古くに建てられた家屋などを相続した場合には、登記のなされていない建物（未登記建物）であることも珍しくありません。かつては、建物が建てられても登記の手続や申告がなされなかったケースはそれほど珍しいものではなかったからです。また、新築後に増築した建物について増築部分が未登記というケースもしばしば見受けられます。
このような場合には、未登記建物を相続した場合には、通常の相続よりも慎重な対応が必要といえます。以下では、
- 未登記建物が発生してしまう原因
- 未登記建物を放置しておくリスク・デメリット
- 未登記建物の相続の流れ
などについて解説していきます。
不動産の相続について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
１、未登記建物とは？
不動産（建物を含みます）の登記には、不動産の所在地や形状などが記載される表題登記（表題部）と不動産の所有権者などの情報が記載される権利登記（権利部）の２つの登記がありますが、一般的に未登記建物と呼ばれるのは、表題登記すらされていない建物のことを指します。
建物や土地を取得した者には、法律によって表題登記を申請することが義務づけられています。しかし、実際には何かしらの事情で表題登記がない建物があり、それを未登記建物と呼んでいます。
（１）未登記建物が発生してしまう理由
未登記の建物は、一般の人が思っているよりも多く存在しています。建物それ自体は登記をしなくても建ててしまうことが可能だからです。
実際に存在する未登記建物には、次のようなものが多いです。
- 築年数のかなり古い建物
- 増築された建物
- 自分自身で建てた建物
祖父母の代から引き継がれてきたような古い建物には、未登記建物が少なくありません。ローンを組んで建てる場合には、抵当権を設定することもあり、登記をするのが大多数です。しかし、かつては建物の建築代金はローンを組まずに現金で一括払いすることが一般的であり、抵当権を設定することが少なかったために、登記をする動機がなかったことが主な理由と言えます。
次に、家を増築したような場合には、増築した部分が未登記となっているケースがあります。こちらも増築については自己資金で対応するケースが多く、建物の所有者に登記をする動機付けが働かない場合が多いためです。
また、所有者が自分自身で建物を建てたというケースも同様の理由で未登記になりやすいといえます。
（２）未登記建物がどうかを判断する方法
自分が所有している（相続する予定のある）建物が未登記であるかどうかを確認する方法としては、次の２つの方法があります。
- 固定資産税の納税通知書の記載を確認する
- 法務局（登記所）で該当建物の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する
まずは簡単に確かめる方法としては、固定資産税の納税通知書の記載を確認するという方法があります。納税通知書に「未登記」と記載がある場合や、家屋番号が空欄の場合には未登記である可能性が高いと言えます。
また、納税通知書に記載されている建物面積と登記の面積が食い違っている場合には、建物の付属建物の表題登記が欠けている可能性があります。
ただし、まれに家屋番号があっても未登記のケースがありますので、納税通知書では確実なところはわかりません。
建物が登記されているかどうかを最も確実に確認する方法は、その建物の登記情報（登記簿）の閲覧申請をしてみることです。その建物に登記が備え付けられていれば、建物の所在地を管轄する法務局で手続きをすることで登記情報を閲覧することが可能ですから、該当がないとの回答があった場合には建物は未登記ということです。
なお、不動産登記は、不動産の状況を公示することを目的としているので、誰でも閲覧申請することができます。
２、建物を未登記のまま相続するデメリット４つ
建物が未登記であったとしても、その建物の利用が禁止されるというわけではありません。
したがって、登記されていない建物を相続した場合には、そのまま未登記にしておくことも不可能というわけではありません。
しかし、建物が未登記である状態をそのままにしておくと次のようなデメリットが生じてしまう点に注意する必要があります。
（１）過料に処される可能性
未登記建物の所有者には、不動産登記法１６４条の定めに基づいて、１０万円以下の過料に処される可能性があります。とはいえ、現時点では未登記建物をそのままにしていることで実際に過料に処されたというケースはほとんど見聞きしません。
しかし、このような状況は今後変化していく可能性があることにも注意しておく必要があるでしょう。現在、相続登記を義務化するための法改正作業が進められており、相続登記を怠った場合には同様の過料に処させる規定が整備されることも検討されています。
相続登記の義務化は、近年問題になっている「所有者不明の土地・建物」の問題を解消するための施策のひとつですが、建物が未登記のまま放置されてしまうことも、同様に所有者不明の建物が増える原因のひとつですから、今後は実際に過料に処すというケースも増えていく可能性があります。
（２）所有権を第三者に対抗できない
土地・建物について登記を備えない（未登記のままにしておく）一番のデメリットは、「他人に自己の所有権を第三者に対抗できない」という点にあります。
たとえば、未登記建物が他人の所有する土地に建っている場合、建物の登記があれば、借地権を土地の所有者に対して対抗できますが、建物の登記をしていないと、借地権を土地の所有者に対抗できません。土地の所有者が変わり、建物の収去を求められたとき、取り壊さざるを得なくなる可能性があります。
未登記建物には曾祖父以前の代に建てられたようなものも少なくありません。その場合には、建物の所有権取得の経緯が定かではないことも少なくないでしょうから、トラブルに巻き込まれたときには大きな負担が生じてしまうおそれがあります。
（３）建物を売却しづらくなる
以上のように、建物の登記を備えないことは、所有権をはじめとした建物に付随する権利関係を不安定にさせる大きな要因となってしまいます。そのため、未登記建物の購入には躊躇する方が多いと言えます。
相続で未登記建物を取得したようなケースでは、建物それ自体が古く、すでに損傷が激しく利用価値がほとんどないというケースも珍しくありませんので、未登記であればますます買い手もみつかりづらいでしょう。
ところで、「古い未登記建物が売れない」からといって管理もせずに放置しておけば、建物の崩壊などで他人に損害を与えてしまうリスクも高くなるといえます。特に危険な状態にある空き家放置しておけば、建物所在地の市区町村から「特定空き家」と指定され、建物が建っている土地の固定遺産税が増額となったり、自治体による強制処分（修繕・解体など）が行われその費用を請求されてしまうこともあります。
当面利用する予定のない未登記建物を相続した場合には、早期に売却処分するためにもできるだけ早く登記の手続を済ませた方がよい場合が多いでしょう。
（４）抵当権を設定できない（建物を担保に融資をうけられない）
建物が未登記の場合（表題登記がない場合）には、抵当権の設定をすることができません（権利登記だけをすることはできません）。したがって、登記がなされていない建物は、それを担保に金融機関からの融資を受けることもできません。
３、未登記建物を相続した場合の注意点・相続手続の流れ
未登記のままになっている可能性のある建物を相続した場合には、後のトラブルを防止するために、通常の相続の場合よりもさらに慎重に相続手続を進めた方がよい場合が多いといえるでしょう。
（１）未登記建物でも相続の対象になる
亡くなった家族が所有していた建物は相続の対象となる財産です。これは、建物が登記済であろうが未登記であろうが違いがありません。
相続人が複数いる場合には、未登記建物も当然に遺産分割協議の対象となります。
（２）未登記建物の相続手続の流れ
未登記建物の相続手続では、通常の建物の相続手続とは異なる点もあるので注意する必要があります。
①未登記建物の調査を忘れずに行う
相続手続を正しく行うためには、相続財産を正しく把握する必要があります。個人が未登記建物を所有していた場合には、その存在に気づかないまま相続手続が進められてしまうというケースも珍しくありません。
たとえば、先祖代々からの古い土地や建物を多く保有している家で相続が生じた場合には、相続人が知らない土地や建物が存在していることも珍しくありませんので、相続手続を進める前に
- 弁護士
- 司法書士
- 土地家屋調査士
といった、相続問題や登記問題の専門家にお早めにご相談されるのをおすすめします。
また、名寄帳（課税のために市区町村が管理している台帳）を取得したり、毎年送付されてくる固定資産税の納税通知書を確認したりするなどして、相続財産の把握を進めていきましょう。
②遺産分割協議
相続人が複数いる場合には、すべての相続人による遺産分割協議を行わなければなりません。遺産分割協議書がなければ、相続財産をうけとるための手続を行うことができないからです。
上で触れたように、未登記建物も相続財産であることに変わりありませんので、その分割方法についても遺産分割協議書に記載されている必要があります。
通常の登記済建物の場合には、登記されている項目（所在・家屋番号・種類・構造・床面積）をそのまま遺産分割協議書記載することで、相続財産である建物（土地）を特定することになります。しかし、未登記建物の場合には、そもそも登記されていないのですから登記されている事項を転記することもできません。
このような場合には、未登記であることを記載しつつ、
- 固定資産評価証明書
- 名寄帳
に記載されている事項をそのまま記載するのが一般的ですが、その後に登記を行うために、記載として十分であるかについて法務局に確認しながら進めることが有効です。
また、その建物が未登記であることも記載しておくと、今後のトラブルの予防にもつながります。
③表題登記の申請
通常の登記済建物の場合の相続手続（相続登記）は、所有権名義人の変更登記を行うことによって行いますが、未登記建物の場合は、名義を変更すべき登記それ自体が存在していないので、当該建物についての表題登記を新規に作ることになります。
不動産登記法は、未登記建物を所有した者に対して、所有権取得の日から１ヶ月以内の表示登記申請を義務づけています（不動産登記法４７条１項）。
表示登記の申請は、未登記建物の所在地を管轄する法務局で行います。
申請に必要な主な書類は下記のとおりです。
- 登記申請書
- 建物図面
- 各階平面図
- 建築確認通知書（検査済証）
- 工事人の工事完了引渡証明書・印鑑証明書・資格証明書
- 建物の評価証明書
- 未登記建物を相続したことの証明書類（戸籍謄本・遺産分割協議書など）
建物図面の作成などには専門知識が必要となるため、表題登記申請の専門家である土地家屋調査士に依頼するのが一般的といえます。
まとめ
未登記建物がある場合の相続手続は、通常の相続に比べ、手続が複雑であり、手間がかかる場合が多いと言えます。また、未登記建物は、すでに老朽化の進んだものが多く、相続人にとっては、利用価値のない建物であることも珍しくなく、適切な手続がとられないまま放置されてしまうケースもまま見受けられます。
しかし、未登記建物をそのまま放置しておけば、建物の崩壊や底地の固定資産税の増額等大きなリスクを抱える原因にもなりかねません。
未登記建物の相続手続でお困りの場合や、未登記建物をはじめとする相続財産の調査については、相続業務に豊富な経験のある当事務所までお気軽にお問い合わせください。
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