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二世帯住宅に住んでいる人が離婚時の財産分与で知っておくべきこと

二世帯住宅に住んでいる人が離婚時の財産分与で知っておくべきこと

二世帯住宅に両親と住んでいるけれど、妻(夫)と離婚するときの財産分与で家はどうなるのだろう……?

このような不安をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

夫婦が離婚するときには、財産分与として夫婦共有財産を原則として2分の1ずつ分け合うことになります。しかしながら、二世帯住宅の場合はどちらかの両親も住んでいるため、通常のケースのように分け合うことが難しい場合があります。

また、二世帯住宅を建てる(または購入する)ときには親が資金を出していることも多いため、そもそも財産分与の対象となるのかという問題もあります。

そこで今回は、

  • 二世帯住宅は離婚時の財産分与の対象となるか
  • 離婚時に二世帯住宅を財産分与する方法
  • 離婚時の財産分与で二世帯住宅を残す方法

などについて、離婚問題に精通したベリーベスト法律事務所の弁護士が解説します。

この記事が、二世帯住宅にお住まいのため離婚時の財産分与でお悩みの方の手助けとなれば幸いです。

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1、二世帯住宅も離婚時の財産分与の対象になる?

財産分与とは、離婚時に夫婦共有財産を原則として2分の1ずつに分け合うものです。

結婚後に夫婦どちらかの収入によって得た財産は、名義にかかわらず基本的に夫婦共有財産となります。

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では、どちらかの親も住んでいる二世帯住宅は、夫婦の離婚時の財産分与の対象となるのでしょうか。

(1)土地も建物も親名義なら財産分与の対象ではない

まず、土地も建物も親名義の場合、その二世帯住宅は親の所有物であり、夫婦共有財産ではありません。したがって、夫婦の離婚時の財産分与の対象にはなりません。

(2)夫婦名義のものについては原則として財産分与の対象になる

一方、土地も建物も夫(または妻)名義の場合は、特有財産と認められない限り、二世帯住宅全体が夫婦共有財産となり、離婚時の財産分与の対象となります。

二世帯住宅の一部が夫(または妻)名義になっている場合も、同様に特有財産と認められない限り、その部分は夫婦共有財産ですので、財産分与の対象となります。

ただし、以下の3点にご注意ください。

① 親との共有名義の場合における財産分与額の算出方法

土地や建物といった不動産が共有名義になっている場合は、所有名義人ごとの「持ち分」が定められています。したがって、親との共有名義の場合は夫(または妻)の持ち分に相当する価額が財産分与の対象となります。

例えば、土地・建物合わせて評価額5,000万円の二世帯住宅が夫の父親と夫の共有名義となっており、持ち分はそれぞれ2分の1ずつだとします。

この場合、夫持ち分価額は2,500万円(5,000万円×1/2)なので、妻は財産分与としてその2分の1に相当する1,250万円を請求できます。

二世帯住宅では、土地が親名義、建物が夫名義というケースも多いですが、この場合も夫の持ち分価額に注目します。

例えば、土地の評価額が3,000万円、建物の評価額が1,500万円だとすれば、財産分与の対象となるのは1,500万円の建物部分のみです。したがって、妻は財産分与としてその2分の1に相当する750万円を請求できます。

② 二世帯同居中に相続により所有権を取得した場合は要注意

もともとは土地も建物も親名義の二世帯住宅で同居を始め、その後に親が亡くなって夫(または妻)が相続により土地・建物の所有名義を取得するケースもあります。

このように相続によって取得した財産は、夫婦が協力して築いたものではありませんので、相続した人の特有財産となり、財産分与の対象にはなりません。

もっとも、相続後に長年にわたって夫婦が協力し、固定資産税や修繕費を負担して住宅を維持してきたような場合には、評価額の何割かが夫婦共有財産と認められる可能性もあります。

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③ 結婚前に名義変更されている場合は要注意

夫婦の結婚前に二世帯住宅の名義が親から子(夫または妻)に変更されている場合も、基本的に特有財産として財産分与の対象外となります。

結婚前から所有していた財産は夫婦が共同で築いたものではないからです。

ただし、結婚を理由として親から子への贈与が行われて名義変更された場合は、夫婦共有財産として財産分与の対象となる可能性があります。

なぜなら、このような場合は子への贈与というよりも、実質的に「結婚する2人への贈与」という意味で贈与され、形式上は子への名義変更がされていることもあるからです。

実際に財産分与請求が認められるかどうかについては、婚姻期間(二世帯住宅への居住期間)が重視されます。そのため、数年で離婚するようなケースでは財産分与請求が認められる可能性は低いといえます。

2、離婚時の二世帯住宅の財産分与で住宅ローンが残っている場合の考え方

離婚時に二世帯住宅のローンが残っている場合は、財産分与額を算出する際に住宅ローン残高も考慮する必要があります。

具体的な考え方は、住宅ローン残高が住宅の評価額を下回っている(アンダーローン)と、上回っている(オーバーローン)場合とで以下のように異なります。

(1)アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、住宅の評価額から住宅ローン残高を差し引いた金額が財産分与の対象となります。

例えば、二世帯住宅全体の評価額が5,000万円で、住宅ローンが3,000万円残っている場合は、差し引き後の2,000万円が財産分与の対象となります。財産分与を求める側は、その2分の1の1,000万円を請求できます。

住宅ローンの名義人は、離婚後も引き続き返済義務を負います。

(2)オーバーローンの場合

一方、オーバーローンの場合は、その二世帯住宅はマイナス評価となるため財産分与の対象とはなりません。

住宅ローンの名義人が二世帯住宅に住み続ける場合は、そのまま名義人が返済し続ける代わりに財産分与は行わないのが一般的です。

3、離婚時に二世帯住宅を財産分与する方法【住宅ローン残債がない・アンダーローンの場合】

財産分与は夫婦共有財産を2分の1ずつに分け合うものですが、住宅を2つに割って分け合うわけにはいきません。

では、実際に二世帯住宅を財産分与する場合には、どのような方法をとればよいのでしょうか。

(1)売却して代金を分ける(換価分割)

最もクリアな方法は、二世帯住宅を売却して代金を分け合うという方法です。このように財産を金銭に換えて分け合う方法のことを換価分割といいます。

妻子がいればこそ二世帯住宅に住んでいた世帯でも、妻子が出て行けば大きな住宅は不要となり、転居するケースもあります。そのような場合には換価分割が適しています。

なお、親が高齢の場合には、「リースバック」を利用する方法もあります。

リースバックとは、住宅を売却するものの買い主との間で賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住宅に住み続けるという方法のことです。

こうすることで、容易に売却代金を分与できるとともに、高齢の親が転居する必要もなくなります。

(2)家に残る方が代償金を支払う(代償分割)

親がさほど高齢でない場合は、リースバックを利用すると金銭的な負担が大きくなってしまいます。

そこで、二世帯住宅に住んでいた夫婦が離婚する場合の財産分与は、実の子が家に残り、離婚する配偶者へ財産分与額を金銭で支払う形をとるケースが多いです。

このように、現物を分割するのでもなく、財産を換価するのでもなく金銭を支払う分与方法のことを代償分割といいます。

先ほどの「2」(1)のケースで、夫名義の二世帯住宅に夫の親と同居していた場合であれば、家に残る夫が出て行く妻に代償金として1,000万円を支払うことになります。

4、離婚時の財産分与(代償金)が払えない!そんなときでも二世帯住宅を残す方法

二世帯住宅の財産分与の方法は代償分割が中心となりますが、物件によっては代償金が高額となって支払えないケースもあることでしょう。

そんなときは、やむを得ずに物件を売却することも考えられますが、以下の方法によって二世帯住宅を残せる可能性もあります。

(1)土地建物の評価方法が適切かを確認する

まずは、財産分与の対象となる二世帯住宅の評価額が適切かどうかを確認しましょう。

土地・建物の評価方法には、主に次の6種類があります。

  • 固定資産税評価
  • 市場における評価
  • 鑑定による評価
  • 不動産業者による査定評価
  • 公示地価による評価
  • 路線価による評価

物件に関するさまざまな条件によっては、どの評価方法を用いるかで評価額が大きく異なることもあります。

最も正確なのは「鑑定による評価」ですが、鑑定費用が数十万円はかかってしまうので、財産分与においては現実的ではありません。

一般的には「固定資産税評価」、「市場における評価」、「不動産業者による査定評価」のどれかによることが多くなっています。

評価額について配偶者と意見が大きく食い違う場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

(2)分割払いを提案する

適切な評価方法で財産分与額を算出しても代償金の支払いが難しい場合は、分割払いで支払っていくことが最も現実的です。

代償金が高額な場合や、慰謝料の支払い義務もある場合などでは長期間の分割となりますので、配偶者とよく話し合うことが必要となります。

子どもがいる場合は、養育費に上乗せして支払っていくなど、柔軟かつ相手方が受け入れやすい支払い方法を検討して提案しましょう。

(3)減額の交渉をする

財産分与額は、夫婦の話し合いで合意ができれば自由に定めることができます。そのため、交渉によって減額を求めることも有効です。

夫名義の二世帯住宅であっても親のさまざまな協力によって住宅を維持してきたことなどを理由として、財産分与額を減額できることもあります。

また、財産分与の割合は必ずしも2分の1と決まっているわけではありません。ご自身が特殊技能によって高収入を得ていた場合や、逆に相手方の浪費が激しかったようなケースでは相手の財産分与割合を少なくできる可能性があります。

その他にも、財産分与を減額する方法についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、併せてご参照ください。

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5、二世帯住宅の財産分与は複雑!弁護士へ相談を

二世帯住宅の財産分与は、どうしても複雑になるケースが多いものです。本記事ではご説明のために単純なケースを挙げてきましたが、実際には夫婦共有財産に該当するかどうかの判断や、財産分与額の算出が難しいケースが数多くあります。

困ったときは、弁護士に相談するのが有効です。

(1)財産分与請求で二世帯住宅を差し押さえられることも

財産分与は、離婚する配偶者から請求されたら拒否することはできません。適切に応じなければ相手方から裁判を起こされ、二世帯住宅を差し押さえられることもあります。

最終的には二世帯住宅を競売にかけられ、住み続けることができなくなってしまう可能性もあります。そうなってしまうと、ご自身だけでなく親にも迷惑がかかってしまいます。

したがって、二世帯住宅の財産分与でもめたときは早めに弁護士の力を借りて、相手方との話し合いをまとめることが重要です。

(2)弁護士に依頼すれば有利な交渉、柔軟な解決を目指せる

夫婦の話し合いが平行線の場合でも、弁護士に依頼すれば解決が期待できます。

二世帯住宅が共有財産に該当するかどうかや、財産分与の割合や金額などについて、弁護士が適切に判断した上で相手方との交渉を代行してくれます。

高度な専門知識に基づいて相手方を説得してくれますし、豊富な経験から柔軟な解決方法も提案してくれます。

その結果、ひとりで対応する場合よりも交渉を有利に進め、柔軟な解決を目指せることになります。

もちろん、調停や裁判に発展した場合にも全面的なサポートが受けられます。

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まとめ

二世帯住宅の財産分与では、ご自身だけでなく親の生活にも大きな影響を及ぼしてしまう可能性が高くなります。夫婦が財産分与でもめている間の両親の心痛や不安も、小さなものではないでしょう。

代償金が高額となる場合でも、弁護士の力を借りることで柔軟な解決を図ることも考えられます。

お困りの際は、お早めに弁護士の無料相談を利用してみてはいかがでしょうか。

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ご相談は無料ですのでお気軽にベリーベスト法律事務所までお問い合わせください。

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