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農地を相続する流れと相続税を節税する方法

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親が亡くなるなどして、農地相続することがあると思います。

農地を相続する際には、宅地を相続する場合と違って注意しておかなければならない点があります。

今回は、

  • 農地の相続の大まかな流れ
  • 農地を相続するにあたっての注意点

などを説明していきます。

また、農地を相続する際の相続税の特例についても説明します。

ベリーベスト法律事務所の弁護士、税理士法人ベリーベストの税理士がまとめた内容なのできっとご参考頂けることでしょう

今回の内容が相続問題でお悩みの方のご参考になれば幸いです。

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1、農地を相続する流れ

農地は以下の流れで相続していきます。

(1)遺言書の有無を確認

相続が発生したら、まず、亡くなった人が遺言を残していないかを確認します。

遺言で農地の相続方法について指定されていれば、原則として遺言に従うことになります。

なお、公正証書遺言以外の遺言が見つかった場合には、相続手続きを行う前に家庭裁判所で検認を受ける必要があります。

(2)相続人・相続財産調査

相続手続きを行うにあたって、戸籍謄本を取り寄せ、相続人が誰であるかを確認する必要があります。

また、相続財産としてどのようなものがあるのかも調査して確定します。

(3)遺産分割協議

遺言がない場合、相続人が複数いれば、相続人全員で遺産分割協議を行って遺産の分配方法を決めます。

遺産分割協議が成立すれば、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議について詳しくは「4、遺産分割協議をする」の項目をご参照ください。

(4)相続登記

遺産分割協議が成立したら、その内容に従って相続手続きを行います。

農地などの不動産は、法務局で相続登記を行って所有者の名義を変更します。

相続登記について詳しくは「6、農地の名義変更をする」の項目をご参照ください。

(5)農業委員会への届出

農地を相続したときには、市区町村の農業委員会へ届出を行う必要があります。

農業委員会への届出について詳しくは「7、農地の相続があったことを届出する手続き」の項目をご参照ください。

(6)相続税の申告

遺産の額によっては、相続税の申告が必要になることがあります。

農地の相続税の計算方法について詳しくは「8、農地の相続税の計算方法」の項目をご参照ください。

2、農地の相続が通常の土地の相続と違う点

次は農地の相続と通常の相続で違う点を紹介していきます。

(1)農地には農地法の規制がある

農地には、農地法という法律による規制が設けられています。

農地法では、農地または牧草地の権利移動および農地の転用を行う場合には原則として許可を要するとされており、許可を受けずにした行為については無効となります。

農地法の許可については、農地法3条、4条、5条にもとづくものがあり、次のようになっています。

①農地・採草放牧地の耕作目的での権利移動(農地法3条)

原則として、農業委員会での許可が必要ですが、離婚調停・裁判による財産分与、相続、包括遺贈、遺産分割、時効取得などの場合には許可不要です。

ただし、許可不要の場合には、農業委員会への届出が必要です。

②農地の転用(農地法4条)

原則として都道府県知事の許可が必要です。

市街化区域内の農地についてはあらかじめ農業委員会に届出すれば許可不要です。

③農地・採草放牧地の転用目的での権利移動(農地法5条)

原則として都道府県知事の許可が必要です。

市街化区域内の農地についてはあらかじめ農業委員会に届出すれば許可不要です。

(2)相続で農地を取得した場合には届出が必要

上述のとおり、農地の権利移動には原則として農地法3条の許可が必要ですが、相続で農地を取得した場合には許可は不要です。

ただし、平成21年の法改正により、農地法3条の許可が不要となる場合でも、農業委員会に届出が必要とされるようになりました(農地法3条の3)。

なお、この届出は、農地を相続したときからおおむね10ヶ月以内に行わなければならないとされています。

(3)許可と届出の違い

許可とは、法令で一般に禁止されている行為について、特定の場合に限ってその禁止を解除することをいいます。

許可申請をした場合、審査の結果、許可されるかどうかが決まります。

一方、届出とは、法令で定められている特定の行為について、一定の事項をあらかじめ役所に通知することを意味します。

届出の場合には、審査は基本的にありません。

農地法の許可が必要な場合には、許可申請をしても、審査の結果許可がおりないということがあり得ます。

相続の場合には許可不要ですから、届出さえすれば農地を相続できます。

ただし、農地を相続したのに届出しなかったり、虚偽の届出をしたりした場合には、罰則の規定があります。

3、農地を誰にどのくらい相続させるかを決める方法は

次は農地を誰にどのくらい相続させるか決める方法を紹介していきます。

(1)遺言書

亡くなった人が遺言で農地の相続について指定していれば、基本的に遺言に従うことになります。

(2)遺産分割協議

相続人が1人の場合には、その人が農地を含むすべての遺産を相続します。

一方、相続人が複数いる場合には、相続開始と同時に農地を相続人全員で共有している状態になります。

不動産が共有状態だと不都合も多いため、通常は、遺産分割協議を行って農地を相続する人を決めます。

(3)法定相続

相続人が複数いる場合、遺産分割をしていなくても、法定相続分での相続登記ができます。

この場合には、相続人全員で、法定相続分ずつ農地を共有することになります。

4、遺産分割協議をする

次は遺産分割協議の方法を紹介していきます。

(1)不動産の分け方は?

遺産分割の方法には、

  • 現物分割、
  • 代償分割、
  • 換価分割

といった方法があります。

不動産は分けにくい財産であるため、現物分割以外に、代償分割や換価分割の方法もよく用いられます。

(2)現物分割とは

遺産をそのままの形で分割する方法を現物分割といいます。

現物分割では、たとえば、農地Aについては長男が、宅地Bについては次男が相続するといった形になります。

(3)代償分割とは

相続人の特定の人が財産を取得するかわりに、財産を取得しなかった人に代償金を支払う方法です。

たとえば、相続人が長男、次男の2人で、相続財産が農地Aのみの場合、農地Aを長男が相続するかわりに、次男に農地Aの評価額の2分の1の額を支払うといった形になります。

(4)換価分割とは

相続財産を売却して金銭に換え、その代金を相続人で分割する方法です。

たとえば、相続財産を売却して得た額が1000万円で相続人が長男と次男2人の場合、長男と次男が500万円ずつ取得するといった形になります。

5、遺産分割協議書を作成する

次は遺産分割協議書の作成方法について解説していきます。

(1)遺産分割協議書とは?

遺産分割協議で決まった内容を書面にしたものを遺産分割協議書といいます。

遺産分割協議書の作成方法に厳密な決まりはありませんが、相続手続きに使うため、相続財産を正確に特定できるような記載が必要です。

(2)農地を相続する場合の雛形

農地については、登記事項証明書を取得し、登記されているとおり正確に不動産の表示を記載する必要があります。

例)

相続人山田太郎は、次の土地(畑)を取得する。

(土地の表示)

所 在  ○○市○○町○丁目

地 番  ○番○

地 目  畑

地 積  ○○○○.○○平方メートル

 

その他、遺産分割協議書の雛形については「【雛形付き!】遺産分割協議書の書き方の3つのポイントと記載例」の記事をご参照ください。

6、農地の名義変更をする

次は名義変更の方法を紹介していきます。

(1)相続登記とは

農地を相続したときには、通常の不動産の相続と同様、法務局で相続登記を行う必要があります。

なお、売買や贈与にもとづく農地の所有権移転には農地法の許可が必要であるため、所有権移転登記申請をする場合にも農地法の許可書の添付が必要です。

しかし、相続による所有権移転には農地法の許可は不要ですから、許可書の添付も不要です。

(2)相続登記の必要書類

農地の相続登記の必要書類は、通常の不動産の相続登記と同様です。

具体的には、次のとおりです。

①登記申請書

登記申請書の様式や記載例は、法務局のホームページからダウンロードできます。

法務局「不動産登記の申請書様式について」

②戸籍(除籍・原戸籍含む)謄本

被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍のほか、被相続人と相続人のつながりがわかる戸籍も必要です。

③被相続人の住民票(除票)

亡くなった人の住民票は除票という形で発行されますので、最後の住所地の市区町村役場で取得します。

④相続人の住民票

農地を相続する人の住民票が必要です。

⑤固定資産評価証明書

登録免許税の計算のため必要になるので、不動産の所在地の市区町村役場で取得します。

⑥遺産分割協議書

遺産分割協議書に、相続人全員の印鑑証明書を添付します。

なお、この場合の印鑑証明書には、発行から3ヶ月以内という期限はありません。

⑦委任状

登記申請を相続人の代表者や司法書士に委任する場合に添付します。

(3)相続登記にかかる費用

相続登記の際には、不動産の固定資産評価額の0.4%の登録免許税がかかります。

相続登記を司法書士に依頼する場合には、別途司法書士報酬がかかります。

7、農地の相続があったことを届出する手続き

次に、農地の相続をした際に必要な届出の手続きについて解説していきます。

(1)届出先

農地の相続があったときには、市区町村の農業委員会への届出(農地法第3条の31項の規定による届出)が必要です。

(2)届出の方法

届出書を市区町村役場の窓口でもらうか、ホームページからダウンロードして入手し、必要事項を記入して提出します。

なお、添付書類として相続登記完了後の登記事項証明書など、相続により農地を取得したことがわかる書面も一緒に提出します。

届出の詳細については、市区町村によって異なりますので、役所の窓口かホームページで確認が必要です。

(3)農地の相続に届出が必要な理由

相続により農地を取得しても、農業を営んでいない人や遠方に住んでいる人は、農地をどうしたらよいかわからないことがあります。

農地を相続したことを届け出ると、農業委員会が農地の借り手を探してくれたり、農地の管理の相談に応じてくれたりします。

農地の相続等の際に届出が義務付けられているのは、農業委員会が農地の権利移動の実態を把握することにより、農地の有効活用ができるという理由からです。

8、農地の相続税の計算方法

最後に、農地の相続税の計算方法をお伝えしていきます。

(1)相続税の申告が必要なケース

農地の相続があっても、相続税の申告が必要とは限りません。

相続税の申告が必要なのは、亡くなった人が残した遺産の額(課税価格の合計額)が基礎控除額を超える場合になります。

基礎控除額は、次の計算式で計算します。

基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数

(2)農地の評価方法

相続税の課税の有無を判断したり、相続税額を計算したりするには、農地を金額で評価する必要があります。

相続税における農地の評価方法は、「宅地比準方式」もしくは「倍率方式」になります。

宅地比準方式とは、その農地を宅地とみなした価額から、宅地転用の際にかかる造成費の額を控除して評価額を算出する方法です。

造成費は、地域別に1平方メートルあたりの金額が国税局により定めています。

倍率方式とは、固定資産評価額に、国税局が定める一定の倍率をかけて評価額を算出する方法です。

どの方式が適用されるかについては、農地の種類ごとに、次のようになっています。

①純農地

倍率方式によって評価します。

②中間農地

倍率方式によって評価します。

③市街化周辺農地

市街化農地として評価した額の80%の評価額になります。

④市街化農地

宅地比準方式または倍率方式になります。

(3)相続税の計算方法

相続税の計算の流れは、次のようになります。

①課税価格の合計額を出す

本来の相続財産に、みなし相続財産(生命保険金等)、3年以内の生前贈与などを加え、非課税財産、債務、葬式費用等を差し引きし、「課税価格の合計額」を出します。

②課税遺産総額を計算する

①で算出した課税価格の合計額から基礎控除額を差し引きし、「課税遺産総額」を算出します。

③相続税の総額を計算する

②で算出した課税遺産総額を法定相続人が法定相続分で取得したものと仮定して、各相続人の仮の相続税額を出し、これをトータルして相続税の総額を算出します。

なお相続税の計算方法については「相続税の仕組みを理解して金額を計算するための6つの重要な知識」の記事をご参照下さい。

④遺産を取得した人の相続税額を計算する

③で算出した相続税の総額を、実際に遺産を取得した人が取得した割合で分ける形で各人の相続税額を算出します。

(4)相続税の申告期限

相続税の申告は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に、亡くなった人の住所地を管轄する税務署で行わなければなりません。

申告期限に遅れた場合には、延滞税や無申告加算税が課せられることになります。

(5)農地の相続では相続税の納税猶予の特例がある

農地を相続した人が農業を継続する場合には、一定の要件をみたすことにより、相続税額のうち一定額の納税が猶予される特例があります。

特例を受けた相続人が次の1から3のいずれかに該当した場合には、相続税が免除されます。

  1. 死亡した場合
  2. 農地の全部を農業後継者に生前一括贈与し、その贈与税について納税猶予の特例を受ける場合
  3. 相続税の申告期限後20年間農業を継続した場合

農地を相続した人が納税猶予を受けるには、相続税の申告時に農地等納税猶予税額及び利子税額に見合う担保を提供し、「相続税の納税猶予に関する適格者証明書」等の必要書類を添付して手続きしなければなりません。

また、猶予期間中は3年ごとに、「継続届出書」を税務署に提出する必要があります。

まとめ

今回は農地を相続した場合に知っておくべきことを記載してきましたがいかがでしたか?

農地を相続した場合には、遺産分割や相続登記の手続きは通常の不動産の相続と同様ですが、農業委員会への届出を行わなければならない点に注意が必要です。

なお、農地を相続した場合には、相続税が猶予される特例も受けられますから、忘れずに手続きするようにしましょう。

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