自己破産したら住宅の賃貸はどうなる?今住んでいる賃貸とこれから借りる賃貸

自己破産 賃貸

借金返済が厳しくなり自己破産をするときに気になるのが、住んでいる賃貸は住み続けられるのか?ということではないでしょうか。それに加えて、今の賃貸を出るとしても、新たに賃貸をすることができるのかも気になるところです。

今回は、

  • 自己破産をしたら賃貸借契約は解除されるのか
  • 自己破産をした後賃貸借契約を締結できるのか

などについて解説していきます。

ご参考になれば幸いです。 

自己破産後の生活については以下の関連記事をご覧ください。

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1、自己破産をしたらマンション(アパート)の賃貸借契約は解除される?

自己破産をしたらマンション(アパート)の賃貸借契約は解除される?

まず、自己破産をした場合、今住んでいる賃貸マンション・アパートの賃貸借契約は解除されてしまうのでしょうか。

(1)賃貸借契約に関する法律では解除はできない

まず、「自己破産をしたら賃貸借契約が解除される」という法律はありません。

民法上、債務を履行しない場合は契約を解除できる、とされていますから、賃借人の「債務」である賃料の支払いをしなければ、解除されてしまう可能性はあります。
ただ、賃料の支払いという債務については、例えば「うっかり入金を忘れていた」「引き落としの場合には口座残額が足りない」といったことはよくあります。
そもそも住居は、生活のための基盤であり、住居を失うことは生活に大きな支障をきたします。
ですから、賃料不払いのたびにいちいち解除の対象となっては、賃借人の利益を不当に侵害するともいえるでしょう。

そこで、賃貸借契約のような長期的な信頼関係に基づく取引については、信頼関係が破壊されたといえる場合になってはじめて賃貸借契約は解除できると、最高裁判所の判例によって判断されました(信頼関係破壊の法理)。
つまり、信頼関係が破壊されたといえるほど長期にわたって不払いが継続したとき、ようやく解除が許されるというわけです。
「長期」と言いましたが、この期間はおおむね3か月以上と判断されており、その他の事情も考慮して信頼関係が破壊されたといえるかどうかも考慮されます。
その他の事情とは、たとえば賃貸物件の利用状況が悪いような場合(常に騒音やおおいで苦情を受けている・共用部分の利用でトラブルになっている)など、家賃の不払いとなっている期間がより短くても信頼関係が破壊されたと認定されることがあります。

以上から、自己破産をする状況であっても、賃料だけは支払い続けていたという場合なら、解除はされないというわけです。

もっとも、すでに家賃の滞納が長期にわたっている場合には、解除の対象となります。

なお、自己破産をすると、未払いの家賃は破産手続きで処理され、基本的に未払い家賃の支払いは免責されます。
ただ、自己破産手続き中、自己破産手続き後も住み続けるのであれば、以後の家賃は支払っていく必要はあります。

(2)賃貸借契約で「自己破産をすると契約を解除する」という条項がある場合

では、契約上、解除条項に「自己破産をした場合」とある場合はどうでしょうか?

この点、契約で書かれていれば解除が許されるようにも思えますが、これは判例が答えを出しています。

実際にこのような条項によって明け渡しを求められた事案において、最高裁判所は、当時に施行されていた借家法に規定されている賃借人に不利な条項であるとして、無効とする判断をしました。
当時の借家法は、現在施行されている借地借家法9条にも受け継がれているので、現在でも自己破産をしただけで賃貸借契約を解除できると規定しても無効と判断されます。
ゆえに、契約条項をもって解除されることはありません。あくまでも、信頼関係を破壊することがあったかどうかで、解除は判断されることになります。

(3)家賃が収入に比して高額すぎる場合

自己破産手続きが開始すると、申立人の生活状況について審査がされます。

収入に比して著しく家賃が高い住宅に住んでいる場合には、経済的な更生ができません。
このような場合には、自己破産手続きの中で管財人により賃貸借契約は解除され、より安いところにうつらなければならない可能性があります。

なお、「家賃が〇〇万円以上」「収入の〇〇%以上の家賃」など具体的な基準はなく、個別のケースごとに判断することになります。

(4)電気・ガス・水道などの契約について

賃貸物件を確保できたとしても電気・ガス・水道などの契約はどのようになるのでしょうか。

破産法55条1項は、電気・ガス・水道の契約のように、継続的給付を目的とする双務契約について、破産手続き中は解除をすることができないとする規定があります。そのため、破産手続きの申し立てをして、破産手続きの開始決定から破産手続きが終了するまでの間は、供給停止や解約をされることはありません。

しかし、自己破産の開始決定があるまでには供給停止・解約の可能性があります。

とはいえ、料金の滞納がある場合、停止や解約を回避するためこれらの支払いをしてはいけません(偏頗弁済)。弁護士に相談し、電気等の供給を継続してもらうよう、裁判所にかけあってもらうことをお勧めします。

2、賃貸借の名義を自己破産前に家族に変更してもいいの?

賃貸借の名義を自己破産前に家族に変更してもいいの?

賃貸借の名義が破産する本人である場合、家族に名義を変更しておいた方がいいのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、「1」で解説したように、賃料さえ支払っていれば、自己破産を理由として解除されることはありません。
つまり、家族名義に変更するメリットは特にないといえるでしょう。

賃貸借契約における賃借人の権利は、いわゆる財産ではありません。
持ち家の名義を自己破産前に家族等の第三者に変更することは許されませんが(詐害行為)、賃貸借契約上の名義であれば、貸主である不動産会社・大家の承諾を得ることができれば問題はありません。

3、自己破産をしても賃貸マンション(アパート)を新たに契約できる?

自己破産をしても賃貸マンション(アパート)を新たに契約できる?

次に、自己破産後に賃貸マンション・アパートを新たに契約することができるかについて確認しましょう。

(1)基本的に自己破産後も賃貸マンション・アパートの契約は可能

まず、自己破産をしても賃貸マンション・アパートの契約自体は可能です。

自己破産によって様々なことが制限されますが、賃貸マンション・アパートの契約自体を制限する規定などはありません。そのため、自己破産をした後もマンション・アパートの賃貸借契約を結ぶことは可能です。

(2)保証会社の保証が求められる物件は注意

一点気を付けなければならないのが、保証会社の保証を求められる物件には注意をしましょう。

不動産屋で賃貸借契約をする際には、連帯保証人をつけることが求められます。
よく保証人不要という賃貸物件を見ることが多いのですが、その多くが契約者のほうで保証人を用意する必要はない、というだけで、実際には保証会社が連帯保証人となっています。

賃貸の審査にあたっては、保証会社が連帯保証人として保証をするかどうかを審査します。
この点、まずCICなどの自己破産によって影響が出る信用情報機関に登録している保証会社の場合は,自己破産をする際には信用情報にその旨が掲載されることになるので、保証会社は保証を引き受けなくなります。
そのため、賃貸ができないことになります。

他方、全国賃貸保証業協会(LICC)加盟業者の家賃保証の場合、自己破産したという情報は掲載されないので、それまでに別の物件で家賃滞納したといった情報が掲載されていなければ保証を引き受けてもらえる可能性が高いことになります。

また、保証人を用意すれば賃貸できる場合もありますし、保証会社・連帯保証人も不要である場合には賃貸できます。

(3)オススメはUR賃貸・公営住宅

保証人不要の物件としておススメなのが、UR賃貸や公営住宅です。

UR賃貸とは国土交通省が所管している独立行政法人都市再生機構による賃貸のことをいい、主にいわゆる団地を再生して貸し出しています。保証人が不要ですし、契約する際に必要な礼金・更新料などの負担が必要ありません。
団地なので築年数が古いものも多いですが、リノベがすすんでいるものが多いので、暮らしやすくなっています。公営住宅は、地方自治体が得地所得者向けに社会福祉という観点から賃貸を行うもので、多くの場合は保証人を不要としています。

(4)家族名義で借りると安心

家族の名義で借りることができないかも検討しましょう。
夫婦で住宅を借りる場合には、自己破産をした方が借りられなくても、自己破産していない方が保証会社を使って賃貸することは可能です。

同居しない家族の名義を使ってよいかについては、契約条件にもよりますので、不動産屋と話し合ってみましょう。

子の名義で賃貸をすることも法律上は可能ですが、未成年者である場合には親権者が同意をする必要があります(民法5条1項)。

(5)持ち家があった人が自己破産しても住み続けられる裏技がある?!

自己破産後に賃貸という観点で知っておいてほしいのが、リースバック(ハウスリースバック)です。

自己破産をする際にローンの残債がない持ち家をもっている方の場合、自己破産をすることにより資産となる不動産は手放さなければなりません。

ただ、任意売却リースバックの組み合わせにより、住み続けることができる可能性はあります。

任意売却・リースバックについては、不動産を売却する過程で債権者である金融機関との折衝も不可欠であるため、不動産会社の中でも任意売却専門の会社あるいは専門の部署を持つ会社に依頼して行うことになります。自分で探しても良いですし、債務整理を弁護士に相談をすれば紹介してもらえますので、自己破産・債務整理の相談と一緒に検討したい旨を相談してみましょう。

なお、個人再生を利用すれば、一定額以上の債務を分割弁済する必要はありますが、住宅を売却する必要なく債務整理をすることが可能です。

どのような方法が適しているかは、債務額・返済可能額・住宅ローンの滞納状況等によって異なるので、まずは弁護士に相談してみるようにしましょう。

4、自己破産後の住まい3選

自己破産後の住まい3選

自己破産で今の家を退去しなければならない場合に、その後どこに住む方が多いのでしょうか。よく利用される住まい3選を見てみましょう。

(1)実家・友人宅

独身の方で多いのが、実家や友人宅に一時的に泊めてもらう方が多いです。

新しい生活を始めるには、引っ越し代をはじめとした費用がかかる一方で、自宅を退去するために与えられている時間は非常に少ないです。離職や・引っ越しを伴う場合には、生活を立て直すために時間がかかるケースもあります。

このような場合に、初期費用を大きく抑えることができるのが実家・友人宅に泊めてもらうことです。

(2)公営住宅等保証人なし賃貸物件

家族で引っ越しがある場合によく選ばれるのが、上述した公営住宅やUR賃貸などの賃貸物件に引っ越しをすることです。
礼金などの初期費用が一般の住宅に比べてかからないのと、間取りがファミリー向けである物件も非常に多いのが特徴なので、子がいるような家庭が引っ越すのに適しているといえます。

(3)社宅

最後に、仕事を失っているような場合に人によっては社宅があったり、住み込みで仕事ができるところに就職して住居を確保するということが考えられます。

住み込みで仕事ができる仕事を探す際に注意が必要なのが、警備の仕事をする際には、自己破産をすると職業制限となることです。

ただし、職業制限も永遠ではなく、自己破産手続きが終了して復権すると、再度警備員の職業に就く事も可能です。

5、自己破産等債務整理における賃貸問題は弁護士へ相談を

自己破産等債務整理における賃貸問題は弁護士へ相談を

自己破産は、借金問題の解決をする債務整理の中の手段の一つです。

債務整理は、弁護士はもちろん、司法書士にも一部権限があります。そのため、司法書士も同じように債務整理を業として行っています。

しかし、債務整理において司法書士は権限が限られており、特に裁判所に申し立てをする自己破産・個人再生の場合に代理人になれず書類作成しかできません。賃貸問題のように単純な金銭に関する問題といえなくなった場合に、対応できなくなる可能性があります。

自己破産をするかどうか、賃貸など住宅を守ることに関する問題が絡むという場合には、弁護士に相談・依頼することが望ましいといえます。

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まとめ

このページでは、自己破産した場合に住宅の賃貸についてどうなるかについてお伝えしました。

今住んでいるところについては、滞納の有無・程度によって、明け渡しを必要とするかが異なります。
新しく賃貸をすることは可能ですが、保証会社の利用ができないので、借りられる物件が限られることになります。

賃貸をして住居を確保することは、生活にとって非常に重大な問題となるので、不安な点がある場合には弁護士に相談をしておきましょう。

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