立ち退きを入居者から拒否されるケースが近年増えています。
アパートやマンション、あるいはテナントビルなどの賃貸物件を経営する上で、賃貸人は入居者の募集や建物の修繕など様々な管理業務を行わなくてはなりません。
その中でも賃貸人にとって負荷が高い業務のひとつが、入居者との立ち退き交渉です。
なぜなら、古くなった建物を建て替えたい・他の賃借人の迷惑になるから退去してほしい・賃貸経営を止めたいなど、立ち退きを求める正当な理由が賃貸人にあったとしても、立ち退きをする入居者にとってみれば、今の住居を失い新しい住居を探さなければならなくなるという不利益があるため、立ち退きを拒否するケースが出てくるからです。
今回は、
・入居者の立ち退き拒否に遭っている方が円満に目的を達成するための対処法
について、その法的根拠を含めてご説明します。
円満に立ち退いてもらうために、お役に立てたら幸いです。
目次
１、立ち退き拒否は賃借人に認められるの？
物件の賃貸借では、貸し手である賃貸人の方が力が強いように思われがちです。
しかし、退去の場面では特に、賃借人の保護に重点が置かれているということを認識してください。
日本では、「借地借家法」という法律で、建物の賃貸借に関する各種の規定がおかれています。
その一部を引用してみましょう。
第２６条１項
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
第２８条
建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
期間の定めのある賃貸借契約において、賃借人に立ち退いて欲しい場合、賃貸人は、賃貸借契約更新日の６ヶ月前までにその旨を通知しなければなりません。
これを怠ると、期限の定めを除き、前回の契約と同条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法第２６条第１項）。
ここで注意すべきは、契約更新日の６ヶ月前までに賃借人に通知したとしても、必ずしも賃貸借契約を終了できるわけではないということです。
更新拒絶の通知をするには正当事由がなければならず、場合によっては立退き料等の支払いがなければ正当事由が認められないとされることもあります（借地借家法第２８条）。
２、立ち退きは拒否できる？申し入れが認められ得る事由
前述したとおり、借地借家法２８条において、賃貸人が賃借人に対して賃貸借契約を解約または契約を更新しないと申し入れることは、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と規定されています。
それでは、正当の事由その他の立ち退きを認めさせるための事由にはどのようなものが考えられるのでしょうか。過去の事例を含め見ていきましょう。
（１）賃貸人本人またはその子供が住むため、又は店舗として利用するため
賃貸人本人またはその子供が住むために、あるいは営業店舗として利用するためという立退きの理由は、正当の事由として認められるのでしょうか。
双方の当該物件に対する「必要性の度合い」、および「経済状態」などを考慮し、具体的な状況に応じてその有無が変わってくるでしょうが、下記のような場合であれば、正当事由が認められる可能性があるといえるでしょう。
例えば、何らかの事情で賃貸人（またはその子供）が今までの住居を失ってしまったとします。
賃貸人（またはその子供）の資力が乏しく、他の住居を新たに借りることが難しい場合を想像してみましょう。
こんなときは所有物件を他人に貸している場合ではないわけです。
この状況において、反対に、賃借人の生活状態や経済状態において当該建物の利用の必要性が高くないという場合であれば、そのような状況の存在は、解約申し入れの正当の事由を認める方向の事情として考慮されるといえるでしょう。
（２）物件を売ることになった
入金で当該賃貸住宅を建てたものの、収支が回らないことから売却せざるを得ないという場合など、何かしらの事情で当該物件の売却をしなければならないということもあるでしょう。
この場合も、実際に正当事由が認められるか否かは、個別具体的な事情によりますが、例えば、
- 賃借人が入居している状態で売却することが非常に難しい又は売却価額が著しく低くなってしまう
- 売却しないと納税や債務の弁済が不可能である
といった事情が認められれば、これらの事情は、正当の事由を認める方向で考慮されると考えられます。
（３）建物が古くなってしまった
賃貸建物が滅失又は朽廃した場合、当該建物の賃貸借契約は終了するというのが判例の立場です（最判昭和３２年１２月３日民集１１巻１３号２０１８頁）。
朽廃といえるか否かは、築年数や建物の状態次第です。
建て替えの必要性があるような状態であれば、朽廃していると判断されやすいでしょう。
（４）更新料や家賃の未払いがある
日本では賃貸人よりも賃借人の保護に重点が置かれており、更新料や家賃の未払いなど賃借人が義務を履行しない場合であっても、必ずしも賃貸借契約を解除できるわけではありません。
例えば１回程度の家賃滞納があっても、それだけでする賃貸借契約の解除は認められにくいといえるでしょう。
賃貸借契約は賃貸人と賃借人の相互の信頼関係を前提とする継続的な契約であり、また、賃借人にとっては、賃借物件は生活の拠点になるものでありこれを取り上げることで生活に窮することとなるため、賃貸借契約を解除するにあたっては、この信頼関係が破綻したといえるような状況が必要とされているのです。
よって、立ち退きの申し入れが認められる程度の未払いでなければならず、それには６ヶ月程度は必要とされています。
３、立ち退きを拒否したい！立ち退きの流れを押さえよう
立ち退き交渉の基本的な流れは、多くの民事事件と同様に当事者間の話し合いから始まり、最終的には裁判となります。具体的に見てみましょう。
（１）立ち退き料などの調査
正当事由があるかの判断において、賃貸人が「立退料を提供したか」も考慮されます。
つまり、立退料を支払うことは正当事由の存在を肯定する方向で考慮されるのです。
金額については一定の慣行的な考え方はあるものの、法律で定められているものはなく、賃貸人と賃借人双方が合意して決めるものとなっています。
そのため、立ち退き交渉においては賃借人に提示する立ち退き料に合理性を持たせるため、その算定根拠を十分に調査しておく必要があります。
では、立ち退き料を調査・見積もる上で重要となる慣行的な考え方とは、どのようなものなのでしょうか。
① 当該賃貸物件が賃借人の居住用である場合
- 移転費用 ・・・賃借人が引越し業者に支払う費用のほかに、転居先に支払う礼金・敷金・保証金、さらには不動産会社に支払う仲介手数料なども含まれます。
- 戸建て住宅の場合は移転先の借地権価格など
② 店舗など事業用の場合
- 移転費用
- 借地権価格
- 移転に要した休業補償
- 移転のため更新せざるを得ない設備費用
- 移転により立地が悪くなる場合に見込まれる減収分の補償
などが挙げられます。
このほか、数十年前に契約した際の低廉な賃料で更新し続けていた場合に、同水準の賃料水準で移転先を見つけることは不可能であることから、賃貸人にこれまでの賃料と移転先の賃料の差額分を補填するように命じた判例があります。
（２）更新拒絶や解約申込を内容証明郵便で送る
法人賃貸人である場合では、基本的に、賃貸借契約の更新を拒絶ないし解約をする旨の意思表示を更新の６ヶ月前までに内容証明郵便で送達します。
先述のとおり賃貸借契約の解除を求める際は、賃借人に対して６ヶ月前までの通知が必要です。
内容証明郵便は「いつ・誰が・誰充てに・どのような内容の郵便を送った」ことを日本郵便が証明する、一種の公文書のような性格を有しています。
したがって、仮に訴訟事案まで発展した場合に、賃貸人が事前の通知という適正な手続きを行っていたという事実を証明するものとなるのです。
ただし、賃貸人と賃借人双方とも個人であるようなケースでは、賃借人によっては賃貸人が内容証明郵便を出したということで感情を害し、その後の交渉がさらに難航することも考えられます。
また、内容証明郵便は一度出すとその記載内容は取り消すことができません。迷った場合はぜひ弁護士へご相談ください。
（３）交渉
事前の準備を経たうえで、当事者間における交渉に移ることとなります。
すでに利害関係・争点が明確化したこの段階におけるポイントは、たとえ賃借人の提示する立ち退き料などの諸条件に納得がいかないとしても、これに妥協するか、あるいは裁判まで持ち込むかについて、経済的合理性や時間的なコストなどを踏まえて検討することです。
賃貸人と異なり賃借人は「ゴネ得」の余地がありますので、その後の方向性は慎重に見極める必要があります。
（４）話がまとまらない場合は調停や裁判へ
当事者間での任意交渉がまとまらない場合は、調停もしくは裁判への移行を検討すべきでしょう。
裁判の前段階として、裁判所職員や有識者など第三者を介して引き続き当事者間で交渉する調停も、選択肢のひとつです。
もちろん、調停でも解決が見込めないと判断する場合は、調停は行わずに最初から建物明け渡し請求訴訟を提起することも可能です。
裁判での主な争点は、原告である賃貸人が主張する賃貸借契約の更新拒絶ないし解約の理由に、先述した正当の事由が認められるか否かとなります。
なお、調停や裁判は賃貸借契約期間終了前でも提起することは可能です。
この場合、賃貸人の訴状は「賃貸借契約期間が終了したら、建物を明け渡せ」という旨の「将来請求」になります。
（５）和解
双方の主張が出尽くされると、裁判官は互いの主張を踏まえた和解案を提示します。
立ち退きを巡る裁判においては、その多くが和解で決着しています。
また、その決め手は立ち退き料の金額です。
いくら裁判官からの和解勧告といえど、その内容に納得いかないものであれば簡単に受け入れる必要はありません。
裁判が長引くことや予想される判決を総合的に考えたうえで、和解案受け入れの是非を検討しましょう。
（６）和解できない場合は判決
和解が成立しない場合、あとは判決を待つのみとなります。
賃貸人の主張が認められた場合は、一般的に賃貸人による立ち退き料の支払いと引き換えに賃借人に建物からの立ち退き・明け渡しを命じる判決内容となります。
これに「仮執行宣言」が付されていた場合、賃借人が控訴したとしても賃貸人は賃借人を強制的に退去させる「強制執行」が可能です。
ただし、賃料不払い以外の賃貸人による正当の事由が争点だった場合、その内容次第では判決に仮執行宣言が付かない可能性があります。
また、判決における立ち退き料について、賃貸人が当初提示していた金額より高くなる可能性があります。
４、立ち退き拒否を避けたい！スムーズに成功させるコツ
立ち退き交渉で賃借人と険悪な関係になったり、裁判で時間と費用を浪費することは賃貸人にとって避けたいものです。
立ち退き交渉は、円満かつ穏便に済ませることに越したことはありません。
そのためのコツは、
- 賃借人に立ち退きを要請する背景をしっかりと説明すること
- 賃借人の立場、状況、気持ちに寄り添うこと
です。
相対する関係において「円満」を作り出せる人は、相手の状況を心から配慮できる人でしょう。
自分の状況を理解してほしいなかで、相手の状況に心から配慮する精神的、経済的な余裕を持ち合わせることは大変なことです。
しかし、「相対する関係におけるセオリー」として頭の片隅においてみてください。
「これまで住んで頂いてありがとう」などと感謝の意を伝えることで、入居者全員の立ち退きはもちろんのこと、立ち退き料についても引越し費用に若干加算された程度の金額で済んだという事例もあります。
５、立ち退き拒否をされている場合の対応方法
立ち退きは賃借人にとって新たな住居や店舗などに移ることを意味するわけですから、それに不安や不便、経済的損失を感じるために拒否するということも考えられます。
そのような場合は、上記４に記載の対応に加えて
- 一緒に転居先を探す
- 引越しを手伝う
など、退去しなければならない賃借人に最大限の親身な態度で臨みましょう。
また、この場合は立ち退き時期や立ち退き料について譲歩することも視野に入れておくことです。
６、立ち退き拒否でトラブル発生の懸念がある場合は弁護士に相談しよう
立ち退き交渉では、法律の知識や特有の交渉方法が必要になります。
また、その過程で感情論などに起因する予期しないトラブルが発生することも想定されます。
したがって、当事者間での交渉がまとまらず、さらに何らかのトラブルに発展する懸念がある場合は、弁護士に相談することをお勧めします。
また、立ち退き料の相場に不案内だったり、他の仕事の関係で立ち退き交渉を行う時間的余裕がないという場合でも、弁護士は賃貸人の代理人として賃借人と交渉できます。
なお、当初の賃貸借契約を仲介したり建物の管理代行を行っている不動産会社に仲裁を依頼しようとする方もいるようですが、不動産会社が有償で立ち退き交渉を行うことは弁護士法上問題が残りますので注意してください。
まとめ
賃借人の権利が手厚く保護されている日本では、一般的に賃貸人は賃借人に比べて所有者としての権利を主張しにくいと言われています。
それに加え、立ち退き交渉は賃貸人・賃借人の権利関係における利害の調整であり、さらに法的な知識が必要な面もあるため、賃貸人が単独で行うと難航しがちです。
だからこそ、立ち退きを巡る交渉は双方の感情論を排する意味からも、知識と経験を有する弁護士に依頼したほうが得策といえます。
この分野を専門としている弁護士は数多くいますので、一度相談をご検討されてみてはいかがでしょうか。
