土地の名義変更（所有者変更）は生前贈与・相続どちらで行う？５つの検討ポイント

相続をはじめ様々な動機や目的から、土地（不動産）の生前贈与をお考えの方もいらっしゃるでしょう。

土地（不動産）は自宅用や事業用など利用目的がはっきりしていることが多いものです。そのため、現金や預金とは異なり、分割して引き継ぐのではなく、特定の人にそのまま引継ぎたいと考える方も多くいらっしゃいます。例えば、自宅なら同居のご家族に、事業用不動産なら事業を引き継ぐ人に、といったことです。

その希望を叶えるために、相続が開始するより前に生前贈与をしておきたいと考えられる方もいらっしゃいます。

今回は生前贈与で土地（不動産）を譲り受ける人の立場から

• 生前贈与で土地（不動産）を譲り受ける場合にどんな手続きが必要か
• 生前贈与で土地（不動産）を譲り受ける際の注意点
• 生前贈与における贈与税の軽減策
• 生前贈与と相続・遺贈とではどちらを選ぶべきか

などについて弁護士がわかりやすく解説します。大切な土地（不動産）の生前贈与について本稿がお役に立てれば幸いです。

土地の生前贈与については以下の関連記事をご覧ください。

土地の生前贈与を適切に行うための７つのポイント

 2024/10/10

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１、生前贈与で土地（不動産）を譲り受ける際の名義変更手続きや費用など

はじめに、生前贈与で土地（不動産）を譲り受ける場合にはどのような手続きが必要か、どんな費用がかかるのか、簡単に確認しましょう。

贈与で土地（不動産）を譲り受ける時だけでなく、譲り受けた後も様々な手続きや費用が発生します。

まず、贈与時に必要になる手続きと費用をご説明します。贈与後の取り扱いは、次項で解説します。

ここでは、項目の簡単な解説に留めます。国税庁などの参考資料にもリンクを設けていますので、必要に応じて活用してください。

いずれにせよ、土地（不動産）の生前贈与は大きな取引であり、法律面でも税金面でも慎重に行う必要があります。弁護士や税理士などの専門家にご相談されることをおすすめします。

（１）贈与契約書

贈与は、贈与する人（贈与者）と贈与される人（受贈者）との契約です。

贈与契約は、書面を作成せず、口頭であっても成立します。しかしながら、口頭の場合には、実際に引き渡しが行われるまでは撤回できてしまいます。また、贈与契約書を作成することにより、贈与契約をした、しないの水掛け論を防ぐことができます。さらに、贈与契約書は、所有権移転登記を行う際にも使えますので、スムーズに登記を行えます。

親子間の贈与でも、贈与契約書は作成しておきましょう。その際には、土地の登記内容について法務局で「登記事項証明書」を取得して、契約書に正確に記述します。

贈与契約書の雛形と書き方の５ポイント｜無料ダウンロード可

 2024/10/10

（２）名義変更登記

土地の名義変更の登記をします。個人でも可能ですが、書類も多く、複雑な手続きですので、司法書士に依頼することを検討しましょう。贈与を検討される際は、登記費用や司法書士の報酬なども所有権の移転にかかる費用として見込んでおくとよいでしょう。

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（３）登録免許税（国税）

登記手続き時に納付します。贈与の場合は、次のように計算します。

固定資産税評価額×２％

なお、相続の場合は税率が０．４％であり、各種の免税措置もあります。

（参考）国税庁No.７１９１ 登録免許税の税額表

（４）不動産取得税（地方税）

贈与で土地（不動産）を取得した場合、地方税としての不動産取得税がかかります。東京都の場合を例にとると次のようになります。

固定資産税評価額×３％

ただし、２０２４年３月３１日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の１／２となります。

（参考）東京都主税局「不動産取得税」

（５）贈与税（国税）

一番大きな負担になるのが贈与税です。直系尊属から２０歳以上の子や孫への贈与ならば特例税率を用います。

しかし、それ以外の場合は一般税率になります。例えば、２０歳未満の子や孫への贈与、義理の親から子や孫への贈与などです。

税率などに大きな違いがあります。土地など金額が大きくなると高額の贈与税が必要になります。

（参考）国税庁No.４４０８ 贈与税の計算と税率（暦年課税）

２、贈与を受けて土地を保有している間に必要な手続きと費用

贈与を受けて土地を保有している間には、次のような費用が生じます。

（１）固定資産税・都市計画税（地方税）

土地の場合の税金の計算の原則は次の通りです。

固定資産税＝課税標準額×税率１．４％

都市計画税＝課税標準額×税率０．３％

課税標準額は、課税台帳登録の土地価格を基に、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などを適用して算出されます。

例えば、小規模住宅用地ならば課税標準額を６分の１にするなど、様々な特例があります。

さらに、上記算式で求めた税額についても、様々な特例で税負担が軽減される場合があります。

（２）所得税（国税）

贈与を受けた土地について「不動産の貸付け」「地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け」等を行った場合には不動産収入として扱われ、所得税がかかります。

計算式は次の通りですが、事業として行っている場合とそうでない場合で、必要経費などの取り扱いが異なります。

総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額

（参考）国税庁

No.１３７０ 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

No.１３７３ 事業としての不動産貸付けとの区分

（３）個人住民税（地方税）

不動産所得がある場合、これについての個人住民税もかかります。

不動産所得が赤字で、他の一定の収入がある場合は、損益通算され住民税が下がります。

（４）個人事業税（不動産貸付業、駐車場業など）（地方税）

不動産貸付業や駐車場業などを事業として行っている場合には、地方税としての個人事業税がかかります。不動産貸付業、駐車場業の税率は５％です。

都道府県ごとに細かな取り扱いが異なる場合もあります。都道府県に問い合わせが必要です。

（参考）東京都主税局「個人事業税」

（５）将来の相続税など

当然のことですが、将来、受贈者に相続が発生すれば相続税がかかることになります。

また、受贈者が様々な事情で土地を手放すそうとする場合にも、各種の税金や費用がかかります。これらについては、次項以下で説明します。

３、生前贈与で土地をもらう場合の注意点

前項まででご説明したのは、贈与を受けたときや贈与を受けた後の手続きや費用の概要です。さらにいくつか注意すべきことがあります。

（１）土地の評価額の基礎を知っておこう。

土地の価格は一つではありません。この点も理解しておく必要があります。

公示地価、基準地価、路線価、実勢価格、そして、実際の売買価格などです。

①公示地価・基準地価

いずれも土地価格の目安ですが、「公示地価」は国の調査、「基準地価」は都道府県の調査によるものです。

通常の土地売買などの値段の指標になります。毎年１回調査・公表されます。

②相続税路線価

主な道路に面した建物を建てることを想定した場合の土地の評価です。

国税庁が毎年算出し、相続税や贈与税を計算する基準になります。

③固定資産税路線価

これも、主な道路に面した建物を建てる土地の評価です。都道府県などが毎年算出し、固定資産税、登録免許税等を計算する基準になります。

この②③の路線価は、土地が道路に面して正方形であることを前提にしています。

実際の一つ一つの土地の評価額は、土地の形状や周辺環境なども考慮して算出されます。

④実勢価格

過去の取引例から算定した取引価格の目安です。

⑤実際の取引価格

実際の取引の価格は売買の当事者の商談で決まります。実勢価格と必ず一致するわけではありません。

⑥それぞれの価格の関係

公示地価・基準地価を基準にすると、固定資産税の評価額はその７割程度、相続税の評価額は８割程度、実勢価格は公示地価の１割増くらいになることが多いようです。これも様々な事情で変わりうるものです。

（２）収益計画をしっかりと見極めておこう。

贈与を受ける土地が事業用の場合などに、思ったように収益が上がらないと、上記２、の様々な費用を負担し、事業のための経費も負担しながら、結局不良資産になってしまう可能性もあります。

「片手間に事業運営をしておれば、手間がかからず収益が入る」といった甘い見通しは禁物です。

（３）贈与を受けた土地を手放すときには、こんな注意が必要

様々な事情で、贈与を受けた土地を手放すこともありうるでしょう。

そもそも土地を保有し続けるつもりがなく、贈与されたらすぐに売却するつもりだった、ということもあるかもしれません。事業用の土地だったのが、思ったように収益が上がらない、費用がかさむ、あるいは、急遽、別の目的で資金が必要になった、といったこともありうるでしょう。

また、贈与を受けた土地がマンションや団地の一画であった場合、共有部分の持分も含めて評価額を計算するため、思った以上に贈与税がかかってしまうこともあります。

そして実際の取引価格は相対で決まります。贈与時の評価額より高く売れるとは限りません。公示価格や実勢価格の把握は当然に必要ですが、実際に売却するときに思い通りの価格にならないことも十分ありえます。

お金が必要になって急遽手放すような場合など、足元を見られて買い叩かれる、そのような可能性もあります。

売却に当たっては、仲介手数料など様々な費用も見込んでおく必要があります。

（４）事業用土地の贈与を受ける条件

以上を考えれば、とりわけ事業用の土地の贈与を受けるのは、事業をしっかり運営する能力と覚悟が必要です。いざとなれば、売却して事業から撤退するといったことも考えなければなりません。

４、生前贈与における贈与税の軽減制度

生前贈与における贈与税の軽減制度は、様々なものがあります。

十分に活用しましょう。

（１）贈与税の節税策

①暦年贈与

贈与税は基礎控除額１１０万円という定めがあります。毎年１１０万円以下の贈与を受けるなら、基礎控除の範囲内であり贈与税はかかりません。

土地の持分を少しずつ贈与してもらう、というのも一つの選択肢です。

ただし、毎年、ちゃんと贈与契約書を結んでおくことが必要です。また、毎年定時定額の贈与を受ける形にすると、定期贈与と見られて、贈与の総額に対して贈与税が課されることになりかねません。このあたりは税理士など専門家としっかり相談してください。

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②相続時精算課税

親や祖父母が子どもや孫に贈与をする場合に、最大２,５００万円までの贈与分が非課税になり、その分を相続時に精算する制度です。６０歳以上の父母又は祖父母から、２０歳以上の子又は孫に財産を贈与する場合に使えます。

一般に相続税の方が贈与税よりも基礎控除その他有利な面が様々あります。土地などの高額な財産を生前に贈与したいなら、この制度によって税金を相続時まで繰り延べることは一般的には有効な節税策でしょう。

なお、この制度を使うと前項の暦年贈与は使えなくなります。

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③贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）

婚姻期間２０年以上の夫婦の間で居住用不動産を贈与する場合、基礎控除１１０万円に加えて最高２，０００万円まで合計で２，１１０万円の贈与まで非課税となります。

贈与年の翌年３月１５日までに、当該居住用不動産に、受贈者が現実に住み、その後も引き続き住む見込みであること、といった要件があります。

なお、実際の不動産だけでなく、居住用不動産取得資金に関しても、この制度を用いることができます。

（参考）国税庁No.４４５２ 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

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（２）おしどり贈与と「居住用財産売却の特例」を組み合わせた節税策

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高３，０００万円まで控除ができる特例があります。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除の特例」ですが、以下では、「居住用財産売却の特例」と表記します。

これを前述のおしどり贈与と組み合わせることも一つの選択肢です。

まず、自宅のうち２，０００万円の持分を、配偶者に贈与します。「おしどり贈与」の利用により贈与税がかかりません。

その後、自宅を売却します。「居住用財産売却の特例」の適用で３，０００万円の控除を受けることができます。この控除は夫婦それぞれが受けることができるので、合計６，０００万円が控除できます。

なお「居住用財産売却の特例」の適用を受けるには一定の要件があります。

概要は次の通りです。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

この特別な関係というのは「生計を一にする親族」、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族」「内縁関係にある人」「特殊な関係のある法人」なども含まれます。

すなわち、純粋に第三者に売る必要があるということです。

その他詳細な要件もありますので、必ず税理士、弁護士など専門家に相談してください。

（参考）国税庁「No.３３０２ マイホームを売ったときの特例」

（３）相続時の特別受益の持ち戻しにも注意

生前贈与し、贈与税を払っている場合でも、相続時には特別の注意が必要です

生前贈与されたもののうち「婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与をうけた」ものについては、特別受益として「持ち戻し」されます（民法９０３条１項）。特別受益の持ち戻しとは、 特別受益の金額が相続財産に含まれているとみなしたうえで、法定相続分や遺留分を計算することを意味します。

この持ち戻しは、被相続人が「しない」という意思表示を行っていた場合にはなされないところ（同条２項）、婚姻期間が２０年以上の夫婦の一方が、他の一方に対し、その居住の用に供する建物又はその敷地を生前贈与した場合には、被相続人が持ち戻しをしないという意思表示を行ったと推定されます（同条３項）ので、原則として特別受益として持ち戻すことはありません。

また、生前贈与は遺留分（法定相続人に最低限保障されている相続分）の算定の際にも重要です。遺留分の算定を行う際の遺留分額の計算においては、相続開始前１年（法定相続人に対する生前贈与であれば相続開始前１０年）の贈与のみが考慮されます。この点も土地の生前贈与をどのようにするか検討するときに、考慮すべきです。

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５、相続まで待てるなら相続（遺贈）の方が得策

以上はあくまで、土地の生前贈与を検討する場合に考慮すべき内容についての説明です。

実際には贈与税よりも相続税の方が、各種の控除や特例、さらに、税率も有利です。慌てて生前贈与する必要がないなら、相続まで待つのが一般には有利です。

細かな部分は別として、例えば、課税対象額も税率を比較するだけでも一目瞭然です。

①課税対象額

（贈与税の場合）

基礎控除後の課税価格＝贈与を受けた財産の総額－基礎控除額１１０万円

（相続税の場合）

課税遺産総額＝ 課税価格の合計額 － 基礎控除額（３，０００万円 ＋ ６００万円 × 法定相続人の数）

②税率

（贈与税の場合）（再掲）

（相続税の場合）

【平成２７年１月１日以後の場合】相続税の速算表

（参考）国税庁

「No.４４０８ 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

「No.４１５２ 相続税の計算」

まとめ

土地の生前贈与をお考えになるには、様々なご事情があるでしょう。

しかし、これまで申し上げた通り、様々な特例なども簡単に理解できるものではありません。

そもそもの目的をしっかり見据えて、相続まで待つといった選択肢も含めて、慎重な検討が必要です。ベリーベスト法律事務所では弁護士、税理士、司法書士などのスタッフが一丸となって皆様のご相談に応じています。

間違った対応で悔いが残らないよう、ぜひ早めにご相談いただくことをおすすめします。

この記事を、そのための一つの手がかりとして、ご活用いただければ幸いです。

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