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マンションを相続したら〜相続税と活用方法を徹底解説!

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相続する財産にマンションが含まれている場合、そうでないケースに比べて手続きが複雑になりがちです。

「相続人が複数いる場合の分け方は?」「相続税ってどうなってるの?」と、いろいろと疑問点が出てくることも多いでしょう。

そこで今回は、

  • ケース別に解説!マンション相続における遺産分割の種類
  • マンションの相続に必要な登記の基本
  • 相続税はいくら?計算方法とシミュレーション

以上の内容について、それぞれ具体的にご紹介していきます。

この記事が、「後々トラブルにならないためにも、今回の相続でしっかり対応をしておきたい」とお考えのみなさんにとって、問題を未然に防ぐためのお役に立てば幸いです。

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1、被相続人が住んでいたマンションの相続

被相続人が住んでいたマンションの相続

マンションの相続は現金・預貯金と異なり、そのままでは「相続人の頭数で割って平等に分ける」ということができないため、関係者で話し合って分割方法を決定する必要があります。

ここではまず、

  • 相続人のうち誰かが該当のマンションに住んでいた場合
  • 相続人は誰も住んでいなかった場合

の2つのケースに分けて考えられる相続の形をご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

(1)相続人は居住していなかった場合

マンションが亡くなった親の一人住まいで子どもたちは全員別居していたケースなど、法定相続人が誰もマンションに住んでいなかった場合、よくある方法は次の5つです。

①売却して「換価分割」

マンションを売却して現金に換え、預貯金など他の遺産とあわせて分割する方法です。

現金化することによってマンションの相続を平等に行えるようになる・それ以降の維持管理費用や手間がかからないというメリットがある一方、売却には譲渡所得税、印紙税、不動産仲介料などの費用も発生します。

譲渡所得税はマンションの売却益に対して課税されるもので、税率は所得税15%+住民税5%の合計20%です。

印紙税は不動産の売買契約にかかる税金で、税額は契約金額の大きさによって1~60万円と幅があります。

また、考え方によっては不動産を資産として残すことができなくなるというのもデメリットのひとつですので、費用面とあわせてよく検討しましょう。

②賃貸にするため「共有分割」

マンションがまだ新しい・立地が良いなど、利益を生み出せそうな条件が整っているときには、賃貸にすることで家賃収入を得ることができます。

家賃収入はいわゆる不労所得として人気が高く、マンションを貸し出すために、相続では複数の相続人が共同で所有権を持つ「共有分割」の形を取るケースもあります。

マンションを資産として残しつつ、分割も公平に行えるという点が何よりのメリットですが、将来的に売却したくなったときに全員の同意が必要になる・引き続きマンションの維持管理が必要になるといったデメリットもあることを覚えておきましょう。

③最もシンプルな「現物分割」

たとえばマンションは長男に、預貯金は長女にというような形で、あえてマンションは分割せず1人の相続人が相続するというのもひとつの方法です。

公平性には欠けるケースがありますが、すでにご紹介した2つの方法に比べてかなりシンプルになり、相続がスムーズに進みやすいでしょう。

④相続人に経済力があれば「代償分割」

現物分割のシンプルさを維持しつつ、不公平感を和らげるのに有効なのがこちらの「代償分割」です。

遺産のうち預貯金に比べてマンションの価値が高い場合に、マンションを相続した人からそれ以外の相続人に対して現金で補填を行います。

より平等に相続が行えるというメリットがある一方、マンションの相続人に経済力がなければそもそもこの方法を取るのが難しいという点がデメリットです。

⑤「組み換え」により運用

組み換えとは、収益性のあまり良くない不動産をもっと利益の出る不動産に買い替えることを指し、名義の変わる相続のタイミングで行われることが多い対策です。

たとえば3LDKのマンションを処分してワンルームマンションを2戸購入するなど、組み換えによって不動産の数を変更することも可能になるため、相続人の人数にあわせて検討してみましょう。

(2)一部相続人も居住していた場合

続いては、相続対象のマンションに相続人の誰かが居住しているケースについて考えていきます。

その相続人(仮にA氏とします)が今後もマンションに住み続ける場合、本来であれば「現物分割」でマンションをA氏1人に相続させるのが最もシンプルです。

そこで他の相続人との公平性が保てないということであれば、A氏が他の相続人に対して現金で補填を行う「代償分割」を検討するのも良いでしょう。

しかし、現実的にはなかなかそれだけの大きなお金を用意できないというケースも多いため、ひとまず「共有分割」にして所有権を平等に割り振っておくというのもひとつの考え方です。

いずれにしても、相続人全員が納得できる落としどころをよく話し合って見つけていく必要があります。

なお、居住していた相続人が被相続人の配偶者である場合、2020年4月1日以降は「配偶者居住権」が発生します。

配偶者居住権についての詳しくは、こちらのページをご覧ください。

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(3)生前贈与という方法も

節税として「生前贈与」というキーワードを耳に挟んだことがある方もいらっしゃるかと思いますが、これは被相続人がまだ生きている間に財産の名義を相続人に移しておくという方法です。

この方法を取ってもマンションの場合は贈与税などの負担がかかってしまうことがほとんどですが、贈与税は年に100万円までの贈与に対しては非課税なため、上手く活用することで相続の際の税金負担を軽くできるケースもあります。

みなさんの状況にあわせて最も高い節税効果が発揮される方法を知るためには、税理士・弁護士へ相談を行うのが1番の近道ですので、ぜひ気軽に足を運んでみましょう。

2、マンションの相続での相続登記

マンションの相続での相続登記

マンションの相続で不動産の名義を変更する際には、「相続登記」という手続きが必要です。

ここからは、そんな相続登記の基本についてまとめてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

(1)いつまでに?

相続登記を行うにあたって、法律上の期限は特にありません。

ただ、相続したマンションを売却したい、ローンを組む際の担保にしたいというときに、故人の名義のままでは手続きを進めることができないため、相続の確定後はなるべく速やかな名義変更をおすすめします。

(2)遺産分割前の共有登記は必要?

被相続人が亡くなると、民法ではその遺産について一旦「相続人全員の共有財産」になることを定めています。

その後、遺産をどのように分割するかの話し合いを経てそれぞれの財産の相続人が正式に決定しますが、この話し合いは必ず行わなければならないというものではなく、特に期限も設けられていません。

そのため、マンションの相続人が長期間決定しなさそうな場合には、相続人の連名による共有登記を行っておくケースもあります。

(3)登記の際の必要書類

相続登記の手続きには、以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 被相続人の戸籍謄本と除籍謄本(出生から死亡までのものすべて)
  • 被相続人の住民票の除票
  • 法定相続人全員の戸籍謄本
  • 法定相続人全員の住民票
  • 遺産分割協議書(法定相続分のみの場合は必要ありません)
  • 委任状(代理人や相続人を代表する1名が申請を行う場合)
  • 相続する不動産の固定資産評価証明書
  • 相続する不動産の登記簿謄本
  • 収入印紙(登録免許税)

気を付けておきたいのが、被相続人の戸籍謄本は1通とは限らず、出生から死亡するまでに婚姻や転籍などで戸籍の変更があった場合、変更前の本籍地所在地にて除籍謄本・改製原戸籍謄本も合わせて取得する必要があるという点です。

(4)登記に必要な費用

相続登記にかかる費用には、大きく分けて「登録免許税」と「必要書類を揃えるための実費」の2種類があります。

登録免許税は法務局で相続登記を行う際に発生するもので、相続の場合、税率は固定資産評価額の0.4%です。

また、相続登記に必要な戸籍謄本や住民票などはそれぞれ発行に手数料がかかります。

例を挙げると戸籍謄本は1通450~750円、住民票は1通300円前後で、取得する場所によって料金が多少前後しますので、事前に調べておきましょう。

3、マンションの相続に関する相続税

マンションの相続に関する相続税

続いて、マンションを相続するにあたってかかる相続税についてもポイントを押さえていきます。

(1)まずはマンションの価額を評価する

相続の際は、そのマンションに現在いくらの価値があるのかを把握するところから始めるのが基本です。

普段あまり意識することはないかもしれませんが、分譲マンションの場合は「専有部分」(=各部屋の室内)だけでなく、「共有部分」(=マンションのロビー・廊下・階段・エレベーター・庭など)に対しても購入者の持ち分があり、相続の際の評価額にも影響します。

評価には専門家の判断が必要不可欠なので、なるべく早めに不動産会社へ相談を行ってみてください。

(2)相続税は相続財産全体で計算を

相続税は、マンションも含めた財産全体で税額の算出を行います。

また、相続税には一定額まで税金が発生しない控除額が設定されており、たとえば評価額5,000万円のマンションを含む以下の財産を、妻と子供2名(合計3名)で相続する場合

【相続財産】=合計6,500万円

  • マンション:5,000万円
  • 預貯金:1,000万円
  • その他の財産:500万円

【控除額】=合計4,800万円

  • 基礎控除:3,000万円
  • 法定相続人比例控除:600万円×3名=1,800万円

【課税対象】6,500万円ー4,800万円=1,700万円

このように、実際に課税対象となるのは1,700万円です。

さらに、相続税の税率は各自の法定相続分の金額によって10%(1,000万円以下)~55%(6億円超)まで変動します。

1,700万円の課税対象額を今回の相続人の法定相続割合で計算すると

【相続割合】

  • 妻:1/2
  • 子供(1名あたり):1/4

【法定相続分】

  • 妻: 1,700万円×1/2=850万円
  • 子供(1名あたり):1,700万円×1/4=425万円

妻・子供いずれも相続額は1,000万円以下となるため、該当する税率は全員10%です。

あとはこの税率を計算式に当てはめると、支払うべき相続税の金額を次のように算出できます。

【負担する相続税】=合計170万円

  • 妻:850万円×10%=85万円
  • 子供(1名あたり):425万円×10%=5万円

※配偶者の税額軽減の特例などの制度を考えずに計算した場合

4、相続でお困りの際は弁護士に相談を

相続でお困りの際は弁護士に相談を

ご紹介してきたように、マンションの相続には分割方法ひとつとっても様々な種類があり、みなさんのケースでどの方法を選ぶのがベストなのか、実際の手続きに何が必要なのかは専門家のアドバイスを得なければ分からないことも多いものです。

中には相続人同士で意見が衝突し、話し合いが上手く進まない場合もあるでしょう。

そのような相続トラブルが発生した場合はもちろん、忙しくて細かい手続きに手間をかける時間がない!というときにも、お困りの際にはぜひ弁護士にご相談ください。

数多くの事例を見てきた経験や過去の実績から、みなさんにとって納得のいく結果を導き出すためのお手伝いを全力でさせていただきます。

まとめ

マンションを相続する際には、そのマンションを今後はどのように活用するのか(もしくは売却するのか)によって最適な分割方法が変わってきます。

複数名の相続人の間でどの程度公平性を保てれば良しとするのか、各自の思惑ももちろん大きなポイントとなりますので、相続に当たっては関係者でよく話し合うことが必要不可欠でしょう。

また、話し合いの中で不明点が出てきたり、トラブルに発展しそうになったりしたときには、弁護士への相談もおすすめです。

疑問点やトラブルの種はなるべく早い段階で解消し、スムーズな相続を目指していきましょう。

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