価値が高いなら任意売却で残債を返済

アンダーローンとなっている場合で、住宅の価値が多い場合には、直近の支払いができなくなっているような場合でも、全体としてはまだプラスであるという場合があります。

住宅ローン以外に借金が300万円ある場合で、住宅ローンが残り700万円・住宅の価値が1,000万円というケースでは、住宅を売却すれば借金を完済できます。

住宅には抵当権がついていますから、抵当権者(住宅ローンの貸主)に無断でできることではありませんが、抵当権者との話し合いの上で住宅を第三者(または貸主)へ売却することを「任意売却」といいます。

任意売却をした際の方法の一つとして、(親族や不動産投資家に)不動産を任意売却した上で、その売却先からその物件を賃借するリースバック(セル&リースバック)という方法があります。

売却をするので不動産の所有権は無くなりますが、賃借するのでそのまま自宅に住み続けることが可能です。
場合によっては、将来、購入した相手方から買い戻し、所有権を自分のものにすることも可能です。

4、アンダーローンでの債務整理は弁護士へ相談!

アンダーローンでの債務整理は弁護士へ相談!

上記のように、アンダーローンとなっている場合には様々な対応方法があります。

どの方法があっているかは、その人の債務額・収支の状況・どのような希望があるかによって大きく異なります。

資産として不動産がない場合の債務整理は、収支の状況からは支払うことが難しいのをどうするか、という問題に帰着しますが、ローン残債がある不動産がある場合、住宅ローンという大きな額の借入れがあること、住宅という資産があること、できれば住宅はそのまま維持して債務整理を行う、ということから、手続きにおける制約が多くなります。

このような状況下で、自己判断で何かを行って、後々より苦しい状況になってしまうことはよくあることです。
さらに、アンダーローンである場合には、個人再生にメリットがないようなケースもあるので、余計に返済には難しい舵取りを強いられることもあります。

前述の通り、借り換え・おまとめローンや不動産担保ローンの利用も選択肢にありますが、アンダーローンの住宅があるときに利用すると、より債務額を増す結果になってしまい、結果的に住宅の維持ができなくなってしまうことも考えられます。

以上のとおり、アンダーローンにおける債務整理は、複雑な考察が必要となる場面です。できる限り早めに弁護士に相談をして、適切な対処をできるようにしましょう。

なお、司法書士も債務整理を行っていますが、業務権限が限られていることから注意が必要です。

まとめ

このページでは、アンダーローンの際に個人再生の利用にデメリットがあることや、アンダーローンの場合の対応方法などについてお伝えしました。

アンダーローンの状態にもよりますが、借金への対応方法にはかなり注意が必要です。

安易に自己判断をせずに、弁護士に相談をしてみるようにしましょう。

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